張曉玲

　　 2009年至2010年充斥內地土地市場的地王、高價地已漸行漸遠。土地市場已開始蔓延些許悲觀氣息。本報記者統計顯示，今年一季度以來，土地流拍、底價成交頻發，土地溢價率大減。涉及土地面積數百萬平方米；房企拿地態度謹慎，整體處于觀望狀態。

　　 接受記者采訪的房企負責人稱，這是各家公司對于后市的預期以及自身資金和財務的考量而做出的選擇，包括萬科、金地、綠城、佳兆業等公司在內，不再留戀一二線城市的公開招拍掛土地，轉而將目光投向更為深入和廣闊的三四線城市，以及熱點城市的舊城改造、一二級聯動開發土地和并購上。

　　 房企意愿拿地成本趨降

　　 3月24日下午，廣州市迎來春節后首場土地拍賣，包括1宗住宅用地和3宗商業用地。由于4宗地塊分別只有一位買家報價，均直接以底價成交。

　　 本次拍賣的住宅用地番禺大嶺村地塊去年7月曾流拍，此次掛牌起始價比去年上漲2229萬元，由碧桂園以底價拍得，折合樓面地價2603元/平方米。

　　 中國房產信息集團數據顯示，截至2月20日，33個被監測城市中，出現土地流拍的城市有17個，其中蘇州僅1月有8幅土地流拍，土地性質全部為商業用地。

　　 北京的土地出讓溢價率大減。2月份以來僅有2塊住宅用地出讓，順義后沙峪居住項目用地以樓面地價8020元/平方米出讓。而2009年11月底，后沙峪曾經誕生樓面地價3萬元/平方米的地王，2010年中后沙峪馬坡地塊出讓的樓面地價也近萬元；豐臺長辛店項目被其一級開發商萬年基業獲得，地塊溢價率僅為9%。而2010年豐臺成交的居住用地平均樓面價是13182元/平方米。

　　 曾經火爆的二線城市溫州土地市場徹底降溫，自1月26日新“國八條”出臺至今，溫州市區已有11宗土地流拍。

　　 “這些過去幾年土地價格升太高的城市，招拍掛我們基本不去碰了。”華南一家大型房企投資部人士對記者說。

　　 按照萬科董秘譚華杰的觀點，土地價格是房企出于對未來房價的預期，從而愿意付出的價格。土地流拍和底價成交可以說明，房企目前對后市走向趨于謹慎和悲觀；“面粉太貴”的一線城市不再受寵。

　　 據世聯地產研究部總監王海斌介紹，去年以來，排名前十大的房企一線城市土地儲備已經大幅下降，保利、萬科等二、三線城市的土地儲備已經占到80%以上。碧桂園、恒大、佳兆業等公司，二、三線城市土儲更占到90%以上。

　　 土地市場降溫的另一面，是主流房企不愿意再出高成本拿地。

　　 從近期陸續出爐的年報來看，主流房企2010年購地的平均樓面地價均有所下降，但由于購地方式及戰略布局不同，房企之間差異很大。如萬科、保利、龍湖等布局均衡的房企，拿地成本在2000余元/平方米，而恒大、碧桂園、雅居樂、佳兆業等深耕三四線城市的房企，平均購地成本僅數百元/平方米。

　　 過往高價拿地的教訓也在年報中有所體現，萬科、保利均在年報中表示部分項目因2007年拿地價格太高而產生了部分減值沖抵，影響到整體利潤率。中海內部人士認為，隨著調控進一步深入，公開市場的土地流拍還將可能發生。

　　 公開招拍掛之外，越來越多的公司傾向于以舊城改造、城市綜合開發、旅游地產、并購等方式獲取土地資源。

　　 招拍掛褪色

　　 土地流拍的背后，更是土地招拍掛制度的變異和改革。

　　 很多業內人士猶記得，2009年五六月間，北京廣渠路高價地扎堆，以及2010年兩會期間一日誕生三地王的景象。去年4月，北京市國土局副局長曾贊榮表示，北京將改進“價高者得”的土地出讓方式，更多采用“綜合條件最優者得”的綜合評標方式。如今，北京在試行了近一年的土地評標制度后，地王現象銳減。

　　 北京上述改進招拍掛的試驗，得到國土部的肯定。北大房地產研究院院長陳國強認為，北京的綜合評標模式、“雙競模式”可能被推廣。

　　 有業內人士認為，越來越多的舊城改造和一二級聯動，是土地出讓制度在走回頭路，重回協議時代。

　　 但前述華南地產商人士不認同這一觀點，“我們在二、三線拿地也是招拍掛為多，”該人士說，土地招拍掛依然是主流，關鍵是如何去完善。