經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 廖杰華 實(shí)習(xí)記者 劉真真 3月18日，發(fā)完年報(bào)后的第一天。這一天，伴隨金地董事長(zhǎng)凌克的是緊鑼密鼓的行程。早上7點(diǎn)半起床，簡(jiǎn)單吃完早餐后，凌克直奔南京祿口機(jī)場(chǎng)，等待著他的是下午舉行的機(jī)構(gòu)投資者交流會(huì)。

　　此次南京之行，是為了考察一個(gè)體育公園項(xiàng)目，這是一個(gè)面積達(dá)2500畝的大型項(xiàng)目，除了開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，凌克準(zhǔn)備在這里興建他力推的網(wǎng)球場(chǎng)等體育設(shè)施。

　　在會(huì)后的獨(dú)家專訪中，凌克的雄心與野心躍然紙上。在凌克看來(lái)，五年后的金地將是最具規(guī)模、最具競(jìng)爭(zhēng)力的一家復(fù)合型地產(chǎn)公司，總資產(chǎn)要達(dá)到3000億元，和今天的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)差不多。

　　為此，凌克試圖重構(gòu)金地。在凌克的規(guī)劃中，金地將是一家以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼，協(xié)同發(fā)展的復(fù)合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

　　在凌克看來(lái)，金地就像一列已經(jīng)上了軌道的火車，它或會(huì)審時(shí)調(diào)速，但不會(huì)偏離其原有的軌道。

　　和王石(微博 專欄)一樣，凌克今年最大的愿望就是去美國(guó)讀書，這一計(jì)劃已在凌克心目中醞釀多年。不過(guò)，這位有著地產(chǎn)界“教授”之稱的董事長(zhǎng)實(shí)在太忙，工作、學(xué)習(xí)、陪家人和打網(wǎng)球占據(jù)著凌克日常生活的絕大部分時(shí)間。

　　規(guī)模發(fā)力

　　對(duì)于2011年的金地而言，400億是底部而不是天花板。和外界的說(shuō)法大致相似，凌克對(duì)金地2011年的銷售預(yù)測(cè)是400億以上，至于到底超越400億多少，凌克笑而不言。“我們希望不要低于400億，實(shí)現(xiàn)30%—40%的增長(zhǎng)，這個(gè)金地還是可以做得到�！绷杩苏f(shuō)。

　　答案或許就在數(shù)據(jù)里。2010年以來(lái)，金地在銷售上劃過(guò)了一條陡峭的曲線。

　　在金地2010年283億元的銷售構(gòu)成中，上半年銷售僅為54億元，而三、四季度銷售額達(dá)到了100 億元和130億元，呈現(xiàn)出明顯的“前低后高”走勢(shì)。

　　對(duì)此，凌克的解釋是，2009年新開(kāi)工較謹(jǐn)慎，僅為141.6萬(wàn)平方米，導(dǎo)致2010年新增可售供應(yīng)不足。

　　經(jīng)歷了2010年上半年尷尬的表現(xiàn)，三、四季度均過(guò)百億的銷售額也反映出金地的爆發(fā)潛能。金地在規(guī)模上的放量正是從去年下半年開(kāi)始。

　　對(duì)于外界猜測(cè)的龐大的可售房源，凌克給出了具體數(shù)字，“2011年可售房源將達(dá)到406萬(wàn)平方米，較2010年增長(zhǎng)42%”。若以2010年12372元/平方米的銷售均價(jià)估算，這些房源將為金地貢獻(xiàn)500億元左右的銷售收入，如果去化率仍舊保持在80%的水平，金地2011年的銷售額將突破400億。

　　實(shí)際情況可能樂(lè)觀一些，2010年9月之后，金地的銷售均價(jià)隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化有所攀升。

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年1-9月，金地的銷售均價(jià)為1.15萬(wàn)元/平方米，隨著西安湖城大境和上海天御兩個(gè)高端項(xiàng)目入市，10月金地的均價(jià)上升到1.24萬(wàn)元/平方米，到了12月，金地的銷售均價(jià)為1.58萬(wàn)元/平方米。最新的銷售數(shù)據(jù)顯示，2011年1-2月份，金地的銷售均價(jià)仍維持在1.39萬(wàn)元/平方米。

　　均價(jià)的攀升與金地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)。2010年8月，金地正式進(jìn)入高端產(chǎn)品市場(chǎng)，其天字系列一號(hào)作品上海“金地天御”均價(jià)在2.8萬(wàn)元/平方米左右，同時(shí)在2010上海秋季房展會(huì)上，金地在全國(guó)最高端的項(xiàng)目金地天境也首次亮相，售價(jià)同樣不菲。在西安，同屬高端系列的湖城大境也公開(kāi)發(fā)售，去化率達(dá)84%，金地的高端產(chǎn)品一定程度上得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。

　　在華南地區(qū)，金地今年將推出三大高端項(xiàng)目，其銷售額將占深圳公司全年100億銷售目標(biāo)的40%-50%。上海地區(qū)今年預(yù)計(jì)的150億銷售額中，高端項(xiàng)目的比例也有所提升。

　　高端項(xiàng)目在全國(guó)范圍內(nèi)的放量將不可避免地推高均價(jià)，按照華泰聯(lián)合證券分析師魚(yú)晉華的分析，金地2011年首次置業(yè)和剛性需求的推盤比例將下降至40%，而針對(duì)改善性需求的推盤比例將升高至35%，豪宅比例為25%。

　　魚(yú)晉華預(yù)計(jì)，金地2011年銷售均價(jià)將會(huì)提升至1.5萬(wàn)元/平方米。按此計(jì)算，金地2011年的可售資源將超過(guò)600億元。

　　不僅是價(jià)格，金地大規(guī)模的供應(yīng)也將在今后幾年得到延續(xù)。凌克透露，2011年的在建面積達(dá)到800萬(wàn)平方米，比2010年增長(zhǎng)19%，這將保證未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

　　在凌克看來(lái)，在保持合理的效益水平下，規(guī)模增長(zhǎng)將是金地未來(lái)幾年發(fā)展的戰(zhàn)略主線。實(shí)際上，在規(guī)模指標(biāo)上，金地近三年表現(xiàn)優(yōu)異。凈資產(chǎn)由2008年的93億元增長(zhǎng)到2010年底的177億元；凈利潤(rùn)則從2008年的8.4億元增長(zhǎng)到2010年的近27億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率接近80%。

　　將銷售額從280億做到500億，凌克打算用一年的時(shí)間，而將總資產(chǎn)從728億元做到3000億元，凌克定的時(shí)間是五年。在凌克看來(lái)，五年后的金地將是一家全世界最具規(guī)模、最具競(jìng)爭(zhēng)力的復(fù)合地產(chǎn)公司，總資產(chǎn)要達(dá)到3000億元，和今天的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)差不多。

　　戰(zhàn)略重構(gòu)

　　和不斷飆升的規(guī)模相對(duì)應(yīng)的是金地戰(zhàn)略上的重大調(diào)整。

　　因?yàn)閺?fù)合型意味著，金地將告別過(guò)去十年房地產(chǎn)行業(yè)共有的爆發(fā)式、蠻荒式生長(zhǎng)，復(fù)合型也意味著五年后的金地將不再是一個(gè)純粹的住宅開(kāi)發(fā)商。

　　凌克說(shuō)，在未來(lái)5年，金地集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。集團(tuán)將由單一業(yè)務(wù)的住宅開(kāi)發(fā)公司向住宅開(kāi)發(fā)為主、商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)金融為兩翼的“一體兩翼”的企業(yè)集團(tuán)演進(jìn)。

　　“未來(lái)5年我們一方面將繼續(xù)保持并不斷擴(kuò)大在住宅產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)城市布局與產(chǎn)品系列有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張；另一方面也將加大在金融產(chǎn)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的投入，將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與金融進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，逐步往房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上游移動(dòng)，通過(guò)產(chǎn)融一體化來(lái)創(chuàng)造持續(xù)的盈利能力，將金地打造成一個(gè)綜合性的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商�！绷杩吮硎尽�

　　為了完成這種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，金地在2010年成立了專業(yè)的房地產(chǎn)基金公司穩(wěn)盛投資和專注商業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司。

　　許多事情讓凌克回味。2009年，金地與平安信托簽署了三年100億元的合作投資框架協(xié)議；2010年，穩(wěn)盛投資深化與UBS、平安信托等伙伴的戰(zhàn)略合作關(guān)系，為公司快速發(fā)展提供充足資金保障。

　　就在此前不久，金地與瑞銀環(huán)球合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金第二次募集完成，截至目前規(guī)模達(dá)2億美元。在凌克看來(lái)，與金融結(jié)合，是房地產(chǎn)企業(yè)繼“上市”與“全國(guó)化”之后的戰(zhàn)略性機(jī)遇�！胺康禺a(chǎn)金融不僅是企業(yè)開(kāi)辟多元化融資渠道的途徑之一，更能直接拉動(dòng)公司主業(yè)發(fā)展�！绷杩苏f(shuō)。

　　凌克預(yù)計(jì)2011年穩(wěn)盛投資管理的房地產(chǎn)基金規(guī)模能夠達(dá)到50億元人民幣，并將繼續(xù)發(fā)起設(shè)立由穩(wěn)盛基金募集和管理的美元基金和人民幣基金，希望在三年內(nèi)成長(zhǎng)為管理百億資產(chǎn)規(guī)模、有強(qiáng)大產(chǎn)品開(kāi)發(fā)銷售能力、依照國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作、市場(chǎng)領(lǐng)先的基金管理公司而未來(lái)五年內(nèi)的規(guī)劃則是600億。

　　這其中的支撐邏輯是，金地曾經(jīng)和顧問(wèn)公司做過(guò)一項(xiàng)分析，分析顯示，到2015年，預(yù)計(jì)投資中國(guó)房地產(chǎn)的第三方資金總額可達(dá)9100億元人民幣。

　　作為兩翼中的另外一翼，商業(yè)地產(chǎn)在2010年也有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。2010年成立的商業(yè)地產(chǎn)公司，已完成了組織架構(gòu)的搭建，正式進(jìn)入創(chuàng)業(yè)實(shí)操階段�！盀榱税l(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，金地在國(guó)內(nèi)外聘請(qǐng)了最優(yōu)秀的人才進(jìn)入金地，組成一個(gè)很好的管理團(tuán)隊(duì)”。

　　金地計(jì)劃在2011年投資1—2個(gè)綜合體項(xiàng)目，力爭(zhēng)在5年內(nèi)使商業(yè)地產(chǎn)的投資占整個(gè)集團(tuán)的20%。凌克同樣為商業(yè)地產(chǎn)設(shè)立了五年發(fā)展規(guī)劃，爭(zhēng)取未來(lái)5年里在全國(guó)投資20個(gè)綜合體，使商業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)到600億，再創(chuàng)一個(gè)今天的金地集團(tuán)。

　　戰(zhàn)略在變，管控也要變。凌克稱，未來(lái)金地集團(tuán)各子公司將承擔(dān)開(kāi)發(fā)商、投資商、基金管理等專業(yè)化角色，而集團(tuán)總部主要負(fù)責(zé)整體統(tǒng)籌、調(diào)度，以實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同。

　　格局之變

　　在史上最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控面前，發(fā)生變化的不僅是單個(gè)公司。重壓之下，各公司發(fā)展取向的差異性逐步顯現(xiàn)，這種差異在地產(chǎn)標(biāo)桿公司中表現(xiàn)明顯。

　　事實(shí)上，在確立了向住宅開(kāi)發(fā)為主、商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)金融為兩翼的“一體兩翼”的企業(yè)集團(tuán)演進(jìn)后，金地表現(xiàn)出了一條迥異于萬(wàn)科和保利的發(fā)展道路。

　　萬(wàn)科和保利始終堅(jiān)持著普通住宅、快速周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式，而金地則逐步向中高端住宅、地產(chǎn)金融協(xié)同邁進(jìn)。在國(guó)泰君安地產(chǎn)分析師孫建平看來(lái)，萬(wàn)科和保利都成立了商業(yè)地產(chǎn)公司，但金地還成立了穩(wěn)盛投資公司，這是未來(lái)的房地產(chǎn)基金管理公司的雛形。

　　正是由于這種差異，金地為自己建立了獨(dú)特的坐標(biāo)系。在凌克看來(lái)，金地必須向新鴻基、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和嘉德置地學(xué)習(xí)。

　　凌克分析，嘉德置地的總資產(chǎn)是2800億，銷售額是378億，這說(shuō)明嘉德的住宅業(yè)務(wù)比例不是很高，否則銷售總額會(huì)高過(guò)400多億。此外，嘉德市值1800億，利潤(rùn)63億，這幾項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)該還有很大的提升空間，所以金地要學(xué)習(xí)他們的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)金地也有信心要達(dá)到他們現(xiàn)在的規(guī)模。

　　“新鴻基現(xiàn)在總資產(chǎn)3500個(gè)億，銷售收入332億，營(yíng)業(yè)收入也做得不是太高，但是凈利潤(rùn)很高，達(dá)286億，金地要做得非常好才能做到這一點(diǎn)�？偸兄�3150億，這個(gè)市值和總資產(chǎn)的配率也非常好，這就是全世界最好的公司應(yīng)該具有的表現(xiàn)�！绷杩吮硎�。

　　這三者均是金地力求追趕的目標(biāo)。“五年后，金地的總資產(chǎn)將達(dá)到3000億元，達(dá)到長(zhǎng)江實(shí)業(yè)現(xiàn)在的規(guī)模�！�

　　重回第一梯隊(duì)一直是凌克的訴求，在形成全國(guó)性品牌，并在發(fā)展模式、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品形象等方面構(gòu)筑獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力后，金地已具備這種素質(zhì)。

　　目前，以銷售額計(jì)算，金地的排名在13位，但凌克并不認(rèn)同這種排位方法，“我認(rèn)為金地現(xiàn)在真實(shí)的排名在11位左右，根據(jù)我們現(xiàn)在的能力應(yīng)該在第七位�！绷杩苏f(shuō)。

　　凌克的依據(jù)是排名相對(duì)靠前總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)，“凈資產(chǎn)擺在那里，我們是第八位。如果再做好一點(diǎn)，可以爭(zhēng)取到第七位”。

　　在凌克看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)向上發(fā)展的趨勢(shì)并沒(méi)有改變，這是由于支撐地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的根基仍未改變。因此未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)仍然是主旋律。

　　長(zhǎng)期的調(diào)控政策將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合以及差異化發(fā)展。體量小、資金壓力比較大的中小型房地產(chǎn)企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，甚至退出市場(chǎng)；優(yōu)質(zhì)資源將進(jìn)一步向規(guī)�；�、資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)傾斜，行業(yè)的整合程度更高。另一方面，隨著產(chǎn)業(yè)鏈上下游新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的逐步發(fā)展，更多發(fā)展商將會(huì)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，形成差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并有可能延伸到住宅市場(chǎng)以外的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。未來(lái)，超大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅會(huì)出現(xiàn)在傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，在商業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)領(lǐng)域也會(huì)出現(xiàn)世界排名前十的中國(guó)房企。

　　值得注意的是，凌克的視野不僅僅在中國(guó)。在他眼里，未來(lái)新興的市場(chǎng)，包括亞洲（中國(guó)、印度）、南美（巴西）和非洲將形成推動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新的主導(dǎo)力量�！伴L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，我們需要面向國(guó)際市場(chǎng)，分享新興國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)紅利，為此我們將不斷提升把握國(guó)際市場(chǎng)趨勢(shì)的能力，努力將業(yè)務(wù)推向全球，把中國(guó)城市化的經(jīng)驗(yàn)與能力帶向海外，并據(jù)此形成一個(gè)最具競(jìng)爭(zhēng)力的、國(guó)際一流的復(fù)合型地產(chǎn)企業(yè)。當(dāng)然，要走的路還很長(zhǎng)，但是中國(guó)的企業(yè)需要這樣的視野和抱負(fù)。”