肖素吟

　　“公共物業租又賣，維修基金私兜揣；舊建圖紙屢次改，新出規劃更胡來；廣告吹噓口似海，公建配套在未來；樓巴殘破被停開，電梯年老病歪歪……珠江花園好多怪，一怪更比一怪怪……”

　　這是珠江花園業主論壇上的一首打油詩。

　　珠江花園位于廣州番禺區洛溪島東南部，毗鄰星河灣的海怡半島與和記黃埔的珊瑚灣畔，尤其是2010年8月23日正式開盤的珠江花園怡景灣為其小區添色不少。然而誰又能想到，在珠江花園的華麗外衣下，上述寥寥數語所道盡的18載尷尬境況令人嗟嘆。

　　日前，珠江花園一些業主在接受時代周報記者采訪時痛斥珠江開發商擅自變更規劃、侵犯業主權益的行為：“學校變住宅樓、綠地變停車場、13層變29層。”更令人匪夷所思的是，番禺珠江花園小區竟然得到規劃局的審批通過。

　　然而規劃局和時代地產的相關人士卻堅稱，規劃方案的變更，是按照流程來進行的，并且對外進行了公示。雙方各執一詞，莫衷一是。

　　飽受爭議的二期規劃

　　3月7日，時代周報記者來到珠江花園東翼—層層高墻將偌大的工地包裹其中，唯見座座工程機械劃破天際，與相隔不遠的橙色系海怡半島相呼應。這里是珠江花園飽受爭議的二期工地。

　　業主耿大姐（化名）對時代周報記者表示，一旦二期建起來，珠江花園一期可以分享配套，帶動升值。

　　然而，不少珠江花園業主對此卻意見很大。據此前報道，業主曾反映，要建設的29層住宅樓，原來的規劃是13層，并且指出小區規劃變更未按《物權法》規定獲2/3業主同意，也未按《城鄉規劃法》要求進行聽證。

　　在珠江花園業主論壇中，規劃更改則另有一說：“時代（地產）年初的規劃是建11棟高層！現在又調整為建8棟連體，等于是建16棟高層！”

　　時代周報記者查閱2010年4月30日批準的修建性詳細規劃批后公示，1、2、3號樓為32層住宅、4號樓為29層住宅、5、6、7、8號樓為30層住宅。

　　業主大會籌備組相關人士則對此表示，“我們跟開發商也溝通過，13層改為29層后，計劃建成高層，建高了空間樓距拉大，而且南北對流也拉大了，原建筑面積不變。”

　　對此，珠江花園二期時代花園項目經理舒蘇等負責人對時代周報記者則表示，對于所謂的“13層”規劃聞所未聞，“1995年最早規劃是13層，后來改規劃之后就變成28層，容積率則保持在2.5-2.6之間。”

　　時代周報記者查詢廣州市規劃局的“規劃在線”網站，其中，《批前公示—廣州市番禺南英房地產有限公司時代花園項目番禺區洛浦街珠江花園地段》早已于2010年1月4日結束公示，已無法查找到相關的資料。

　　珠江花園業委會及童才芬等業主因為對規劃變更強烈不滿，向廣州市人大常委會辦公廳提交了《利害關系人的意見》。廣州市人大常委會辦公廳遂將此《意見》以穗常辦信【2010】第5040號轉交廣州市規劃局。

　　廣州市規劃局立即結合來信中反映的問題逐一核查，并于2010年4月30日發布了《珠江花園項目批前公示反饋意見的復函》。

　　針對業主認為，公示方案中擬規劃為幼兒園的用地占用了現狀為運動設施的部分用地，該部分用地應屬于業主共有，不得調整為幼兒園的用地。規劃局認為，該意見可以采納，已要求建設單位調整方案，不得占用運動設施。

　　針對業主認為，公示方案中擬建設的建筑高度超出1995年原番禺市建委批準的方案，應按原規劃控制高度。復函中，廣州市規劃局稱，新建建筑位于已建建筑的北側，未在已建建筑的主要采光面，建筑間距符合現行技術標準要求送審方案高度符合規劃控制要求。

　　然而時至今年2月，爭論再起。時代周報記者聯系此前指證規劃變更的多位人士。但是，各方以各種理由婉拒采訪，甚至表示，“已受到威脅，并作出承諾，對此事保持緘默”。

　　全國工商聯房地產商會全經聯深圳分盟首席法律顧問顏宇丹對時代周報記者表示道：“開發商變更股權，但是規劃已經經過政府審批、定案就不能隨便更改，如果改變規劃，必須征得業主的同意，如果業主不同意可以解除合同，因為改變規劃就相當于改變合同內容，一般規劃圖紙是作為合同的附件或者一部分。”

　　“如果規劃圖紙只包括一期，沒有包括二期，就不違反合同，但是如果是作為總規劃圖，二期是不能擅自更改的，”她補充道，“雖然新開發商購買了二期土地，但是承繼關系還是存在的，小區的基礎還是沒有改變，也就是說原項目沒有推翻，還是繼續原來的規劃，哪怕是沒有報批、備案，特別是一旦作為合同附件的話就必須按照原來的規劃開發。”

　　“否則，必須經過業主同意。”顏宇丹如是說。

　　實際上，上述業主均表示，規劃方案的更改未按《物權法》的規定，獲三分之二業主贊成，也未按《城鄉規劃法》要求進行聽證。

　　然而，廣州市規劃局宣教處副處長唐曉玲卻認為，規劃方案的更改，是嚴格按照流程來進行的：“我們剛咨詢過法規處專家，規劃局審批的依據、指引都是按照《城鄉規劃法》執行的，它要求我們對建設過程中，規劃變更要進行公示，但對‘要獲三分之二以上業主同意’的要求沒有明確規定，我們的審批依據就是《城鄉規劃法》。”

　　舒蘇則表示，二期規劃嚴格按有關規定和流程進行了公示與審批，完全符合規劃局的要求。

　　“三度易主”惹禍

　　珠江花園規劃的頻繁變更，一切的根源不得不追溯至珠江花園的“三度易主”。

　　走進珠江花園小區，道路兩側的汽車大擺“長龍”，依次排開。在小區內東部若干棟28層住宅樓首層，名號各異的物業代理、中介代理門前鋪陳著各色租售廣告。

　　滿堂紅相關人士對時代周報記者表示道，這一定程度上說明珠江花園的換手率非常高，主要是由于配套承諾、規劃問題等因素令業主選擇換房或者退房。

　　實際上，除了泳池、網球場等配套外，原定售樓書上的小學、中學等其他大型配套至今了無蹤影，甚至于連幼兒園都被貼上了“臨時”的標簽。

　　從1993年珠江花園第一期開發起，其開發商廣州市番禺南英房地產有限公司，就已多番卷入錯綜復雜的股權糾紛之中。南英房地產曾經幾度易手。2007年之前，珠海經濟特區持有南英實業有限公司1%的股權，香港金藤實業有限公司（以下簡稱“金藤實業”）持有南英地產99%的股權。2007年，新福港集團收購了金藤實業40%股份。

　　2009年1月，新福港通過旗下公司收購了金藤實業，并借此入主珠江花園。彼時，作為珠江花園一期工程一部分的珠江怡景灣即將交樓完畢。該公司負責人對二期規劃一度信誓旦旦，計劃開發高層和別墅。

　　一年后，珠江花園再度“轉嫁”時代地產。隨著珠江花園的幾度易主，其小區的開發建設規劃也幾度變更，分別于2001年前后、2003年和2010年更改了三次規劃。不得不提的是，每次規劃變更糾紛無一不是針對綠地等公共配套，屢次出現綠地改建住宅的鬧劇，其次還是配套未到位的問題。

　　舒蘇對時代周報記者表示，“基本上，我們二期規劃都是本著解決一期遺留問題來考慮的。第一，停車場問題，二期規劃考慮到了一期的停車位，將提供給一期業主500多個停車位；第二，一期的幼兒園，由于太小，達不到二期的規劃指標，最終決定不動一期，而在二期項目中規劃建設一個大幼兒園；第三，地下室問題，由于離別墅比較近，一些業主提出會擋住業主的視線等問題，所以又不得不往后退。”

　　“就我們目前開發的樓盤來說，從未遇見過如此復雜的情況。”時代地產相關人士對此大倒苦水。