穆之

　　春節(jié)后率先出臺(tái)住房限購(gòu)政策的成都，其市場(chǎng)形勢(shì)表現(xiàn)出冰火兩重天：“限購(gòu)令”出臺(tái)前3天，成都樓市成交超過(guò)4000套，“限購(gòu)令”出臺(tái)后5天，成都樓市備案成交僅513套。而來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院上海分院的研究分析，今年35個(gè)大中城市成交量將下降20%。

　　成都春節(jié)后出臺(tái)住房限購(gòu)政策，開(kāi)啟了全國(guó)密集出臺(tái)限購(gòu)政策的序幕，截至2月22日，全國(guó)已經(jīng)有18個(gè)大中城市出臺(tái)了住房限購(gòu)政策。這些限購(gòu)政策的尺度雖然并不相同，但已對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，業(yè)界預(yù)計(jì)可能出現(xiàn)增幅的拐點(diǎn)。

　　東緊西寬

　　在貴陽(yáng)限購(gòu)政策出臺(tái)之后，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭在其微博上表示，“又一個(gè)限購(gòu)令放水的！”因?yàn)橘F陽(yáng)僅限定“市中心城區(qū)人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高一環(huán)內(nèi)的住房”，比成都只限主城區(qū)范圍更窄。

　　成都版“限購(gòu)令”限購(gòu)范圍為本市主城區(qū)，沒(méi)有涉及到郊區(qū)郊縣，而且也沒(méi)有規(guī)定本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明最低年限限制。楊紅旭認(rèn)為，成都方案將被中西部城市效仿。

　　中國(guó)指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)陳延彬也認(rèn)為，一線城市政策就比較嚴(yán)格。比如北京規(guī)定了納稅或者繳納社保5年的要求，廣州相比去年自己出臺(tái)的限購(gòu)政策，今年將增城等地納入，而上海的政策也不比國(guó)家政策寬松。

　　截至2月22日，目前出臺(tái)限購(gòu)政策的城市(含地方政府規(guī)定)已經(jīng)有18個(gè)：北京、上海、天津、長(zhǎng)春、成都、廣州、貴陽(yáng)、哈爾濱、濟(jì)南、南京、南寧、石家莊、太原、武漢、寧波、青島、無(wú)錫和廈門(mén)。不過(guò)，各地政策尺度并不相同，楊紅旭認(rèn)為是，東部偏緊，中西部偏寬。

　　陳延彬認(rèn)為，對(duì)比分析已經(jīng)出臺(tái)的限購(gòu)政策，總體而言，一線城市限購(gòu)政策較為嚴(yán)格，而二線城市，尤其是中西部地區(qū)，大多將限購(gòu)范圍劃定在主城區(qū)范圍內(nèi)，有的雖然也列明“全市”，但是沒(méi)有明確區(qū)域，因此也有操作空間。

　　不過(guò)，限購(gòu)細(xì)則正式出臺(tái)后，各地市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了明顯變化。比如一線城市的代表北京，其樓市限購(gòu)首日成交環(huán)比降近九成。成都是二線城市代表，根據(jù)目前市場(chǎng)的變化形勢(shì)，四川中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)：成都“限購(gòu)令”正式實(shí)施后，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。

　　成都市場(chǎng)預(yù)期偏低

　　2月21日，四川中原地產(chǎn)發(fā)布的2月14日~2月20日一周的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)周報(bào)。報(bào)告顯示，2月16日成都“限購(gòu)令”正式實(shí)施后，2月16日~2月20日五天房管局備案成交513套，而2月14日及15日成交套數(shù)分別為1610套和1250套。

　　四川中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心高級(jí)分析師周覓認(rèn)為，成交量的驟降主要是由于房管局暫時(shí)關(guān)閉了備案系統(tǒng)，當(dāng)然，盡管成都的“限購(gòu)令”比較溫和，但政策出來(lái)之后肯定還是有部分被限制了，加上觀望的人增加，所以就大幅下降了。

　　周覓認(rèn)為，本周成都的備案系統(tǒng)已經(jīng)恢復(fù)正常，從本周開(kāi)始后的幾周數(shù)據(jù)才更具有參考價(jià)值，也就是說(shuō)從這周后的數(shù)據(jù)才能看出“限購(gòu)令”到底對(duì)市場(chǎng)有多大的影響。記者在成都市房管局網(wǎng)站查詢到，截至2月22日18:00，當(dāng)天商品住宅成交僅為289套。

　　陳延彬表示，各地“限購(gòu)令”出臺(tái)后，需要較長(zhǎng)時(shí)間觀察，不能用某幾天的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)分析，需要半個(gè)月到一個(gè)月的時(shí)間來(lái)觀察，因?yàn)榫W(wǎng)簽有滯后的問(wèn)題。當(dāng)然，業(yè)內(nèi)人士大多認(rèn)為，接下來(lái)幾個(gè)月里市場(chǎng)肯定是低迷期，甚至在較長(zhǎng)一段時(shí)間仍難擺脫低迷。

　　事實(shí)上，市場(chǎng)形勢(shì)的變化也影響到一手房的供應(yīng)，以及土地市場(chǎng)的行情。四川中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上周成都房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地、一手房供應(yīng)仍處于低位。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間土地、一手房供應(yīng)還將保持低位，而一手房成交將有所下滑。“限購(gòu)令”出臺(tái)后，各開(kāi)發(fā)商也暫時(shí)放緩?fù)票P(pán)速度以靜觀市場(chǎng)變化。

　　據(jù)成都市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，上周主城區(qū)僅有2個(gè)住宅項(xiàng)目領(lǐng)取預(yù)售許可證，較上上周減少2個(gè)。上周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)388套，供應(yīng)面積為3.56萬(wàn)平方米，供應(yīng)套數(shù)與供應(yīng)面積較上上周分別減少56.78%和51.76%。

　　陳延彬認(rèn)為，限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)到底會(huì)有多大的影響，還是得看政策執(zhí)行情況。不過(guò)，陳延彬向記者介紹，根據(jù)中指院的銷(xiāo)售模型分析，今年年內(nèi)35個(gè)大中城市成交量將下降20%。