嚴婷

　　在對中國主要房地產開發商進行了現金流的壓力測試后，摩根大通在2月27日發布的中國房地產報告中得出結論稱，即使所有地方政府措施都嚴格執行與落實，中國開發商的現金流也足夠抵御今后幾個月內的惡劣市場環境。

　　在對中國19家主要大型房地產開發商進行壓力測試時，摩根大通的基本情景假設為開發商的銷售量僅保持10%增長，這一增速比開發商自身的目標要低15%。

　　報告指出，住房限購措施加上更高的抵押貸款利率，可能會使一手房銷售量比2010年四季度下降40%~60%。摩根大通認為，由于自去年4月以來房地產市場政策就在收緊，因此開發商整體而言早已做好了準備。多數開發商從公開債券市場融到資金，也已在過去兩個月中取得了強勁的銷售業績，因此開發商普遍擁有強勁的現金頭寸。

　　摩根大通還對開發商抗壓能力進行了嚴格測試。如果開發商銷量增長率為零，開發商仍能夠取得現金流收支平衡；如果開發商銷量負增長20%，開發商的現金水平仍然足夠強勁到彌補資金缺口。

　　從這些方面來看，摩根大通認為，與2008年相比，中國主要開發商當時普遍感到嚴重的財務壓力，但他們目前的處境與三年前不可同日而語：現在開發商從外部可獲得的融資選項充裕，2011年現金流預算并不比去年增加很多，如今房地產項目更大更多、收益率也更高。

　　在資產負債方面，摩根大通預計中國房地產業2011年會維持穩定。其中，龍湖地產和世茂地產自身表示可能會控制凈負債率，而手頭仍然持有較多現金的開發商也可能會繼續買地。但總體而言，開發商仍然會小心謹慎。