新國(guó)八條出臺(tái) 民資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

　　南都記者 田愛(ài)麗 “48萬(wàn)一間，負(fù)一層有地鐵。11平方米的商鋪，按一個(gè)月租2200元保守估算，年投資回報(bào)率5.5%。也可以選賣(mài)方的售后返租，前兩年8個(gè)百分點(diǎn)，這比存銀行高多了，比通脹也高。”某銷(xiāo)售中心，一位銷(xiāo)售人員一邊接著咨詢(xún)電話，一邊向電話兩頭的投資者計(jì)算著投資回報(bào)率。

　　“新國(guó)八條”將購(gòu)房者投資住宅資金成本提高后，首付只要50%的商業(yè)物業(yè)關(guān)注度快速升溫。盡管1- 2月份商鋪成交數(shù)據(jù)尚未出爐，但陽(yáng)光家緣的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年年底，廣州一手商鋪成交量同比增長(zhǎng)24.6%，價(jià)格大漲49.8%；二手商鋪成交量升幅高達(dá)65.3%，價(jià)格略升12.4%。

　　投資者追捧商鋪

　　“新國(guó)八條”出臺(tái)后，廣州推出新貨的商業(yè)項(xiàng)目都集聚了較高人氣。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在新年促銷(xiāo)短信攻勢(shì)下，無(wú)論是號(hào)稱(chēng)“中國(guó)大陸首家日韓正品旗艦”的yoho天河日韓潮流坊，還是西關(guān)地段的“星域廣場(chǎng)”，以及位于增城老城區(qū)的泰富廣場(chǎng)、西槎路上的星辰國(guó)際鞋業(yè)廣場(chǎng)，商鋪一經(jīng)推出都吸引了一批投資客關(guān)注。

　　目前廣州一手商鋪普通鋪均價(jià)在5萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米左右，而餐飲商鋪均價(jià)則在3萬(wàn)-4.5萬(wàn)元/平方米。但部分毗鄰地鐵的普通商鋪?zhàn)罡呤蹆r(jià)已叫至10萬(wàn)元/平方米。據(jù)悉，現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目中，仍然以大型綜合商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為一手商鋪銷(xiāo)售的熱點(diǎn)。

　　“去年8月西華路星璽廣場(chǎng)商鋪開(kāi)售半個(gè)月就賣(mài)了2.5億元，有兩個(gè)福建客人一口氣買(mǎi)了近2000萬(wàn)元的鋪位。”中原地產(chǎn)的一位銷(xiāo)售代理小羅向記者透露，目前推出新貨的商業(yè)項(xiàng)目，不少都以地鐵上蓋物業(yè)為噱頭。而且為了吸引小投資，很多開(kāi)發(fā)商將商場(chǎng)劃分20平方米以下的小單位，使總價(jià)在100萬(wàn)元。這大大低于同地段一套商品房的價(jià)格，誘惑力相當(dāng)大。據(jù)了解，購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶中一次性付款與按揭貸款客戶的比例為3：7，大部分還是小投資者。

　　商鋪轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高

　　對(duì)小投資者而言，投資商鋪與投資住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一回事。記者從有關(guān)部門(mén)了解到，一家商鋪轉(zhuǎn)讓時(shí)有兩個(gè)稅費(fèi)較高：土地增值稅，按照該商鋪賣(mài)出后的利潤(rùn)率的高低，對(duì)凈利潤(rùn)部分征30%—60%的稅；營(yíng)業(yè)稅，按照凈利潤(rùn)的20%征稅。

　　“商鋪換手率一般極低，一方面是考慮轉(zhuǎn)讓交易過(guò)程中的高額稅費(fèi)，通常上家需要繳納的稅費(fèi)占其利潤(rùn)的55%以上，因此，絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長(zhǎng)期持有，通過(guò)收租獲取利潤(rùn)，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價(jià)的贏利模式有根本的區(qū)別。”有多個(gè)物業(yè)投資的操盤(pán)手李奇向記者表示。

　　投資者在購(gòu)買(mǎi)商鋪的時(shí)候，除了要考慮商鋪價(jià)格，同時(shí)更應(yīng)該考慮商鋪后續(xù)運(yùn)營(yíng)。因?yàn)樯啼亜澐值膯挝辉叫。瑯I(yè)主就越多，要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的困難也越大。而一旦商鋪不能租賃出去，投資者還要負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)，由于商鋪的物業(yè)管理費(fèi)、商業(yè)用電用水與住宅不同，這筆費(fèi)用也不可小視。

　　提防“空殼”運(yùn)營(yíng)公司

　　記者調(diào)查了解獲悉，針對(duì)這一問(wèn)題，部分商鋪在出售時(shí)，繼續(xù)上演了“招商返租”的戲碼。目前廣州很多物業(yè)的年投資回報(bào)率不足6%，但部分商場(chǎng)仍然開(kāi)出每年8%的高返租。

　　“受高返租誘惑，小投資者覺(jué)得有利可圖慷慨解囊，但這恰恰給個(gè)別‘空殼運(yùn)營(yíng)公司’可乘之機(jī)。”一家不愿透露姓名的地產(chǎn)商向記者表示，去年偉國(guó)集團(tuán)在廣州圈錢(qián)數(shù)億后最終破產(chǎn)，但偉國(guó)集團(tuán)部分離開(kāi)的人員另起爐灶或加入其他公司，繼續(xù)沿用偉國(guó)模式。他們往往以一家地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司的面目出現(xiàn)，負(fù)責(zé)包銷(xiāo)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，然后通過(guò)廣告公司包裝促銷(xiāo)，通過(guò)影視明星聚集人氣，之后以售后返租的形式吸引投資者購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)商鋪。

　　上述地產(chǎn)商表示，這些“空殼”公司雖然與偉國(guó)集團(tuán)不同，出售的是有產(chǎn)權(quán)的商鋪，但其自身缺乏商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，很難保證年度返租的完成。而一旦資金吃緊，這些運(yùn)營(yíng)商就撒手經(jīng)營(yíng)。然后改頭換面，另起名字重新操盤(pán)卷土重來(lái)。“這些企業(yè)是廣州商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的害群之馬，他們的做法不僅會(huì)讓小業(yè)主血本無(wú)歸，也會(huì)造成整個(gè)商業(yè)行業(yè)偏離正常軌道經(jīng)營(yíng)。”