記者 白田田 王濤 北京報道

　　業內人士認為，需求萎縮，供給量下跌，短期內樓市難現“降價潮”

　　繼上海、廣州、深圳等地之后，北京市幾家大銀行近期也開始取消首套房優惠利率，至此一線城市正呈全線收緊之勢。業內人士告訴《經濟參考報》記者，銀行的利率調整讓房地產企業的信貸環境進一步趨緊，樓市剛性需求也將因此受到很大影響。盡管開發商的資金鏈遭遇政策與市場的雙重壓力，大部分開發商還是會選擇“硬扛”，短期內難現“降價潮”。

　　收緊 剛性需求受抑制

　　據了解，北京市工行、農行、建行和交行等幾大銀行紛紛取消首套房優惠利率，按基準利率執行。全國范圍內，在上海、廣州、深圳以及成都、濟南等城市，多數銀行都開始取消首套房優惠利率。

　　《經濟參考報》記者致電工行和建行北京分行客服，均得到了確認。工行客服人員表示，從2月1日起北京就已全面實施首套房貸利率不低于央行基準利率政策了，優質客戶也無例外。

　　“這可以看作是順應當前樓市調控的表現。”美聯物業全國研究中心主任徐楓接受《經濟參考報》采訪時說，從銀行的角度來看，收緊信貸、減少貨幣供應量是一個大的政策取向，全年新增信貸量預計在去年基礎上會有一定程度的減少，房地產行業也必然會受到影響。

　　亞豪機構市場總監郭毅接受《經濟參考報》記者采訪時說，央行連續上調存款準備金率，銀行的流動性受到非常大的抑制，很多商業銀行基本上從月中到下半月貸款的額度就基本沒有了，不管是個貸還是開發貸都非常緊張。

　　據了解，自2010年4月份的樓市調控開始，房地產企業面臨的信貸環境已經逐步趨緊，通過銀行貸款融資的難度進一步加大。去年全年獲得銀行授信的房地產企業數量十分有限，且授信額度與2009年相比明顯減少。中國指數研究院最近的一份報告顯示，2010年，房地產開發企業資金來源7.25萬億元，其中利用外資、自籌資金增速較快，開發商貸款和按揭貸款增速較慢。

　　上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟告訴《經濟參考報》記者，目前房地產市場是以剛性需求為主，取消首套房貸款優惠利率會對剛性需求產生很大的影響。

　　“首套房置業者相對年輕，對信貸的依賴比較大，首套房優惠利率取消后，很多人只能選擇暫時不買房了。”郭毅說。

　　在徐楓看來，去年下半年至今已連續加息三次，個人抵押貸款按揭利率首套房優惠已基本取消，二套以上住房按揭利率在加息的基礎上繼續加碼，嚴重影響“換樓客”的意愿。

　　堅挺 大部分開發商選擇“硬扛”

　　樓市迎來“倒春寒”、“降溫期”？調控政策的密集出臺似乎改變著市場對于房價上漲的預期。但記者了解到，多數開發商仍然選擇“硬扛”，不少購房者轉戰二三線城市，種種跡象表明市場預期仍然比較堅挺。

　　北京某上市房企資深人士何先生表示：“就我了解的情況看，公司現在還不想‘冒頭’做出什么舉動，而是在等等看同行尤其是大的開發商會采取什么樣的措施。”

　　作為上海市最大的幾家房企之一，綠地集團旗下某新樓盤21日率先推出買房即送五年房產稅的優惠措施。這一“冒頭”的舉動，引起市場關于房價是否開始松動的議論。

　　徐楓告訴記者，綜合來看，看空第一季度成為開發商的共識，盡管開發商的資金鏈遭遇政策與市場的雙重壓力，大部分開發商還是會選擇“硬扛”。

　　郭毅認為，目前開發商的資金鏈不算非常緊張，沒有到選擇降價的“最緊迫時期”。即使不能從銀行獲得貸款，開發商還可以通過其他方式融資，包括海外融資、信托融資。只有當開發商的現金流非常危險，以至于影響到經營的時候，才可能會考慮降價拋貨。

　　對于一些開發剛性需求項目，或者采取“快進快出”經營模式的開發商，郭毅認為他們對房價預期將有一定幅度的下調，可能會采取調低開盤價格等措施來進行促銷。

　　徐楓介紹說，一部分投資客已經在去年年末拋盤，還有一部分堅持看好后市的選擇持盤不放。

　　另據媒體報道，“限購令”讓北京周邊地區的房價快速上漲，河北涿州等地甚至出現了溫州、山西炒房客的身影。

　　郭毅認為，因為政策限制不能買房的需求流向北京周邊不受影響的縣市，這些地區的房地產市場意外的火熱起來了。

　　“房價是從1萬元漲到2萬元容易，還是從10萬元漲到20萬元容易？這是一目了然的。”陸騎麟認為投資者看到樓市發展的機會，到二三線城市去搶房，這種短期炒作會對這些地區的樓市產生影響，但出現“泡沫化”的難度較大。

　　郭毅認為，這種購房行為存在一定的風險，因為從每輪調控的效果來看，北京市周邊區域的房價率先下跌，而且跌幅也是最大的。另外，如果北京市的房價出現震蕩，可能會影響購房者對后市的信心，導致需求快速下降，支撐這些地區房價穩定上漲的因素也就不存在了。

　　僵持 樓市暫未現“降價潮”跡象

　　中國指數研究院統計顯示，上周(2月14日-2月20日)，樓市交易持續恢復，監測的35個城市中，除成都、重慶和濟南外，樓市成交量皆上漲，其中五成城市成交量漲幅超過100%。重點城市中，多數城市環比有較大漲幅。

　　美聯物業全國研究中心認為，上周一二線城市成交量仍然處于節后恢復性增長周期，盡管上周普遍出現上升行情，但與節前的正常水平還有一段距離。徐楓預測，全國性的限購短期內嚴重打擊了換樓客和投資者的置業能力，因此成交量在3月將跌入冰點。

　　成交量恢復緩慢的同時，上周價格波動也較為明顯，中國指數研究院數據顯示，其中蘇州、蘭州和寧波等五城市價格跌幅均超10%，其中，蘇州成交均價為10205元/平方米，創15.32%的最大跌幅，深圳則以21071元/平方米的成交均價，使環比漲幅達到12.77%。四個一線城市中，上海和廣州成交均價也出現小幅回調，環比分別下降1.48%和1.1%，成交均價分別為15352元/平方米和12100元/平方米。

　　徐楓認為，價格波動背后的原因需具體分析。就一手住宅市場而言，成交價格與開發商的推盤和成交類型密切相關，就目前情況來看，各地一手房成交表現明顯分化，在一些尚未實施限購的熱點城市，豪宅成交相對較旺，而在已實施限購的城市，中低端住宅成交比例較大，因此造成了一部分城市的價格走勢與前幾周的表現不同。

　　就未來一段時間的價格走勢而言，業內人士預測，一手住宅市場可能由于結構性因素出現下調。郭毅認為，部分城市出現的房價結構性下降，并不代表整體出現回落，房價的走勢仍然不明朗。

　　徐楓則表示，需求面嚴重萎縮，但供給量也同期下跌，因此，“價格可能會出現一段時間的僵持”。據介紹，全國主要城市一手推盤量驟減的同時，二手住宅方面，由于“限購”和租金上漲，業主放盤意愿較弱，“與去年9月底政策前的成交高峰相比，好地段房源的掛牌量降幅超過了50%，較差地段房源的掛牌量縮量也達到了30%左右”，市場供應量低靡，因此抵消了需求量的萎縮，導致樓價難以回調。