張曉玲 唐韶葵

　　 京版15條中對于外地人購房的限制，將國八條最嚴厲條款限購令推上了輿論的浪尖，公眾對其基于身份限制的“戶籍歧視”批評，將之前的限購行政化、非市場微言轉化為更嚴厲的道德譴責。

　　 央行貨幣委員會委員李稻葵認為，限購是過渡性政策，是對資本的暫時性管制，也是在信貸、稅收等政策面對過旺的需求蒼白無力之時，無奈而出的最后一種調控方式，通過這種對投資性需求的限制，直接帶來房地產總需求的下降，最終帶來房地產價格的下降。屆時，限購或考慮退出。

　　 京版15條引發的口水戰

　　 2月16日，京版15條出臺，嚴厲程度遠超市場預期，其中對外地居民在北京購買住房需連續納稅5年的條件，引發了北京歧視外地人的質疑。

　　 “現在沒有戶口的人都惶惶不可終日，覺得自己是北京的棄兒，有戶口的人，都開始去搶別墅，怕以后再限制購買面積，”在北京上學、工作超過10年的楚南對記者表示，大家都 明白在重新洗牌，但洗到什么程度不知道。

　　 上周末，又有多個城市相繼出臺了限購令細則，且都與戶籍等條件掛鉤。

　　 中國人民大學教授劉元春指出，政策有積極的一面也有消極的一面，比如對城鎮化以及戶籍改革都產生了一定的阻礙。

　　 以市場化之名反對限購，是戶籍歧視之外的另一重批評。來自地產商的聲音中最有代表性的仍是華遠地產總裁任志強，他表示，調控政策似乎從來不從源頭解決供給，反而從市場限制消費和購買，這是計劃經濟時代的做法。“限購令告訴人們，房價將繼續上漲。因資金總是流向最可能獲取暴利的地方、流向風險最低獲利可能最高的領域。”任志強稱。

　　 爭議之中，部分近期出臺新國八條細則的城市，限購有弱化的傾向，如貴陽的限購政策最松，限購范圍只發生在市中心人口密集的且房價高過一環內的住房，限購更是有明確的執行時間到12月31日止。

　　 爭議背后的利益博弈

　　 梳理新國八條出臺后各種針對限購的聲音，本報記者發現，一開始包括房地產業界人士均認為，限購全國化是最致命的一條，將對市場產生巨大影響，投機投資需求受抑制，全國樓市成交將大幅下滑，而較少有人質疑其合理性。

　　 “目前發言積極的這批人，與之前關注房價的人群并不相同，看似觀點相反、矛盾，其實是不同的利益群體在博弈。”北京一位資深業內人士對記者分析，北京市場近期最好賣的是豪宅和別墅，如中海九號公館、潤澤莊園等項目，很多資金充裕的外地人持幣待購，但他們并非自住而是投資需求，新條款限制了他們的進入，引發不滿。

　　 問題的焦點并不在于是否歧視外地人，而在于樓市的投資資金被管制了。

　　 李稻葵直言，限購是在收入分配不均的條件下，力圖滿足基本住房需要的一個制度安排。具體說來，這是保護中低收入家庭免于受到高收入者（投資者一般是高收入者）在買房市場過分競爭，用以拉平住房消費、從而均等住房消費邊際效用的一個辦法，同時避免或者縮短房地產投資從泡沫逐步形成到破裂的周期，放緩房地產市場震蕩的幅度。

　　 李稻葵認為，通過這種對投資性需求的限制，會直接帶來對房地產總需求的下降，而需求的下降最終會帶來房地產價格的下降，并在一定條件下，導致未來價格上漲的預期下降。而預期下降，又會進一步抑制投資性的需求。

　　 退出與否取決于房價變化

　　 “限購是常規調控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，” 李稻葵也承認，限購是一劑猛藥，其副作用明顯，但也必須存在。

　　 限購的效果，可能要分三個階段。第一階段是僵持，一級市場上開發商并不見得愿意降價，但二級市場價格可能有所下降，交易量會萎縮。第二階段是預期的改變，大家開始注意到投資需求在下降，于是預期未來價格會降。第三階段是降價和一定的交易量的回升。

　　 北京一家在房地產投資及私募基金領域很有作為的投資機構人士近日對本報記者表示，他們的研究預測表明，今年樓市價格會有下跌。該機構在北京、三亞、青島等地均有大量房地產投資，“政策是硬性的，”上述人士稱，限購與信貸等因素疊加，北京房價最多跌20%。

　　 中原地產則認為，由于2010年市場成交連續放量，資金普遍比較充裕，故短期內缺乏降價動力。近期開發商將會減少購地金額并謹慎推盤，這將使各地市場短期內新房供應縮量。由于2010年全國房地產新開工面積同比增長50%以上，按通常1年到1年半的施工期計算，2011年下半年開始上述供應將逐步釋放，預計市場調整很可能出現在下半年。

　　 上海易居房地產研究院院長楊紅旭也表示，限購的退出時機，取決于房價何時回歸合理水平。

　　 “今年上半年很多城市商品住宅成量將比較低迷，房價將于二三季度出現下滑。”楊紅旭預測，在收到調控效果之后，年底將有部分城市停止限購政策。