業內人士稱，國內融資成本越來越高，信托融資利率已高達15%以上，境外最高不過12%~13%， 短期融資則低至5%，且投資方向不受限制

　　理財一周報實習記者/張小葉

　　 在國內銀行收緊開發貸、銀信合作和房地產信托業務紛紛被叫停后，海外融資成了開發商爭搶的香餑餑。歷史數據顯示，房地產開發企業資金來源整體增幅在回落，但其中利用外資額卻在增長。

　　 自2009年來一直為負數的外資資金同比增幅從去年6月起開始轉正，并迅速增長。根據1月17日國家統計局發布的數據顯示，2010年，房企利用外資796億元，增幅66%。

　　 今年1月，碧桂園、雅居樂、恒大、合生創展等上市房企正式開展海外融資項目。標準普爾在其發布的一份報告中稱，2010年1月，內地房企的境外債券市場融資已接近去年全年的四成。

　　 房地產對外資吸金的猛烈程度已經引起了商務部的重視。2011年2月17日，商務部公布的數據顯示，今年1月實際外商直接投資（FDI）為100.3億美元，同比增長23.4%，而2010年全年實際FDI高達1057.4億美元，同比增長17.4%，首次突破1000億美元，創歷史最高水平。這其中，房地產吸金最猛，達到23%，其投資以現匯為主，并結合人民幣使用。2010年年末，商務部發言人姚堅表示，將加強對房地產領域的FDI的監管。

　　 同一天，外管局發布《2010年中國跨境資金流動監測報告》，報告指出，近年來房地產行業外資流入增速較快，“對房地產行業健康發展的影響需密切關注。”

　　 而在政策打壓頻頻，市場變幻莫測的房地產領域，境外融資這根稻草是會成為房產商解決資金之渴的救命稻草，還是會淪為壓垮開發商的債務負擔？一切似乎都難下定論。

　　國內房地產資金鏈再陷窘境

　　 自去年4月起，樓市調控便如緊箍咒般牢牢束縛著開發商的行為。年初，房企的資金鏈又再度遭遇前所未有的嚴厲限制。

　　 最大的打擊來自于房產稅和“國八條”。1月26日，國務院常務會議推出八條房地產市場調控措施，內容包括限購、貸款及取消差額營業稅。這被業內人士稱為“從未見過的嚴厲調控”。1月27日，上海、重慶房產稅細則浮出水面。雙管齊下，樓市迅速迎來寒冬。

　　 根據搜房網發布的數據顯示，今年1月，上海住宅成交套數環比下降7%。2月來，連續兩個周末更是出現“零開盤”，春節和調控的組合效應使上海樓市墜入冰點。

　　 成交量持續下跌，項目預售款難以回籠，開發商的資金鏈遭遇斷流，而銀行信貸額度則仍然緊收。1月14日，央行上調存款準備金率，2月9日，央行再度上調存貸款基準利率0.25個百分點，與此相應，房企的開發貸利率也水漲船高，部分已上調至15%~20%，更有個別股份制銀行停發新增開發貸。

　　 經濟學家馬光遠更是在央視 《今日觀察》節目中大膽預測，目前135家房地產上市公司的負現金流是1000多億元，考慮到疊加效應，整個資金缺口在5000億-6000億元左右。隨著調控的日益深入，開發商的資金鏈問題正在被日益放大。

　　 無論開發商如何辯解，眾多房企都在通過各種手段進行積極融資，而在港股上市的房地產公司更是紛紛向海外市場發行債券和票據，掀起了境外融資高潮。

　　碧桂園：三度海外發債

　　 越來越多的房企開始善于利用海外資本市場了，碧桂園絕對堪稱典型。

　　 今年2月7日，碧桂園發布公告，計劃發行7年期優先票據，具體金額未定，可能在7.5億美元左右。公告發出后，市場反應熱烈，超額認購近3倍。2月18日，碧桂園正式發布公告，將優先票據的發行價值定在9億美元（約59.4億元人民幣），2018年到期，每年股息達11.125%。

　　 這次發行票據估計所得款項凈額約為8.75億美元，這筆款項將用于現有及新增房地產項目，其中包括建筑費用及土地款項。該項票據已獲準在新加坡交易所上市。該票據發行的首次買方為高盛、摩根大通和德意志銀行，并獲得標準普爾BB-評級及穆迪Ba3評級。

　　 市場如此高的歡迎度與碧桂園在年報之后“搶發”的策略關系極大。2010年，在宏觀政策對房企融資的一系列打壓導致諸多房企放慢發展節奏的背景下，碧桂園卻逆勢而行，一路高歌猛進。2月1日，碧桂園發布的年報數據顯示，碧桂園去年總收入約258億元，同比上升約47%；確認收入的建筑面積約493萬平方米，同比增長約41%，超額完成目標約12%。其中權益所有人應占利潤約42.91億元，同比上升約96%。銷售額及凈利均創歷史最高水平。

　　 2010年底，公司土地儲備約4600萬平方米，僅新增了600萬平方米，并一度因拿地遲緩而遭到詬病。2011年，碧桂園調整了戰略，開始大舉拿地。1月6日，公司公告稱，其旗下全資子公司佛山市順德區碧桂園物業發展有限公司與清遠新亞房地產開發有限公司訂立合同，成立項目公司，并收購位于清遠占地120萬平方米的土地，總金額達到27億元。

　　 這宗大額土地買賣顯示了該集團在新的一年中積極擴張的決心。有消息顯示，2011年碧桂園將增加預算金額130億元到150億元，以此計算，今年該公司的新增土地規模將比去年增加一倍以上。這不由讓人聯想到其總裁莫斌在業績報告發布會上透露的消息：2011年，碧桂園的年度銷售目標是430億元，比去年的329億元增長約30%，預計2011年公司全年將有77個項目可售。

　　 在“國八條”和房產稅政策先后出臺的新年伊始，在業內人士對國內樓市多持謹慎態度的背景下，碧桂園提出30%的利潤，不可謂不大膽，而這份底氣與其向海外資本市場要錢的能力緊密相關。

　　 2008年2月，碧桂園第一次發行海外債券，開啟了其海外資本市場運作的大門。根據2009年的業績報告，這筆債券屬可換股債券，全年平均利息為9.7%，期限為5年，即2013年到期。按照當時的合約規定，債券持有人最早可在3年后，即今年2月，提出提前贖回的要求。

　　 合同尚未到期，碧桂園已經未雨綢繆。2010年4月7日，碧桂園發布公告，將啟動一項海外債券融資計劃。這一舉動很容易被理解為以新債償還舊債的方式延長借債期限，同時將可換股債置換為優先債券，以避免公司的股權被稀釋。

　　 事實上，碧桂園對2008年2月發行的可換債權的贖回工作已經開始。2011年1月24日，公司發布公告稱，已收到相關債券持有人的通知，以0.89億美元贖回了一部分債券。

　　 據統計，2009年年中，該集團第一次發行優先票據，總額為3.75億美元，年利率為11.75%。2010年8月4日，碧桂園再次在國際市場發行5年期優先票據，并與高盛及摩根大通證券訂立購買協議，該票據在新加坡交易所上市。發行優先票據很快取代了可換股債券，成為碧桂園最青睞的海外融資方式。

　　 而業內分析師認為，碧桂園的屢屢出手，并非財務狀況出現問題，相反，它正通過海外融資-還貸-再融資的方式，積極調整財務結構，延長短期債務為中長期債務，利用財務杠桿盡可能地獲取可用資金。

　　內地房企掀海外融資潮

　　 而這一方式正在為越來越多的港股企業所倚重。2011年1月14日，恒大地產宣布將發行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億元。

　　 與碧桂園境遇極其相仿的是，海外市場同樣對恒大地產發行的債券反響熱烈，這使得其發債規模從最初確定的5億美元加碼至15億美元。對于此番大手筆融資，恒大地產表示，公司新增加近100億元的債券，主要是考慮到人民幣升值所帶來的收益。其發債公告顯示，兩筆債券均按人民幣6.5997元兌1美元的匯率以美元結算。

　　 隨著國內房企的融資成本進一步升高和對人民幣進一步升值的期待，相當多的房企正憑借境外上市的優勢進行海外融資。而這份名單中，囊括了碧桂園、恒大、恒盛、瑞安房地產、中駿置業、佳兆業、合生創展等諸多著名房企。2011年頭兩個月內，房企境外高息債融資總額高達243.2億元。除了碧桂園融資的59.4億元外，1月7日，華南城宣布完成約16.5億元人民幣優先票據發行，利率達13.5%。1月9日，中駿置業以美元結算的20億元優先票據發行完畢，利率為10.5%。1月14日，恒大地產宣布55.5億元2014年到期以及37億元2016年到期的美元結算票據完成發行，利率分別為7.5%和9.25%。1月20日，瑞安房地產完成發行35億元以美元結算的優先票據，利率7.625%。1月21日，合生創展完成發行約19.8億元優先票據。

　　 境外融資這一方式同樣也為A股上市的房企所注意，有房地產公司采取買殼的方式成立境外公司，并進行海外融資，這其中又以金地集團為典型。2009年，金地集團下的金融業務全資子公司穩盛投資管理有限公司在香港成立，2010年與瑞銀集團合作成立的房地產基金第一期首次募集資金約1億美元，10月14日，金地集團股份有限公司和天津穩富股權投資基金合伙企業的聯合體以22.86億元摘得上海浦東一商業地塊，令這一業務的成果粗見雛形。

　　 根據業內分析師的預計，到2015年時，金地集團在該業務上創造的利潤占比能超過20%，其將成為公司在房地產開發業務之外的新利潤增長點，并將有望成為創造利潤的獨立業務板塊。

　　海外融資是救命稻草還是重壓

　　 風潮背后，針對海外融資的質疑之聲卻從未停止。

　　 有觀點認為，海外融資的代價十分高昂，即使募得資金，利息支付比率也相應吞噬了企業的部分利潤，加大了債務的成本和風險。

　　 2月17日，穆迪將恒盛的公司家族評級從B1下調至B2，同時亦將恒盛的高級無抵押債券評級從B2下調至B3，一定程度上也體現出了這種擔憂。

　　 正如標準普爾評級服務一貫倡導的理念，杠桿性提升所帶來的負面影響將會超過債務到期狀況和流動性改善所帶來的正面影響。激進的債務融資支持的擴張依舊是評級的主要風險之一。如果目前的市場狀況迅速惡化，一些發債人的評級將有可能面臨下調的風險。

　　 標準普爾信用分析師符蓓表示：“我們不能確定部分房地產開發商是否會依計劃進行以債務融資對國內借款的再融資。很多公司極為偏好債務融資支持的擴張。它們可能有意將債券發行所籌集資金用于增加流動性緩沖并在市場狀況仍有利的時候進行收購。因此，在我們的評級中對結構性次級風險可能改善的影響有限。”

　　 內地房地產企業對境外融資的熱衷卻依然不減，這其中的一大原因是人民幣升值給它們帶來的成本福利。

　　 一位H股上市房企的財務人員向理財一周報記者表示，事實上，海外融資的成本并沒有想象中的那么高。在政策不斷收緊的背景下，國內融資的成本越來越高，信托融資利率已高達15%以上，而境外的高息成本也不過12%~13%，倘若以短債的形式融資，成本更低至5%。尤其在人民幣升值的情況下，期債能夠對沖掉人民幣升值的部分，成本和國內融資基本持平。

　　 同時，海外融資所得的資金用途亦更加廣泛。境內貸款所得款項不能用于買地，只能用作項目建設，而海外融資所得款項的用途則不受此限制。

　　 然而，在房企猛烈吸金的同時，監管層也在悄然施壓，宏觀調控是否會涉及海外融資領域，成為房企這場賭局的關鍵因素之一。

　　 目前，我國對借用外債實行的是“投注差”的管理，也就是公司短期外債與中長期外債之和不得超過投資總額與注冊資本之間的差額。按照各地方規定的不同，投注差的差別較大，通常會限定注冊資本不得低于投資總額的60%。

　　 但房地產行業是特例，作為資金密集型產業，經常會出現1000萬元的注冊資金，撬起的卻是總額上億元的項目。

　　 年初房企海外債券的成功發行預示著海外資金對國內房地產市場依然看好，但“熱錢”通過房地產行業大量涌入國內市場的狀況卻未必是監管層樂意見到的。盡管外管局對于境外上市地產商的融資并沒有直接監管權力，但當融資資金涉及國內公司具體項目時，相關部門卻能夠通過收緊審批手續和延長審批時間對之進行限制。