都是“解約協(xié)議”惹的禍

　　中介霸王條款讓“原告”變“被告”

　　今年4月1日，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》(以下簡稱《辦法》)將正式實施，《辦法》對中介機構(gòu)、中介經(jīng)紀人的服務(wù)和收費標準做了明確規(guī)定。目前中介不明碼標價和亂收費的現(xiàn)象仍然存在。

　　當下，中介為確保房屋買賣成交，往往要求買方在簽訂合同前交付人民幣1萬—2萬元承購意向金。房屋承購意向金實際上是中介公司巧立名目，為達到先收取買方錢款以獲取不當?shù)美�的目的而設(shè)置的一個陷阱。一旦房屋買賣難以成交時，不少中介公司都會憑借預(yù)先收取的“意向金”為籌碼，迫使買方成交或賠償中介公司所謂的種種損失。

　　案件回放

　　最近，張小姐在位于古北路的一家中介門店里看中了一套住房，有意與上家見面洽談。中介稱要交誠意費，上家方可見人。張小姐隨即交了2萬元給中介，并在中介的催促之下與賣家當天簽下了“居間協(xié)議”。

　　當時，中介告知張小姐簽此協(xié)議只是熟悉條款以方便之后簽訂“上海市房屋買賣合同”。誰知賣方提出急需大量現(xiàn)金作為首付，張小姐便于第二天一早與家人協(xié)商湊錢。

　　不過當時張小姐的家人正在出差中，故不能籌集到房款首付，當晚張小姐便與賣家協(xié)商解除此“居間協(xié)議”并要回2萬元意向金。隨后，賣家同意解約并告知2萬元在中介方且自己的房產(chǎn)證也被中介扣管，無力討回，要張小姐自己去要意向金。

　　其后，一場無力的追討戰(zhàn)就此打響。

　　中介先前說可以把2萬元還給張小姐，后說張小姐違反“居間協(xié)議”中“買賣雙方或一方協(xié)商或同意解除此協(xié)議，必須支付給第三方中介公司違約金為整套房價的2%或1%”這一條(后經(jīng)工商局核實，此“居間協(xié)議”條款就是房地產(chǎn)買賣交易中俗稱的霸王條款，張小姐咨詢律師之后，才明白這條是買賣合同的有效條款，但只在“上海市房屋買賣合同”簽訂后有效。此條款出現(xiàn)在“居間協(xié)議”中是不規(guī)范更是無效的，因為中介沒有告知違約的權(quán)利，所以此“居間協(xié)議”被視作無效協(xié)議)，并利用普通老百姓對房產(chǎn)法律知識的缺失，拿出打印好的“解約協(xié)議”�！敖饧s協(xié)議”中稱張小姐承認違約，并認可中介良好的居間服務(wù)并支付13000元給中介。中介逼迫張小姐簽協(xié)議，不簽她連7000元也拿不到。張小姐情急之下，被迫簽下了“解約協(xié)議”，心想至少可以少損失7000元。

　　張小姐事后越想越納悶，為了捍衛(wèi)自己的權(quán)益，把中介告上法庭，法庭終審判張小姐贏得13000元。

　　哪知中介憑一紙“解約協(xié)議”又把張小姐告上法庭，難道中介根本沒有促成任何房產(chǎn)交易就可以輕而易舉地得到1%服務(wù)費嗎？

　　律師解讀

　　近幾年隨著房價的快速拉升引發(fā)了各種糾紛，其中房產(chǎn)中介糾紛所占比例不小。中介提供的居間服務(wù)是否規(guī)范直接關(guān)系到房產(chǎn)買賣的安全。因此我們今天就有關(guān)房產(chǎn)中介糾紛進行一下探討。

　　一、目前，通過中介買賣房屋而引發(fā)的一些法律案件主要聚焦在哪些方面？

　　1.“霸王條款”引起的訴訟。就如本案一樣，房產(chǎn)中介的《居間協(xié)議》存在許多霸王條款。

　　2.因跳開中介引起的糾紛。購房者和賣房人為了逃避支付中介費，跳開中介私下完成房屋買賣。　　

　　3.中介審查信息不嚴引起的糾紛。比如房子朝向、戶口問題、產(chǎn)權(quán)人授權(quán)等情況中介審查不嚴，導(dǎo)致購房者產(chǎn)生損失，甚至導(dǎo)致《房地產(chǎn)買賣合同》無效。

　　4.中介吃“差價”引起的糾紛。中介阻止買賣雙方見面，隱瞞真實的房價，“低吸高拋”從中賺取差價，侵害客戶利益，非法獲得高額利潤。

　　5.“陰陽合同”逃稅騙貸引起的糾紛。為得到中介業(yè)務(wù)，一些房產(chǎn)中介參與合謀，在房屋買賣合同中虛填房價，簽訂“陰陽合同”，一旦一方動起了歪腦筋，極易引起訴訟。

　　6.“亂設(shè)名目”違規(guī)收費引起的糾紛。一部分房產(chǎn)中介超出政府定價，或以多種名義從客戶那兒收取費用。

　　二、面對中介合同中的一些霸王條款，購房者該怎么辦？不幸被騙，有何補救措施？

　　如果我們遇到霸王條款該怎么辦呢？其實本案已經(jīng)給出了答案，霸王條款是無效的條款，我們應(yīng)該堅持予以拒絕。如果不幸被騙，我們應(yīng)該保存好證據(jù)，及時向消保委反映，或者依法向人民法院起訴，以維護自己的合法權(quán)益。

　　三、買賣雙方應(yīng)當如何正確選擇中介代理機構(gòu)，正確的買賣房屋流程又是怎樣的？

　　目前房產(chǎn)中介魚龍混雜，選擇好房產(chǎn)中介是購房的第一步，在選擇房產(chǎn)中介時我們應(yīng)該注意以下幾點：

　　1.是否具備中介資質(zhì)，是否有營業(yè)執(zhí)照、法人代表證、稅務(wù)登記證。

　　2.是否有相對固定的經(jīng)營場所，辦公環(huán)境是否良好。

　　3.是否有一定的經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)紀人是否均有資格證書。

　　4.是否有較好的社會信譽。

　　同時，一般正規(guī)的房產(chǎn)中介對于房產(chǎn)交易都會有清晰的流程：

　　1.要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其他證件。

　　2.簽訂《居間協(xié)議》，幫助買賣雙方就成交價格、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成共識。

　　3.幫助買賣雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。

　　4.幫助買賣雙方向房地產(chǎn)交易中心提出申請，接受審查。

　　5.幫助買賣雙方繳納稅費。

　　6.幫助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。

　　7.如果有買方需要貸款，可以協(xié)助辦理貸款事宜。

　　8.買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款和中介費用。