荊寶潔

　　4月20日北京又有3住宅用地招標入市。從投標情況來看，順義2地塊流標，密云地塊報價剛剛超過底價。4月13日，北京市朝陽區(qū)大望京村2號地塊再次招標，3家企業(yè)給出的最高報價為30.4億元，僅比底價高出1.72億元，折合樓面地價7760元/平方米。

　　這與2010年紅火的場面形成了鮮明對比。2010年3月，遠洋地產(chǎn)以40.8億元拍得大望京村1號地塊，樓面地價為2.7萬元/平方米；保利地產(chǎn)以50.4億元拍得大望京村4號、5號地塊，樓面地價1.8萬元/平方米。2010年北京土地總收入達到1641億元，居全國第一。

　　風(fēng)向已變。以往受追捧的住宅用地也不免遭遇流拍。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析認為，此次順義2地塊流標，一方面是地塊資質(zhì)一般，另一方面則是和順義區(qū)的樓市情況息息相關(guān)。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅稱，北京近兩月住宅用地停售后的首度開閘并沒有贏得開發(fā)商的追捧，主要原因房地產(chǎn)市場整體低迷。統(tǒng)計顯示，2011年一季度北京市土地市場成交面積、出讓金總額、平均樓面價，均大幅下降。

　　郭毅認為，在購房需求萎縮的大背景下，位置越偏遠的樓盤價格震蕩幅度越大，投資風(fēng)險越高。遠郊區(qū)域房價已經(jīng)呈現(xiàn)下降趨勢。流標的兩宗順義區(qū)仁和鎮(zhèn)地塊容積率指標在1.5左右，只能規(guī)劃面向普通購房人低層板樓或花園洋房，但地塊周邊又沒有軌道交通支持，將會制約項目銷售，因此影響了開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/p>

　　另一個原因是開發(fā)企業(yè)普遍陷入了資金鏈緊張的窘境。存款準備金率年內(nèi)4度上調(diào)，利率不斷升高，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)叫停，開發(fā)商獲取開發(fā)貸款難度加大、融資成本提高，加之銷售不力，資金回籠緩慢，都影響到了企業(yè)的擴張能力。

　　“現(xiàn)在無論有錢或者沒錢的企業(yè)，拿地都會十分謹慎。”仲量聯(lián)行研究部主管覃曉梅接受本報記者采訪時表示。她認為，此次調(diào)控，時間長度和力度都會超過一般開發(fā)商想象。當(dāng)下在資金緊縮的背景下，最有實力的還是央企，抑或是民營企業(yè)聯(lián)合拿地。

　　4月19日，遠洋地產(chǎn)(03377.HK)行政總裁李明在2011戰(zhàn)略溝通會上表示，短期內(nèi)遠洋地產(chǎn)不會采取大規(guī)模購置土地的行為，“有一種觀點，正好現(xiàn)在地價便宜了，應(yīng)該逢低大規(guī)模買地，但這跟買股票一樣，只能是少數(shù)企業(yè)、少數(shù)人在特定的情況下做得出來，大多數(shù)企業(yè)還得隨行就市，市場好的時候積極拿地，市場不好的時候謹慎投資。”李明說。

　　對于后市，覃曉梅預(yù)測，北京各區(qū)政府不愿看到流拍現(xiàn)象的出現(xiàn)，近期肯定將減少土地供應(yīng)，而土地價格的回落也是必然趨勢。

　　“地王將很難出現(xiàn)。”北京四季房展研究院副院長鄭向東對本報記者說。一方面是因為供地位置越來越偏；另一方面，土地出讓多采用綜合評標的方式，為了實現(xiàn)“穩(wěn)中有降”的調(diào)控目標，北京市將損失一部分土地財政收入。在大的宏觀經(jīng)濟背景下，降價也成為必然。