關于明確有關住宅建設用地使用權期間期滿后

　　杭州娃哈哈集團有限公司董事長兼總經理 宗慶后

　　根據1990年5月19日國務院令第55號《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，我國現行的居住用地使用權最高出讓年限為七十年。而自2007年7月1日施行的《物權法》第149條又進一步規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但《物權法》關于“自動續期”的規定僅僅是籠統而原則的，并未涉及廣大群眾關心的在續期時使用權人是否再需要支付費用這一問題，目前也沒有其他法律法規對這一問題作出明確的規定。

　　住宅是廣大人民群眾的重要財產形式，房地產市場也是我國經濟的重要領域之一，而當前對于住宅建設用地使用權期間屆滿后處置辦法的法律空白狀況，會造成眾多不利影響：

　　1、上位法的真空狀態，導致下位法制定和執行的任意性，缺乏統一和規范。例如《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》第25條規定，“土地有償使用期限屆滿，土地使用者需繼續使用土地的，應當至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請，未申請或者申請未獲批準的，期滿后的土地使用權由政府無償收回。”而《上海市國有建設用地使用權出讓合同》對于土地期滿后的處理方法則作出了“出讓人收回并補償相應殘余價值”或“出讓人無償收回”等約定。

　　2、“到期后無償收回”或者“續費使用”的方式有悖于中央一再強調的改善民生的精神。對于普通百姓而言，住宅始終是其最主要的財產，而我國許多地方的房價已經接近或超過了發達國家大中城市的房價，很多百姓將畢生的大部分財產投入在住房之上，同時平時還在交納房產稅。如果七十年使用權到期后，土地要被無償收回，或者再次繳納土地出讓金，無疑會因為加重廣大群眾的負擔而遭到極大的爭議和抵制。在“買房等于交70年租金”的政策背景下，老百姓無法擁有真正的恒產，這既不符合一般公眾對“購買住房”的認識、有違常理，也不利于提升、改善人民福利和生活品質，更不利于維護社會穩定。雖然由于我國的住房制度改革時間不長、絕大多數住房的土地使用權距期滿尚有較長的年限，在現階段大多數老百姓對這一問題也沒有太多的關注，但從媒體報道來看，已有青島等地的一些房產由于土地出讓年限較短的原因現實面臨這一問題。隨著時間的推移，這一問題必然會越來越尖銳地表現出來，應當盡快予以明確，以安民心。

　　3、造成一些地方政府土地出讓二次收入的預期，助長與民爭利的心理。如果使用權期限屆滿后政府可以無償收回，必然會推動一些地方政府千方百計地打著“公共利益”的旗號收回土地再次出讓。這不僅會激化社會矛盾，也不利于規范地方政府的財政收支、助長一些地方財政開支揮霍無度的行為。

　　4、不利于我國房地產市場的健康穩定發展。由于在現階段，一般公眾在購房時并不會過多考慮土地使用權到期后的問題，或者有“到期后國家肯定會讓我們繼續用”的心理，因此當前房價并不體現出“土地使用權限期使用”和“到期后需要再次付費”的因素。隨著土地使用權使用年限的大規模臨近，如果這一問題仍遲遲未予明確，就可能會導致房價顯著地非正常下跌，這對房地產市場的持續健康發展是有害的。

　　因此，基于以上理由，建議盡快對有關住宅建設用地使用權期間期滿后處置辦法的法律進行修訂，予以明確。結合我國社會的實際情況，建議在明確這一問題時，應當以“到期后自動無償續期”為原則，確系由于社會公共利益需要收回的情況亦要按當時的市場價予以補償。同時法律應當對“社會公共利益”的范圍作出明確的界定。