嚴厲限購下北京樓市遭“急凍”

　　　　中介預言：今年北京二手房成交量將跌60%

　　馬可佳

　　猶如迎面被人潑了一盆冷水，北京房地產市場在“京15條”出臺之后迅速“降溫了”。

　　2月24日，“京15條”出臺的第8天，《第一財經日報》記者在采訪中發現，北京樓市正在經歷一次快速的調控后的連鎖反應：新建商品房暫停網簽，二手房交易量明顯大降，中介門店紛紛關門，房地產經紀人失業，買房者觀望不前……

　　鑫尊地產市場部總監閆斌杰告訴本報記者：“‘京15條’充分體現了政府對投資購房的強勢抑制，以及對正常購房需求的保護。”北京通州某項目現場負責人馬強(化名)亦表示：“‘京15條’中影響最大的是對于非京籍的限購政策，5年的完稅證明卡住了不少正準備買房的購房人。新政前的北京房地產市場，70%都是外地想留京的購房者，這次政策，將這部分需求完全抑制。”

　　新房市場：購買行為暫停

　　2月23日下午，北京大望路某豪宅項目的售樓處里異常冷清，偌大的停車場只停了一輛車。豪華的售樓處里不見一個買房人的身影。

　　這是北京四環內為數不多的幾個住宅項目之一，主要銷售268~480平方米的豪宅。新政后，原本就針對小眾高端人群的項目更是面臨著尷尬局面。“我們也沒有什么辦法，一切按照國家政策走。”該項目銷售人員無奈表示。

　　“京15條”中，已擁有2套及以上住房的北京本地戶籍家庭，將不能再新購住房；已經擁有了1套及以上住房的外地戶籍家庭，也不能再購住房。“70年產權的高端住宅受影響最大了，一部分50年產權的商住兩用項目的公寓則不受新政影響。”馬強表示。

　　通州是北京市新房比較集中的區域。由于距離市中心較遠，房價與北京市中心熱點區域有一定差距，因此成為在京外地人首次購房的首選區域之一，也是北京新房的主要成交區域。

　　但這里幾周前還熱絡的市場也一下子變得冷清。“沒有客戶，發單子的人都少了，” 馬強告訴記者，“通州區幾個新房的項目市場反應都差不多，沒有人，業務員沒活干。”由于“京15條”一些細則還沒完全明確，比如，離婚再購房怎么處理，按什么年限處理；拆遷戶怎么處理，因此，大部分樓盤成交陷入停滯狀態。

　　但與此同時，在通州的大部分新樓盤價格并未下調，馬強表示：“沒有那么快，一切要看看市場反應。”馬強認為，具體調控效果要等到今年九十月份才能顯現。

　　從2月18~24日網簽暫停的6天里，北京房地產交易管理網數據顯示，除18日有少量住宅認購外，其余時間均為零，而商辦類物業的認購簽約卻明顯上升。6天認購的商辦類物業為326套。與之前簽約相比基本持平。商業地產并未受到調控的影響。

　　中介公司：選擇性關店避風險

　　在“京15條”出臺后，北京萬科總經理毛大慶表示，預計購買力可能會減少30%。同樣有此判斷的還有鑫尊地產的創始人劉軍。2月16日“京15條”出臺，劉軍在20日決定關閉公司20%的門店。“‘京15條’對市場的影響非常巨大，如果2011年整體市場交易量下滑30%，則意味著30%的企業要出局，因為市場容納不下；是死扛等死，還是及時脫身，有了2008年的前車之鑒，可能大家需要早做決策。”在博客里，劉軍勸同行們及早應對市場風險。鑫尊地產是北京規模較大的房地產中介之一。

　　2月24日上午，在鑫尊地產青年路國美第一城的門店，記者看到，兩扇大門緊緊關閉，門口的二手房報價依舊整齊羅列，里面的經紀人卻全都不見蹤影。門口貼著醒目的轉讓字樣。

　　“優勝劣汰，好的經紀人，我們會調配分流到其他區域的門店，業績差一些的經紀人，只能離職自謀出路了。” 閆斌杰解釋，這是公司主動進行的市場戰略調整。這次鑫尊關閉的大約有50家門店，主要集中在投資客買賣頻繁的區域。

　　閆斌杰認為，“在‘京15條’的作用下，只有剛需旺盛的區域才能生存，而目前來看北京的剛性購房需求多存在于天通苑、回龍觀、通州、大興等價格較低區域，在這些區域，公司將視市場情況決定是否要增加門店數量，而改善性住房和投資的需求應該完全無法實現。因此，應市場之變而變，這才是對企業長期發展負責的表現。”

　　鏈家地產相關負責人張月表示，鏈家地產暫時沒有收縮門店的打算。但她同時也表示，二手房市場交易情況比想象中的更不容樂觀，根據鏈家地產對各個門店的統計，新政后前來看房的客戶下降了60%，成交量下降50%，這個數字遠遠超過業內普遍預期的30%。

　　“我們預測，2011年二手房的成交量會下降60%。”張月告訴記者。

　　租房市場：房租快速上漲

　　與銷售市場形成鮮明對比的是北京的租房市場。“春節以后，房租漲了大約10%，不少房主在租約到期后重簽合同時都上漲了價格。”中原三級市場研究部總監張大偉告訴記者。

　　張月認為，由于在北京市繳納社會保險或個人所得稅不足5年的非本市戶籍居民家庭均不能購房，受政策影響，不少畢業不滿5年非京籍消費者被迫“買改租”，年輕人租房的占比會提高。

　　在房租上漲的壓力下，選擇合租的比例較“京15條”政策出臺前增長7%。北京市盈科律師事務所合伙人胡文友認為，年輕人應正面看待限購問題，“并不是限制外地畢業生在京買房，而是緩一緩，5年之后再買，這也是調控讓房地產市場降溫的一種手段。”