葉國靖

　　昨天下午，《第一財經日報》記者來到徐匯區斜土路的房地產交易中心，一樓大廳里醒目地張貼著關于上海開展對部分個人住房征收房產稅試點的通知。在三樓的財稅辦理大廳，稅務窗口也張貼了房產稅征收的通知。稅務窗口工作人員告訴記者，自受理之日起，大約需要15個工作日完成原有住房信息查詢、個人住房房產稅認定等相關工作。

　　對于具體的操作流程，上海中原地產西區住宅中介部總經理陳宇玨介紹，新購住房的購房時間，以購房合同網上備案的日期為準。對于2011年1月28日之后網簽的，購房人需要先在各區交易中心稅務窗口領取《原有住房信息查詢申請表》，并將表格交給各房地產交易中心受理窗口，5個工作日后領取該表格，并將該表格交給各交易中心的稅務窗口，10個工作日后，購房人從稅務窗口領取《個人住房房產稅認定通知書》，憑此通知書再辦理房屋繳稅和過戶手續。因此，相比“新國八條”之前的程序，增加了15個工作日時間。

　　陳宇玨說，上海開征房產稅以來，必須增加一個先決條件，那就是先審核是否需要繳納房產稅，才能申請產權過戶。

　　對于應稅面積，上海利尊地產法務及交易按揭部分析了三種可能經常出現的情形。

　　第一種情形是：“存量+新購，且人均低于或等于60平方米→免征”。比如，居民家庭（夫妻及未成年子女共3人）原有A房，面積50平方米，現新購B房面積100平方米，合計面積150平方米，人均面積50平方米，則新購B房，免征房產稅；

　　第二種情形是：“存量+新購，且人均高于60平方米（單獨存量房人均未超60平方米）→新購房中超過部分面積征收”。比如，居民家庭（夫妻及未成年子女共3人）原有A房，面積150平方米，現新購B房面積100平方米，合計面積250平方米，人均面積83平方米，人均超過60平方米，則新購B房中超過部分的面積70平方米（250平方米-180平方米=70平方米）征收房產稅；

　　第三種情形是：“存量+新購，且人均高于60平方米（單獨存量房人均已超60平方米）→僅新購房全部面積征收”。比如，居民家庭（夫妻及未成年子女共3人）原有A房，面積250平方米（人均已超60平方米），現新購B房面積100平方米，合計面積350平方米，人均面積116.67平方米，則僅新購B房全部面積100平方米征收。

　　對于上述多種征收情形分析，利尊地產市場部經理田佳璐解釋說，以上人均面積低于或者等于60平方米免征的規定，僅限于上海市戶籍居民，對于非上海市戶籍居民不適用，而適用其他免征政策；同時，家庭范圍為夫妻以及未成年子女，但家庭中有無住房的成年子女共同居住的，可核定后算入家庭分攤計算人均面積。

　　田佳璐認為，以上舉例中沒有涉及與家庭范圍之外人員共有情形下如何計算人均面積，還有待進一步地方細則明確。其次，計算人均面積時，持有的售后公房或者動遷安置房等特殊性質房屋是否也納入面積計算，還有待進一步地方細則明確。再者，“上一年度一手商品房平均單價”是否區分地段或者環線，也有待進一步明確。

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