土地交易遇冷并非地方政府樂見的結(jié)局，全國用地需求仍然旺盛，觀望過后是新一輪博弈

　　【財(cái)新網(wǎng)】(記者 張艷玲)樓市瘋狂催動地價(jià)猛漲，已是去年以來人們的難忘記憶。在上海、杭州等個別城市，住宅樓面平均地價(jià)甚至沖破2萬元新高，各地地價(jià)在房價(jià)中的占比大幅攀升。

　　今年樓市遭遇年初“限購令”大力調(diào)控，地價(jià)的狂飆能否就此終止？回應(yīng)這個疑問的事實(shí)是，配合樓市“限購令”的出臺，2011年3月國土資源部下發(fā)一份關(guān)于“做好城市住房用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作”的通知，要求“控價(jià)格、防‘地王’”，嚴(yán)防出現(xiàn)高價(jià)地，對招拍掛出讓中出現(xiàn)溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，督促市縣按要求及時上報(bào)分析原因，由省級國土資源主管部門約談。

　　調(diào)控的效果似乎已初步顯現(xiàn)。2011年4月12日，房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院對120個城市的監(jiān)測報(bào)告表明，一季度住宅用地交易遇冷，土地成交量和成交價(jià)格均有所下滑。

　　但這并非地方政府樂見的結(jié)局。各地政府不僅對樓市“限購”態(tài)度消極，紛紛將限購的住房價(jià)格指標(biāo)與國民收入和GDP增長掛鉤，被外界批評為“限降不限漲”。據(jù)財(cái)新《新世紀(jì)》記者了解，各地政府更通過對土地交易節(jié)奏和價(jià)格構(gòu)成的調(diào)整對地價(jià)變動施加影響，力撐地價(jià)不跌。

　　諸多分析人士均對財(cái)新《新世紀(jì)》記者表示，隨著地方政府對“土地財(cái)政”依賴不減，若行政調(diào)控使得各地土地出讓收入的大幅降低，以限購令壓地價(jià)在現(xiàn)實(shí)中恐難奏效。

　　土地流拍重現(xiàn) 地方政府全力護(hù)盤

　　限購令的最大影響，主要表現(xiàn)之一在于交易量普遍下降。個別城市在1月已出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，如在土地供應(yīng)偏緊的溫州，1月底推出的個10地塊均無人問津。不過，從總體看，成交量的降幅尚屬有限。

　　中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，一季度全國120個城市共成交土地4372宗，環(huán)比減少21%，但與去年同期相比反而增加13%；成交土地面積的變動趨勢也與類同；平均成交樓面地價(jià)1609元/平方米，環(huán)比下跌11%，同比下跌8%；溢價(jià)水平降至8.1%，是近兩年來的最低水平。

　　中國指數(shù)研究中心總監(jiān)蔣云峰分析，這表明市場處于一個觀望期。這是因?yàn)樵谙拶徚钪�后，房地產(chǎn)市場走勢不明朗，盡管開發(fā)商資金鏈尚沒有出現(xiàn)問題，但在市場上拿地會更加謹(jǐn)慎。

　　可以觀察到，成交量下降并非是簡單的交易減少。房價(jià)、地價(jià)都高燒不退的一線城市主動放緩了推地速度和節(jié)奏，二三線城市因擔(dān)心土地流拍，增加好地供應(yīng)的同時，也減少了一般地塊的推出。中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，全國120個城市一季度推出的住宅用地面積9661萬平方米，比2010年四季度下降37%，與去年同期相比下降23%。

　　上述監(jiān)測報(bào)告認(rèn)為，從成交面積與推出面積的比值來看，一季度住宅用地銷供比為0.88，與2010年三季度、四季度基本持平，這表明成交量大幅下降主要是地方政府放緩了推地。

　　以北京市為例。截至3月30日，北京市一季度共推出土地43宗，用地面積326萬平方米，其中住宅用地5宗，32萬平方米，且有4塊是在1月份推出；“限購令”出臺后只推出一塊住宅用地，3月份成交量為零。直到3月31日，北京市土地儲備才集中推出15塊土地后續(xù)交易。2月初，在上海市住宅市場轉(zhuǎn)冷前，曾連續(xù)兩天出讓的住宅用地有17幅之多，都獲得高溢價(jià)率，2月中旬后出讓的地塊大多“面積小、數(shù)量不多、以底價(jià)成交”。

　　中國土地勘測規(guī)劃院副總規(guī)劃師鄒曉云告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，調(diào)控政策之下，地方政府既不能違背中央意愿出高價(jià)地、又不愿意市場過冷，只能“控制土地出讓節(jié)奏”，通過“什么時候推地、推多少”來調(diào)控土地市場，更有意推出一些較為保守不易流拍的地塊，維持土地市場熱度。

　　蔣云峰分析，一線城市是此次調(diào)控的重點(diǎn)，為了避免“高價(jià)地”重出江湖，城市政府放緩了推地節(jié)奏；二三線城市因土地供應(yīng)量大，擔(dān)心土地流拍，政府在推出優(yōu)勢地塊供應(yīng)的同時，也減少了一般地塊的推出。他指出，成交量和成交價(jià)下滑與土地出讓地塊位置、時序相關(guān)，并不能由此預(yù)期后市土地價(jià)格下調(diào)。

　　思源置地總經(jīng)理李國平認(rèn)為，在北京等土地稀缺的大城市，并非沒有市場需求，而是城市政府希望通過控制土地出讓節(jié)奏，避開調(diào)控期，便于日后提高土地溢價(jià)率。他還認(rèn)為，其他二三線城市處于快速擴(kuò)展期，隨著供地量增加，大量開發(fā)商進(jìn)入競爭，后期土地價(jià)值仍會顯現(xiàn)。

　　調(diào)控之下全國土地出讓底價(jià)大幅上調(diào)

　　事實(shí)上，從目前的供需關(guān)系看，促使地價(jià)上漲的動力仍然十分充足�？傮w上，各地用地需求大大超過供地指標(biāo)允許的限額。

　　用地指標(biāo)不足，是目前快速城市化過程中各地政府普遍面臨的難題。中央政府對土地使用實(shí)行“總量控制、指標(biāo)管理、動態(tài)平衡”的原則，每年根據(jù)地方政府上報(bào)的用地需求，安排新增建設(shè)用地指標(biāo)，地方政府只能在指標(biāo)范圍內(nèi)搞建設(shè)、上項(xiàng)目，超過范圍即屬于違規(guī)用地。

　　2011年4月7日，在國土資源部召開全國土地供應(yīng)調(diào)研報(bào)告會上，國土部規(guī)劃司司長董祚繼根據(jù)對全國31個省份調(diào)研結(jié)果指出，全國31個省份都反映計(jì)劃指標(biāo)不足，全年用地需求總計(jì)達(dá)到1616萬畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于年度計(jì)劃指標(biāo)670萬畝，下達(dá)指標(biāo)只能滿足需求的1/3。其中，有8個省份今年的用地缺口超過40萬畝。

　　董祚繼告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，近些年中央每年分配的年度計(jì)劃指標(biāo)總額在600萬畝左右，但今年是“十二五”開局之年，各地項(xiàng)目多，需求會增大一些，不過仍在正常范圍之內(nèi)。

　　但他也坦承，部分地區(qū)重GDP輕民生，“兩高一支”等中央已經(jīng)禁止的項(xiàng)目仍然上馬，擴(kuò)大了用地需求，加之很多地方要上馬鐵道交通、水利建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，用地量會大幅增加；短期內(nèi)上馬項(xiàng)目多的地區(qū)，用地缺口會突出。

　　普通商品房供地在總量中比重低，也受到房地產(chǎn)商抨擊。華源集團(tuán)董事長任志強(qiáng)(微博 專欄)測算，在新增建設(shè)用地中，房地產(chǎn)用地占比不到總量的六分之一，而房地產(chǎn)用地中還分為商業(yè)、辦公、公共建筑、保障性住房和房地產(chǎn)開發(fā)等多類，真正用于商品房住宅建設(shè)的土地大約只占到全部用地的1.5%。而2009年和2010年的住宅建設(shè)用地中，開發(fā)商購置的商品住宅用地只有住宅建設(shè)用地的三分之一或者四分之一。

　　盡管國土部要求“確保城市住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)總量”，但任志強(qiáng)認(rèn)為，2009年商品房供地負(fù)兩位數(shù)增長，雖然2010年總供地增長了30%多，以2年平均計(jì)算實(shí)際供地是大幅減少。

　　更重要的是，地方政府應(yīng)對限購壓力，紛紛在地價(jià)構(gòu)成上做出調(diào)整，力撐地價(jià)。由于國土資源部對土地溢價(jià)率進(jìn)行限額控制，超過50%的地塊需上報(bào)原因，并由省級國土資源主管部門約談，一季度全國土地溢價(jià)率大幅下滑。上海市一季度出讓的27幅地塊全部“零溢價(jià)”，其他一線城市政府在在土地出讓中將溢價(jià)率控制在了49%左右。

　　實(shí)際上，地方政府在控制溢價(jià)率的同時卻大幅上調(diào)了土地出讓底價(jià)。根據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測，一季度全國住宅用地底價(jià)仍穩(wěn)中有升，1月-3月份，底價(jià)分別為2862元/平方米、3232元/平方米、3388元/平方米，2月、3月份分別環(huán)比上漲13%、5%，與去年同期底價(jià)相比，上漲12%和69%；住宅用地成交價(jià)分別為3981元/平方米、3719元/平方米，3671元/平方米，環(huán)比下降7%、1%。底價(jià)上漲幅度高于土地成交價(jià)降幅，“中央想限制溢價(jià)率，地方政府想賣高價(jià)，所以肯定得抬高底價(jià)。”蔣云峰表示。

　　在思源置地總經(jīng)理李國平看來，目前地方政府50%的收入跟房地產(chǎn)有關(guān)，地方政府用土地抵押的融資平臺賬目混亂，一旦土地價(jià)格下跌，地方財(cái)政有破產(chǎn)的危險(xiǎn)。因此地方政府主觀上不愿改變土地價(jià)格上漲的趨勢。

　　多工商少住宅力推地價(jià)

　　4月13日，國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議上表示，一季度房地產(chǎn)市場成交量萎縮、多數(shù)城市房價(jià)還在上漲，下一步要堅(jiān)持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松。調(diào)控當(dāng)頭，房地產(chǎn)市場一輪新的博弈已經(jīng)展開。

　　究竟是地價(jià)推高了房價(jià)，還是房價(jià)抬升了地價(jià)？這個問題多年來一直爭執(zhí)不休。中國土地勘測規(guī)劃院一份《2010年地價(jià)與房價(jià)關(guān)系》的報(bào)告中分析十年地價(jià)和房價(jià)上漲規(guī)律。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2006年-2008年三年間和房價(jià)增長率的變化趨勢同步，但至2010年，受調(diào)控政策影響，房價(jià)增長率大幅下降，但地價(jià)增長率卻大幅提高，并超過5.59%的房價(jià)增長率，達(dá)到11.2%的高點(diǎn)。

　　這份報(bào)告還顯示，2010年中國居住地價(jià)最高城市杭州每平方米地價(jià)已高達(dá)2.28萬元人民幣，上海市居住用地地價(jià)每平方米為2萬元左右，北京市居住用地地價(jià)為每平方米1.34萬元。2010年中國35個重點(diǎn)監(jiān)測城市居住用地地價(jià)占房價(jià)總水平的31.64%，而廈門、長春、寧波、福州的地價(jià)已占房價(jià)總水平的50%以上。

　　居高不下的地價(jià)，使房價(jià)下調(diào)的空間十分有限。重壓之下，政府和房地產(chǎn)商的選擇出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。據(jù)財(cái)新《新世紀(jì)》記者了解，一線城市普通商品房供地的減少，使開發(fā)商轉(zhuǎn)向二三線城市和其他類型土地。根據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測，在一季度全國住宅用地市場遇冷的情況下，商業(yè)用地、多功能用地等非住宅用地成交量同比增長33%。4月7日，南京六幅商業(yè)性質(zhì)土地順利成交，拍賣會現(xiàn)場火爆，商用地成了“香餑餑”，一位曾從事IT業(yè)的資深開發(fā)商感嘆，“現(xiàn)在的商業(yè)用地市場就像10年前的IT業(yè)一樣火熱”。

　　地方政府也相應(yīng)調(diào)整了供地思路。2011年北京商服用地550公頃，比去年實(shí)際供地420公頃增加130公頃，并單列100供應(yīng)的產(chǎn)業(yè)用地。鄒曉云認(rèn)為，北京等一線城市發(fā)展將向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

　　二三線城市政府也開始謀求轉(zhuǎn)型。河北省承德市國土資源局土地利用處負(fù)責(zé)人告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，這輪對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，使決策者意識到土地財(cái)政的不可持續(xù)，因此決心利用承德市豐富的旅游資源，將其打造成旅游城市。今年承德市本級各項(xiàng)土地供應(yīng)量大幅增加，是去年實(shí)際供應(yīng)量的4倍，其中對旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目做了大量配套。

　　不獨(dú)承德，據(jù)財(cái)新《新世紀(jì)》記者了解，目前，以“動漫”“旅游”“養(yǎng)老”等概念的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在全國風(fēng)生水起，甚至包括廊坊、邯鄲、衡水等三線城市也卷入其中，以工業(yè)項(xiàng)目拿地，建成生態(tài)莊園、別墅長期出租，其實(shí)是變相的房地產(chǎn)開發(fā)。

　　隨著城市拆遷不斷擴(kuò)展的二三線城市，土地供應(yīng)量增加，地方政府也通過推出優(yōu)勢地塊的方式吸引房地產(chǎn)商的進(jìn)入。政府為推出土地不斷以抵押貸款追加新的投入，商用地產(chǎn)小熱潮背后也并非沒有隱憂。“在二三線城市的項(xiàng)目能否真正發(fā)展起來，是我們拿地最大的顧慮。”一位資深房地產(chǎn)商說�！�