賈海峰

　　北京版“國(guó)八條”正揭開(kāi)面紗。

　　記者從一位熟悉情況人士處獲悉，北京版“國(guó)八條”落實(shí)細(xì)則將在2月20日之前出臺(tái)，這是國(guó)務(wù)院規(guī)定的“2月中旬之前出臺(tái)”的最后期限。而京版“國(guó)八條”落實(shí)細(xì)則也經(jīng)歷了多次修改。

　　上述人士稱(chēng)，現(xiàn)在60余個(gè)城市都在看北京，北京版的“國(guó)八條”落實(shí)細(xì)則將影響全國(guó)其他城市落實(shí)細(xì)則的內(nèi)容。而北京市遲遲不肯推出此落實(shí)細(xì)則，也是因?yàn)榇思?xì)則在市長(zhǎng)辦公會(huì)等層面進(jìn)行了再討論和再修改。

　　無(wú)論是已出臺(tái)細(xì)則的青島、上海、濟(jì)南，還是擬出臺(tái)細(xì)則的合肥、南京、成都，都將“國(guó)八條”中提出的“禁三禁二”(本地戶籍人口暫停購(gòu)買(mǎi)第三套房；外地戶籍人口暫停購(gòu)買(mǎi)第二套及以上房屋)作為制定地方限購(gòu)細(xì)則的前提。

　　“禁三禁二”

　　“國(guó)八條”有關(guān)城市都要實(shí)行“禁三禁二”政策

　　2月15日，北京首個(gè)“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”房地產(chǎn)項(xiàng)目中鐵建長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城再次給排號(hào)的客戶發(fā)了一次通知：關(guān)注北京市近期將出臺(tái)的新政策，如不符合新政的購(gòu)買(mǎi)者，將不能獲得購(gòu)房資格。

　　此項(xiàng)目周邊房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，而其只賣(mài)12500元/平方米，因此有近5000人排號(hào)，但是項(xiàng)目卻遲遲沒(méi)有開(kāi)盤(pán)。

　　“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”是北京市調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)特殊手段，由于這樣的項(xiàng)目帶有典型的“福利性”，因此排號(hào)購(gòu)買(mǎi)者非常多，而北京市即將出臺(tái)的新政，又讓這些購(gòu)房者中，很多人失去了購(gòu)房資格。

　　京版“國(guó)八條”落實(shí)細(xì)則，成了購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商心中懸著的一塊石頭。

　　此前，北京市調(diào)控政策已經(jīng)規(guī)定：北京戶籍人口和外地戶籍但是有納稅、社保證明的人口可以新購(gòu)一套商品房，但是購(gòu)房貸款政策要按照家庭名下所擁有房屋的數(shù)量進(jìn)行界定。

　　而“國(guó)八條”提出的暫停擁有2套住房的本地戶籍人口和1套住房的外地戶籍人口在本行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)房的政策要求，比北京市原來(lái)的限購(gòu)政策嚴(yán)厲，比合肥、鄭州、武漢等地限購(gòu)政策而言，則更加嚴(yán)厲。

　　此前，武漢等城市的限購(gòu)政策僅僅是在主城區(qū)進(jìn)行限購(gòu)，而蘭州的限購(gòu)政策更是允許本地居民新購(gòu)2套住房。

　　一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士向記者透露，所有城市新出臺(tái)的限購(gòu)政策都要以“國(guó)八條”為前提，也就是上述“禁三禁二”必須落實(shí)。

　　上述人士表示，按照慣例，住建部可能會(huì)在3月份開(kāi)始對(duì)全國(guó)直轄市、單列市、省會(huì)城市出臺(tái)限購(gòu)政策的情況進(jìn)行檢查，然后形成一個(gè)匯報(bào)材料給國(guó)務(wù)院，凡是沒(méi)有出臺(tái)限購(gòu)政策，或者限購(gòu)政策不符合“國(guó)八條”精神的城市，會(huì)進(jìn)行約談。

　　北京中原地產(chǎn)一位分析人士稱(chēng)，北京版的“國(guó)八條”落實(shí)細(xì)則特點(diǎn)之一將是更加靈活，不僅僅是執(zhí)行“禁二禁三”，還提出了以2010年5月1日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，之前的買(mǎi)賣(mài)行為不算，以此后的家庭名下房屋存量為政策執(zhí)行依據(jù)，在此基礎(chǔ)上執(zhí)行“禁三禁二”的政策。

　　而上述新限購(gòu)政策將使100萬(wàn)外籍在京家庭和80萬(wàn)北京籍家庭無(wú)法購(gòu)買(mǎi)房屋，直接影響購(gòu)房需求在30%以上。

　　配合限購(gòu)政策，新出臺(tái)的北京版“國(guó)八條”落實(shí)細(xì)則還將對(duì)差別化信貸政策、營(yíng)業(yè)稅政策等進(jìn)行重新調(diào)整，對(duì)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的作用更明顯。

　　中國(guó)銀行北京分行一位人士向記者透露，目前大部分銀行已經(jīng)取消了首套住房按揭貸款8折優(yōu)惠利率。而不滿5年的住宅買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行全額營(yíng)業(yè)稅征收，加之貸款利率上調(diào)，使得不滿5年的住宅交易、購(gòu)房成本上升了20%左右，大大減少了購(gòu)房需求。

　　以量換價(jià)

　　限購(gòu)政策和其他限制購(gòu)買(mǎi)需求的政策核心都是以量換房?jī)r(jià)下降

　　北京中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，主要城市限購(gòu)，是為了限制一定的購(gòu)房需求，為房屋供應(yīng)量增加贏得更多時(shí)間，出臺(tái)更嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，說(shuō)明調(diào)控部門(mén)判斷2011年上半年房地產(chǎn)供應(yīng)矛盾仍然嚴(yán)峻。

　　然而，地方政府如果堅(jiān)定推行限購(gòu)政策，必然會(huì)影響地區(qū)的房地產(chǎn)交易量和房地產(chǎn)投資。

　　記者此前在住建部工作會(huì)議上了解到，多數(shù)省份2011年房地產(chǎn)投資計(jì)劃增幅都比較大。

　　以海南為例，2011年房地產(chǎn)投資計(jì)劃是530億元，增長(zhǎng)15%；河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資要從2010年的2000億元左右，提高到2011年的3000億元。河北省房地產(chǎn)投資也提出要2011年達(dá)到2000億元以上。

　　上述接近住建部的人士透露，各省要在一季度末向住建部匯報(bào)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。控制房?jī)r(jià)目標(biāo)考核，才是各地政府調(diào)控本地房地產(chǎn)的關(guān)鍵。

　　上述人士認(rèn)為，一方面通過(guò)房?jī)r(jià)考核迫使地方政府有壓力去做好“國(guó)八條”的落實(shí)性政策，另一方面就是保障房、普通商品房和中心城鎮(zhèn)的建設(shè)將為地方政府提供調(diào)控的騰挪空間，三四線城市和中心城鎮(zhèn)商品房需求仍然旺盛，也不是調(diào)控的重點(diǎn)，這些因城鎮(zhèn)化而發(fā)生的購(gòu)房需求，將成為各省2011年房地產(chǎn)投資的支撐。