大批開發商緊急修改銷售計劃：

　　不愿降價_大量住宅房源“被捂盤”

　　徐健

　　“接下來肯定要改變銷售計劃。不只是我們自己要變，我們的策劃公司也在建議我們改變。”昨日，上海嘉定一樓盤的開發商代表對《第一財經日報》記者如是說。

　　新年伊始，不少城市樓市銷售急凍，和剛過去的“史上最嚴厲”地產調控年相比，開發商今年面臨的形勢更加嚴峻。中國房地產信息集團提供的信息，雖然節后開工才一個多星期，但近期上海樓市中已有不少拿到預售證的開發商開始“捂盤惜售”，上演“拖”字訣。而市場背后，更大規模的開發商正在緊急改變其2011年的銷售策略。

　　六成開發商正改變銷售計劃

　　2011年春節前后，房地產調控新政連環出擊，從內容來看，“沒有最嚴，只有更嚴”似乎已成為各大城市跟進新“國八條”細則的寫照。而受政策影響，主要城市節后一、二手住宅市場成交急劇下降。

　　“開發商肯定要改變銷售計劃。”上海同策房產咨詢股份有限公司董事長孫益功近日在接受本報記者采訪時透露，受新政影響，原準備在2月底3月初推盤的開發商近期正在改變其銷售計劃。據孫益功介紹，在他接觸到的開發商中，會改變銷售計劃的開發商占比已達五成至六成。

　　事實上，近期暫無推盤計劃的開發商也沒有閑著，不少開發商正在加緊修改其年度銷售策略，樓市迅速入冬無疑已觸碰開發商敏感的神經。易居中國董事兼CEO臧建軍近日亦在接受本報記者采訪時指出：“由于目前正處節后開工初期，樓市速凍期也才剛剛開始，部分企業正在做應對市場的新策略，最終改變后的計劃還沒有被敲定。”

　　近日，本報記者有幸獲得了部分開發商“頭腦風暴”的最新動態。

　　上述稱將改變銷售計劃的嘉定樓盤開發商代表向本報記者透露，項目方面正在醞釀一些策略，例如分期開盤、分期出售，從策略上改變銷售計劃，盡量讓房源晚一些進入市場。

　　另一位開發商則表示，為了規避“捂盤惜售”嫌疑，又能讓其住宅房源推遲面市，目前不少商、住綜合項目的開發商正計劃將銷售策略更改為：先申請項目內的商業、辦公部分房源的預售證，以延遲項目內住宅房源面世的時間。

　　“捂盤惜售”苗頭再現

　　大批開發商緊急修改銷售計劃的行為直接導致近期樓市新增供應大量減少。據21世紀不動產向本報提供的數據，2月上半月上海獲得預售證新增上市的住宅項目僅有9個、面積為21.8萬平方米，上市數量較1月份同期降低35.7%，同比更是減少了近一半。

　　中房信分析師薛建雄甚至透露，由于樓市觀望氛圍濃郁，不愿意接受降價的開發商普遍不希望在近期開盤，以至于近期新審批下來的部分預售證，其涉及的房源甚至都沒有在售樓處“開盤”。

　　記者據此調查發現，南匯的綠洲康城二期2月9日在網上房地產推出6~7棟約270套住宅房源，參考價從27100~34000元/平方米不等。但記者以購房者身份致電該盤售樓處時，接線的銷售人員強調2月份并沒有新房源開盤，目前在售的房源均為去年年底所開。“打完9折26000元/平方米，新裝修的。”當記者問新一批房源何時開盤時，銷售人員表示：“不清楚，時間還沒出來。”

　　網上房地產信息顯示，截至2月16日，上述樓盤2月9日新推的270余套房源全部顯示為可售狀態。

　　上述樓盤的情況并非孤例。網上房地產信息顯示，寶山的飄鷹錦和花園在2月10日推出170余套房源，幾乎都為聯體別墅和復式房源。但其銷售人員卻稱該項目2月份并沒有房源開過盤。“現在在賣的是之前的公寓房。估計別墅要3月份才開。”

　　看來，在開發商“拖”字訣的影響下，2月份上海實際被推向市場的商品住宅房源還要遠遠低于21.8萬平方米這一被同比腰斬后的數據。

　　上海樓市急凍的大背景下，一些本準備近期開盤的開發商銷售節奏被打亂。21世紀不動產上海區域市場中心統計顯示，2月上半月（2月1日至2月14日）全市新建商品住宅累計成交412套，較1月份同期下降逾九成；成交均價方面，2月上半月成交均價約為2.1萬元/平方米，也較1月份同期下降10.6%。

　　中房信提供的一份報告還顯示，不少新近開盤的項目還遭遇了集中退房。網上房地產數據顯示，截至2月16日的數據，去年12月份以后開盤的不少項目定金逾期量普遍走高。位于長寧區的兆豐嘉園于1月9日開出251套房源，該樓盤簽約47套，定金逾期數量竟高達51次；1月18日開出127套房源的蓮花河畔景苑簽約47套，定金逾期43次；位于奉賢南橋板塊的同盛南橋花園在2010年11月24日和今年1月15日開出兩批房源，簽約425套，定金逾期也達到106次等。

　　記者致電蓮花河畔景苑售樓處，相關工作人員告知“退房”主要原因是很多購房者買了房之后“被限購”了，因此產生了定金撤銷的情況。“各個地方都有這種情況。”接線工作人員如是說。

　　薛建雄指出，在此背景下，短期之內，“捂盤惜售”暫時還是開發商用以保存實力的傳統做法。

　　此外，由于忌憚限購令的威力，除了已公布調控細則城市的開發商紛紛改變銷售計劃外，部分尚未出臺調控細則城市的開發商也在近期啟動了“應急預案”——與細則搶時間“賽跑”。

　　據《南京晨報》2月16日報道，在業內預測南京限購令細則即將出臺之際，南京的一批樓盤突然宣布最快將在本周內正式開盤銷售。這批樓盤打破原有計劃，忽然提前開盤銷售，被南京地產業內人士認為是和南京的調控細則“賽跑”。

　　其中，位于河西的仁恒江灣城二期稱，項目最快將在本周末開盤，預計價格在23000~24000元/平方米。據了解，該項目此前透露的計劃，是在今年4月份左右開盤，當時銷售人員透露的價格在24000~25000元/平方米。仁恒江灣城的銷售人員也向媒體表示，他們的客戶大多數是二次甚至多次置業者，一旦南京限購令細則出臺，他們的大部分目標客戶就會被劃入限購范圍內，他們的銷售也會因此遭受巨大影響。

　　不過，薛建強表示，“拖”字訣和“搶時間”，其實都只是權宜之計。無論開發商有多不愿意，若樓市成交長期低迷，受到資金鏈的牽制，未來房價下行壓力還是會慢慢顯現。

　　《第一財經日報》全年訂閱價360元