李保華 廖杰華

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　　2011-03-28

　　李保華 廖杰華

　　去年底認為房地產行業“春天還會遠嗎？”的大通證券，如今的判斷是“冬天還未過去”。這一變化在很多券商的房地產業的策略報告中存在，支持資本市場轉向的是，房地產企業資金壓力在進入2011年后開始凸現。

　　一位大型房地產企業的資深人士表示，房地產的寒冬才剛剛開始，最先倒掉的將是那些擴張迅猛的銷售額在50億-100億元左右的企業。

　　最危險者

　　2011年前兩個月，房地產開發資金來源方面，國內貸款10.3%的增速為近幾年較低水平，已公布年報的A股上市房企的現金流大幅下降。

　　截至3月25日，Wind數據顯示，已公布年報的57家房地產開發企業經營活動所產生的現金流為-636.8億元，而去年同期為428.43億元。行業龍頭萬科經營活動現金流同比下降了75.8%。

　　據莫尼塔(上海)投資估算，在一定條件下，若行業銷售金額與2010年持平，則2011年開發商資金鏈將可能出現轉負的情況；若銷售金額下滑5%，則資金鏈的壓力將可能出現2008年的緊張狀況。其還預計開發商在今年二季度將逐漸面對資金鏈緊張的情況，三季度將更加明顯。

　　從年報數據看，大型開發商除現金流指標外，大部分財務指標還是向正方向偏離，比中小型開發商明顯有更高的抗風險能力。

　　上述房地產企業的資深人士認為，銷售額在100億以上的大型開發商在全國有相對均衡的區域布點，多個項目周期在公司內能形成資金周轉，融資方面也有優勢，“而那些銷售額在50億到100億之間正在踩足油門沖刺的中小開發商才是最危險的，100億的銷售額往往成為企業追求的第一個目標。”

　　該人士稱，這些中小開發商一般只有兩三個項目集中在一、二線城市，很難形成周期互補的調節空間，銀行對其也缺乏信任。這類公司想退出市場不容易，勉強支撐消耗的現金也不少，真正是進退兩難。

　　財務“變臉”

　　國內的年銷售額在50億-100億元之間的中小開發商多數還未上市，缺乏可比較的全面的財務數據。但本報記者從銀行內部得到的兩家深圳中小型開發商的財務情況，或許可揭開冰山一角。

　　深圳一家銷售額在80億元左右的開發商，截至2010年11月30日，按照新會計準則提交的一般企業法人財務報表模板顯示，相較去年同期，其凈利潤下降92.28%，經營活動現金流減少45.32%；尤其是貨幣資金減少81.36%，應收賬款減少91.96%，存貨減少98.53%，而短期借款卻提升了56.07%，其他應付款上升了4490.13%。

　　該報表的附注中還顯示，該公司銀行貸款共為82.82億元，較年初增加27.52億元，其中還包含集團內相互擔保獲得的境外貸款。事實上，開發商集團內部互保獲得境外貸款情況，已經引起了銀監會的重點關注。

　　銀行在對該報表的財務狀況分析中強調，需要關注該開發商財務狀況繼續惡化的風險并加強溝通。

　　“這是個極端的例子，該開發商在2009年有其他原因需要美化財務報表，但是如此巨大的變化確實引起了我們的重視。盡管該開發商已經預見到了其財務狀況的惡化，在2010年加強了出貨，但目前已經沒什么在售的項目，新項目正處于投入期，業內都不敢再給他們貸款了。”另外一家銀行深圳分行的知情人士表示。

　　另外一份深圳一家2009年銷售額在30多億的開發商在深圳龍崗的一家重點項目公司的同期財報顯示，該項目應付賬款從0增加到了1.9億，負債合計增加了108.95%，資產 負 債 率 從 79.34%升 高 到 了83.75%；經營活動現金流凈額減少了84.65%。

　　公開信息顯示，該開發商2010年的銷售額在60億左右，正在沖擊2011年百億的銷售目標。

　　銀行對該報表的財務狀況分析中警示，其貸款規模大幅增加，資產負債率偏高。

　　“我們和項目公司溝通過，應付賬款的增加是拖欠工程款所致。隨著工程陸續開工，其對貸款的需求會進一步擴大。這個項目是該公司投入最大的項目，加班加點就指望能在三季度開盤預售了。”上述銀行人士稱。

　　國泰君安稱，短期雖然一些企業資金面已惡化，但沒有很大破產壓力，年底時真正的壓力才會顯現。

　　來源：經濟觀察網