每經記者 葉書利 發自北京

　　春節前，“新國八條”出臺，樓市炒作風日衰。春節后，這股炒作之風卻借限購令等調控政策，順勢進入租賃市場，促使租賃市場漲聲一片。

　　有專家向《每日經濟新聞》記者說，限購令等樓市調控政策在增加租賃需求量的同時，也促使二手房成交量下降，大量二手房進入租賃供應市場，因此，調控政策并沒有多大程度上改變租賃市場的供求關系。而中介及一些個人二房東借勢炒作，才是房租上漲的主因。

　　二房東兩次借調控提價

　　高蘭在北京海淀區一家物業公司工作。她向《每日經濟新聞》記者介紹說，她于去年1月在昌平區回龍觀一小區看中了一個合適的房子。這個房子150平方米左右，當時二房東剛從原屋主那里以一個較低的價格整租了二年。整租后，二房東將這個房子分割成7個小房間，包括一個主臥、一個次臥、四個小隔間以及一個陽隔。高蘭租了一個次臥，當時簽訂的租約合同期為一年，每月房租650元，押一付三。

　　但在去年10月20號前后，也就是一年租期內最后一次交下季度房租時，二房東以第二次樓市調控后租賃需求增加，各地房租漲價為由，單方面要求將月租金提高到730元。雖然高蘭覺得這種做法不合理，但最終還是答應了。

　　今年春節后，在簽訂新合同時，二房東再次要求將月租金提升到850元。二房東的理由是，由于北京出臺了新版限購令，大量外地人無法在京買房，租賃市場需求大增，因此與其他人一樣，順勢漲價。

　　起初高蘭不同意，但出去找了一圈后發現，房租已普遍性上漲，且理由幾乎一致。高蘭介紹，與她同住的租戶也都面臨類似問題，有的租金從開始時的430元漲到了目前的500元。

　　高蘭告訴記者，其實他們交的房租過半被這個二房東賺了。她解釋說：“同住的一個租戶曾看過二房東與原屋主的租賃合同，整個房子一個月的租金才1800元，但目前被分割出租后，一個月的租金近4300元。”而且據她了解，這個二房東在北京囤積了大量租賃房源。

　　實際上，目前北京租賃市場，除了大量的個人二房東外，也存在機構二房東，即房地產中介。

　　記者的一位朋友小明就遭遇過房地產中介的盤剝。

　　小明介紹說，他于去年2月通過一家中介公司以1900元租了一個一居室，租約期為一年，給了中介公司1900元作為中介費。結果后來才發現，這個房子是屋主以1500元的月租金租給中介公司的，且還向中介交了1500元中介費。

　　小明說，一年下來，中介可以坐收原屋主1500元的中介費、小明所交的1900元中介費，以及轉租中間產生的每月房租差價400元，共計8200元。小明所交的房租中，相當大一部分流入了中介二房東的口袋。

　　“京15條”難推高房租

　　近段時間以來，包括北京在內的全國各地房租上漲聲一片。業內人士向《每日經濟新聞》記者透露，除了因房價飆升導致房主心理租金價位提升等正常原因外，包括中介、個人在內的二房東、業主等借樓市調控攜手炒作，是這波房租上漲的主因。

　　上述人士進一步分析說，目前由于樓市調控，交易量大降，中介機構轉而將公司業務重點轉向租賃交易。相較于買賣交易，租賃交易不涉及產權登記，所以備案不徹底，目前北京履行網上登記備案手續的租賃交易量不足市場總數的1/5，因此樓市并不存在一個權威的租賃市場統計數據，這也為中介機構炒作提供了空間。

　　在限購令等政策下，中介大肆鼓吹租賃市場需求量大增，并適時推出房租上漲的統計。比如在北京租賃市場，目前各大北京中介公布的數據中，近80%以上的供給量集中于城八區，而實際上，北京租賃市場供給量過半在郊區。中介之所以這樣做，就是為了在統計中有意增加城區供給量比例，從而最終推高北京市區整體平均房租水平，營造輿論環境。他認為，統計中的數據采集源本身是有問題的。

　　在輿論營造的過程中，樓市新政成了房租上漲的炒作理由。在北京，一些中介不斷宣稱，因為“京15條”對外地人進行了嚴格限制，導致大量欲購房者由買轉租，增加了租賃需求。

　　但北京中原三級市場研究部總監張大偉對 《每日經濟新聞》記者表示，買賣市場受限導致需求積累，從而推動房租上漲的說法不成立。

　　他具體分析說，北京中原的統計顯示，目前北京租賃市場，外地戶籍客戶占78%左右，這部分人群受到“京15條”的限制較大。非京籍人士也可分為幾類。首先，新來京人群。畢業生來京高峰期一般集中在7月左右，目前不是高峰期；其次，已在北京租房的人群，不會因為買房需求受限而新增租房需求。北京中原統計數據顯示，北京購房者中絕大部分為之前已有房產或者租房人群。

　　張大偉指出，新政后，北京中原預測北京二手房及商品房買賣交易將明顯萎縮，特別是二手房交易可能下降近五成，本來可能出現在買賣市場的房源很可能轉移到租賃市場，從而增加租賃市場的供應量。雖然第三輪調控將使得租賃市場的需求明顯增加，但是由于租賃市場供應量在增加，如果沒有炒作等因素影響，預計2011年的租賃市場將出現明顯的成交量大漲，價格基本平穩的局面。