張明

　　在25萬(wàn)平方米的“天街”即將正式亮相北京之前，龍湖這個(gè)傳統(tǒng)的中高端住宅開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的步伐也正在加速。近日，相繼在山東、云南、成都等地拿下商業(yè)綜合地塊的龍湖也將2011年的銷(xiāo)售目標(biāo)悄然定在了400億元，而2010年龍湖的銷(xiāo)售收入為333.2億元。

　　在史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策面前，不僅是龍湖，萬(wàn)科、華潤(rùn)、保利、綠地、恒大等開(kāi)發(fā)商也厲兵秣馬準(zhǔn)備大干一場(chǎng)。而他們的戰(zhàn)場(chǎng)不約而同選擇了商業(yè)地產(chǎn)，與他們同道的還有各路資金。

　　吳亞軍的嗅覺(jué)

　　奔著400億元的目標(biāo)，2011年1月，龍湖就來(lái)了個(gè)開(kāi)門(mén)紅。龍湖（00960.HK）公告顯示，1月單月銷(xiāo)售收入為42.6億元，同比增長(zhǎng)228%。“繼續(xù)保持高增長(zhǎng)與去年董事長(zhǎng)吳亞軍調(diào)整了開(kāi)盤(pán)節(jié)奏和加大了商業(yè)地產(chǎn)的布局關(guān)系巨大�！饼埡�一位人士表示，龍湖的調(diào)整并非從“新國(guó)八條”開(kāi)始的，而是在2010年4月那輪調(diào)控就開(kāi)始執(zhí)行新的策略了。

　　2010年4月，吳亞軍就曾對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，調(diào)控并不可怕，市場(chǎng)依然龐大，只要適時(shí)調(diào)整，龍湖甚至可以變“主動(dòng)增長(zhǎng)”為“被動(dòng)增長(zhǎng)”。吳亞軍的“被動(dòng)增長(zhǎng)”論成了龍湖提前布局的依據(jù)。

　　“龍湖地產(chǎn)70%~80%的儲(chǔ)備項(xiàng)目集中在二三線(xiàn)城市，這些城市大部分尚未出臺(tái)限購(gòu)令。”上述龍湖人士表示，此外在之前布局的重點(diǎn)城市和新進(jìn)入的城市中加大商業(yè)地產(chǎn)的布局也成了龍湖應(yīng)對(duì)調(diào)控的“棋子”。

　　2月初，成都龍湖取得位于成都高新西區(qū)核心商業(yè)配套區(qū)的新地塊，該地塊地上總建筑面積為122萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)所占比例為60%。至此，加上已投入運(yùn)營(yíng)的三千集、在售的地產(chǎn)北城天街項(xiàng)目，龍湖地產(chǎn)在成都擁有的商業(yè)面積超過(guò)120萬(wàn)平方米。

　　而2010年底，龍湖在山東煙臺(tái)養(yǎng)馬島拿地6000余畝，樓面地價(jià)僅1100元/平方米，這個(gè)旅游地產(chǎn)和大規(guī)模城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目也是龍湖轉(zhuǎn)型的體現(xiàn)。此前，龍湖還獲得云南玉溪撫仙湖地塊開(kāi)發(fā)權(quán)。“商業(yè)地產(chǎn)兼容住宅已成為這一時(shí)期龍湖拿地的主要模式�！�

　　據(jù)了解，龍湖到2014年的商業(yè)地產(chǎn)持有目標(biāo)是200萬(wàn)平方米，在國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目將超過(guò)30個(gè)，經(jīng)營(yíng)面積將達(dá)200萬(wàn)平方米，所貢獻(xiàn)利潤(rùn)將占利潤(rùn)總額的15%~20%。而內(nèi)地最早上市最早做商業(yè)地產(chǎn)的合生創(chuàng)展目前運(yùn)作的商業(yè)地產(chǎn)面積僅為100多萬(wàn)平方米。

　　資金涌入

　　龍湖的“轉(zhuǎn)型”實(shí)際上也是“新國(guó)八條”重壓之下，部分開(kāi)發(fā)商從住宅投資商向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一種體現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)顯示，2010年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的增長(zhǎng)在25%以上，而住宅增長(zhǎng)僅為7.6%左右，史上最嚴(yán)的調(diào)控也是助推投資向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的開(kāi)始，投入其中不僅是GTC、凱德、九龍倉(cāng)這樣的外來(lái)開(kāi)發(fā)商，還有萬(wàn)科、龍湖、保利等國(guó)內(nèi)一流開(kāi)發(fā)商。

　　但相比住宅來(lái)說(shuō)，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)資金的需求更為強(qiáng)烈。這些開(kāi)發(fā)商押寶商業(yè)地產(chǎn)的資金究竟是何來(lái)源？

　　龍湖地產(chǎn)的解釋是：“第一，到目前為止，龍湖沒(méi)有拿過(guò)任何一幅單獨(dú)的商業(yè)地塊，拿的都是公寓和商業(yè)搭配在一起的土地，資金可以在住宅與商業(yè)資金之間循環(huán)；此外，龍湖有自己的租金收益，一年約20億元規(guī)模；第三，是集團(tuán)的融資，海外貸款和銀團(tuán)融資也有約百億元的規(guī)模�！�

　　而相對(duì)開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)融資，大規(guī)模機(jī)構(gòu)資金更是看好住宅市場(chǎng)遇阻正預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)春天的到來(lái)。在2010年年底，中國(guó)人壽財(cái)險(xiǎn)宣布與大股東人保集團(tuán)及其旗下子公司組成聯(lián)合體，以32.88億元聯(lián)合受讓首都時(shí)代廣場(chǎng)，其中中財(cái)險(xiǎn)出資10億元。

　　中國(guó)人壽則在升級(jí)為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一股東后，除成功收購(gòu)一上海地產(chǎn)公司外，還以25.9億元在杭州拿下一幅商業(yè)地塊。此外中國(guó)人壽還在河北廊坊拿地逾萬(wàn)畝，計(jì)劃總投資約100億元打造“養(yǎng)老地產(chǎn)”。

　　“在住宅市場(chǎng)調(diào)控頻出的緊張氛圍下，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值被普遍看好。而保險(xiǎn)資金進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)疑是給開(kāi)發(fā)商增加了一條融資渠道和退出渠道�！笔腊钗豪硎松虡I(yè)部經(jīng)理黎曉明表示，目前商業(yè)地產(chǎn)仍是個(gè)價(jià)值洼地，險(xiǎn)資目前介入，顯然是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)。

　　而在部分商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)中，不僅是險(xiǎn)資，溫州資本也在批量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，“有信息顯示，3月份信托資金重啟后也將批量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)�！�

　　各取所需

　　批量資金的進(jìn)入，帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)春天的同時(shí)，是否也在制造一個(gè)類(lèi)似于住宅的“泡沫”呢？

　　在同盛地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理徐新看來(lái)，目前住宅市場(chǎng)急速下挫的成交量卻凸顯了商業(yè)地產(chǎn)的投資火爆�！暗�目前還處于一個(gè)理性的上漲階段，預(yù)計(jì)2011年商業(yè)地產(chǎn)的漲幅可達(dá)到10%~15%，雖遠(yuǎn)高于2010年住宅的漲幅，但這僅是商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)波段一個(gè)新的開(kāi)始。在通貨膨脹背景下，商業(yè)地產(chǎn)租金隨通貨膨脹率的上升而上升，且租金波動(dòng)的幅度要明顯小于房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度�！彼�說(shuō)，就險(xiǎn)資的介入來(lái)看，目前商業(yè)地產(chǎn)給保險(xiǎn)資金帶來(lái)的投資回報(bào)預(yù)測(cè)值，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)領(lǐng)域的債券、票據(jù)投資收益，并且隨著商業(yè)地產(chǎn)升值預(yù)期而不斷提高。

　　在住宅市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)日趨火爆之下，萬(wàn)科、綠地、保利等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，涉及資本超過(guò)千億元。“這是一個(gè)必經(jīng)的過(guò)程，隨著住宅開(kāi)發(fā)到某個(gè)程度，開(kāi)發(fā)商資金能力足夠強(qiáng)大，就可以開(kāi)發(fā)一些長(zhǎng)期持有的商業(yè)地產(chǎn)�！崩钑悦鞅硎荆骸澳壳皣�(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)整體持有率不到5%，不太可能快速地出現(xiàn)泡沫狀態(tài)�！�

　　在開(kāi)發(fā)商和各路資金轉(zhuǎn)向追求商業(yè)地產(chǎn)高增長(zhǎng)利潤(rùn)的同時(shí)，地方政府也在進(jìn)行著適時(shí)調(diào)整。

　　“按照政府推地的慣例，2011年的商業(yè)地塊肯定會(huì)受到重推，以此來(lái)彌補(bǔ)住宅地產(chǎn)價(jià)格可能難以賣(mài)高的土地財(cái)政收入。”四川倍瑞地產(chǎn)總經(jīng)理閔紅松表示。

　　商業(yè)地塊的價(jià)格走勢(shì)也讓地方政府樂(lè)于其中。

　　2月22日下午，北京推出位于麗澤商務(wù)區(qū)的兩幅地塊，皆以過(guò)16000元/平方米的樓面價(jià)成交，創(chuàng)下了除中服地塊外的商業(yè)地塊樓面價(jià)新高。

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