高國華

　　編前語2月16日，北京市政府出臺針對“國八條”的北京當地版調控政策，這次調控的購房門檻設定之高大大出乎市場預料，被稱為“最嚴厲限購令”。北京市政府并且提出，要把這次房地產調控當成北京轉變發展方式的一個倒逼機制來看。長遠看，房地產調控將對北京的城市建設、城市管理，甚至行政運行方式帶來影響。

　　不過，盡管對房地產降溫的預期大大加強，股市地產板塊仍然表現頑強。樂觀的分析認為，房價的調整不但不會拖累地產板塊，反而消除了兩年來壓抑地產股上漲的政策風險，為地產板塊走強創造機遇。此外，樓市連續調控后，由樓市流出的資金或將進入A股，寬裕的資金面也可提振市場信心。

　　記者高國華新一輪樓市限購大潮正在全國范圍內鋪開。繼上海、青島、濟南、成都后，2月16日，北京市正式出臺《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》，被稱作京“十五條”的調控政策正式出臺，新政策強化了限購升級、加快保障房建設、加強稅收金融管理等極為嚴厲的樓市調控措施。

　　專家認為，作為“國八條”中平抑房價的重要措施，“限購令”在各地出臺的調控政策中被重點體現。而按照1月27日國務院出臺的“國八條”要求，尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前出臺住房限購實施細則。有業內人士計算，在上述要求下，將至少有36個城市出臺或更新住房限購措施，這意味著，在未來數天內，限購政策將在多個城市密集鋪開，樓市將迎來前所未有的限購大潮。

　　針對越來越多的城市實行限購，中國房地產業協會副會長朱中一表示，經過去年3次調控，一線城市房價漲幅得到初步遏制，銷售面積同比下降，但是中西部一些中心城市出現量價齊升的勢頭，這說明一些投資投機目標從一線城市轉到二、三線城市。“加大限購力度有利于遏制投資投機性需求。”“中國房地產市場未來的目標非常明確，抑制投資性購房、建設商品與保障房雙軌機制。第三輪房地產調控政策出爐，是明智、及時、有利于中國宏觀經濟結構調整、有利于民生之舉。”財經評論員葉檀如是表示。

　　更多的業內人士接受采訪時表示，隨著樓市調控政策的全面鋪開，不論是一線城市，還是二三線城市，過熱的房地產市場將迎來明顯的降溫期。這同時也意味著近幾年地方政府高度依賴土地的增長模式將會受到嚴重影響。

　　2011年作為“十二五”開局之年，中國經濟面臨著巨大的結構調整壓力。過去30年靠擴大生產要素投入的發展模式已經到頭，中央經濟工作會議再次把“調結構”擺到和“保增長”“穩預期”并列的位置。“轉變經濟增長方式，促進結構轉型”將貫穿整個“十二五”期間，這其中產業轉移與創新需要資金支持，但目前的房價上升與房地產投資高回報卻使大部分資金進入房地產市場，使中國經濟結構轉型與虛擬經濟的高風險相伴，地方政府對土地財政高度依賴。數據顯示，2010年全國財政收入達到83080億元，增長21.3%。據國土資源部信息，去年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元，同比增加70.4%。“土地財政”占全國財政收入的比重高達33.75%。

　　“要提高認識，統一思想，把這次房市調控當成北京轉變發展方式的一個倒逼機制來看。”北京市委書記劉淇這樣明確要求。資料顯示，北京市目前的投資結構中，一半左右與房地產相關。其中，直接來源于房地產的財政收入占到20%左右，隨著中央到地方對房地產調控政策的深入，北京財政對房地產的依賴程度會下降。“從1980年到2005年，在我國經濟快速發展、城市化急劇擴張的時期，經濟每增長1%，會占用農地30萬畝左右。與日本的快速發展時期相比較，我國GDP每增長1%，對土地的占用量差不多是日本的8倍。”中國社科院的一組數字更是折射出我國經濟增長高度依賴土地資源的消耗。

　　財經評論員馬光遠接受采訪時認為，無論是以美國為首的發達國家還是曾經試圖趕超美國的日本，或是經濟繁榮一度達到巔峰的中國香港，都沒有逃脫因房地產泡沫破裂而導致的嚴重經濟衰退及長期處于經濟蕭條期的厄運。當房地產價格遠遠高于與之對應的實體經濟所能承受的價格時，由此導致的房地產泡沫必將破裂。因此，房地產行業本身能否穩定，影響“十二五”整個經濟結構調整，產業轉型的任務能不能完成。“此次樓市調控的全面鋪開有助于倒逼地方政府擺脫依靠樓市財政發展地方經濟的做法，真正轉變經濟結構，推動產業升級。”

　　眾所周知，在最近十年的經濟發展中，房地產一直擔負著支柱產業的角色，房地產投資呈現出的高收益、低成本及資金周轉速度相對較快的特性，本應認真做實體經營的企業開始紛紛轉而投資房地產，原本應用于實體經濟的資金開始流入房地產市場。高房價不僅導致資源錯配和產業結構失衡，更重要的是會抑制居民消費。時至今日，“房地產綁架中國經濟”的觀點仍彌漫坊間。盡管對此看法業內有較大分歧，但中國經濟發展過重依賴房地產行業、依賴土地則是一個不爭的事實。

　　對外經濟貿易大學金融學院院長丁志杰日前撰文指出，愛爾蘭債務危機是綜合性的經濟金融危機，表面上是政府債務問題，但過度依賴房地產和金融業是債務危機爆發的根源，根子在于房地產泡沫及其破滅———房地產綁架了銀行，銀行又綁架了政府。“房地產泡沫破裂讓銀行體系陷入危機，政府救助銀行帶來沉重的財政負擔。”丁志杰表示，愛爾蘭是小型開放發達經濟體，與我國的國情有很大不同，但是愛爾蘭債務危機暴露出來的一些問題具有普遍性，一些教訓仍然具有警示作用。一是經濟快速發展時期或之后存在巨大的潛在房地產泡沫風險；二是政府要對房地產泡沫保持高度警惕；三是房價上漲和信貸膨脹具有相互催化、自我加速的特點；四是處理好經濟增長和經濟轉型的關系。

　　在業內專家看來，比起讓房地產泡沫繼續“吹大”最終破滅給經濟帶來的嚴重后果，當前國家出臺的房地產調控措施雖然嚴厲，但實際上是在降低未來經濟面臨的風險程度，有利于我國經濟增長結構調整和經濟發展方式轉變，這是因為，一方面房地產投資雖可以拉動經濟增長，但過度的投機行為勢必導致經濟增長缺乏內生動力，過多依賴資金投入，而且只是反映局部供需對經濟的影響，難以起到由社會自身產生的全面供需對經濟增長形成的穩定性，比如擴大內需。另一方面，房地產行業發展出現不良狀況后給很多行業都會帶來負面影響，最主要的是難以擺脫粗獷的經濟發展方式，數量型難以向質量型轉變。因此，倘若房地產調控措施起到預期效果，即房價上漲趨勢得到控制，且部分上漲過快的城市房價出現回落跡象，那么對經濟發展將起到利大于弊的作用。