王陳天韻

　　在經過多年的空轉試驗和爭論之后，在國務院2011年1月26日推出新的加強房地產市場調控措施（新“國八條”）之后，房產稅征收工作終于在同月28日在重慶和上海啟動，兩市頒布了房產稅征收條例并宣布正式實施。但社會上對房產稅征收的意義和必要性、征收的辦法和標準等依然存在很大爭議，筆者也對此談幾點看法。

　　怎么理解房產稅

　　一般來說，房產稅是以房屋為征收對象，按房屋的計稅金額和規定的計稅標準（稅率），向房產所有人征收的一種財產持有稅（有的國家也稱之為“物業稅”或“不動產稅”）。其中，房屋包括房屋建筑及其建設或購置時納入的不可分割的部分，如私家花園等；房產稅的計征對象可以包括經營或辦公用的房產和居民住房，也可以特指居民住房，將經營或辦公用的房產另外征收專項稅。我國目前推出的房產稅，就僅指針對居民住房征收的稅種；房產稅的計稅金額，凡是當年新購置的，都應以購置金額為準。持有一年以上的，一般要參照同城同類地區上一年房產交易平均價進行估值，作為計稅金額；房產稅稅率可以是單一稅率，也可以是累進稅率，即按照一定參照物（如人均居住面積或者房屋價值等）分段，逐級提高稅率；房產稅的征收一般都設有一定的免稅優惠（如人均多少面積以內的住房免收房產稅等），以減輕弱勢群體的負擔。

　　從以上房產稅的一般定義和做法可以看出，房產稅征收的目的是運用稅收杠桿，回收政府和社會為住房提供公共服務或公共產品的成本，相應調節房產所有人的收入，增加住房持有成本，遏制過多占有住房（多套住房或大面積、豪華住房等）甚至投機炒作住房，減少住房資源浪費。這對維持社會公平、加強房地產市場調控、保證房地產行業健康有序發展、維護經濟社會穩定，都具有不可忽視的重要意義。

　　同土地出讓金不可混為一談

　　社會上很多人反對征收房產稅，其中一個最主要的理由就是，購買商品房時，房屋價格中已經包括了很高的土地出讓金，而國有土地的出讓并不是完全的賣斷，受讓人可以擁有永久土地所有權，而只是在規定的期限（如70年）出讓使用權和收益權，出讓金實際上是預收了出讓期全部的土地出租金，國家已經獲得了很高的收益了，再征收房產稅，就是重復征收，是不合理的。甚至有人把這說成是苛捐雜稅，是政府為增加財政收入而找理由掠奪居民財富。這種說法很有鼓動性，但實際上卻是不成立的，因為二者根本不是一回事。

　　土地出讓金是土地所有者向購買者（如土地開發商）出讓土地收取的收入。在市場經濟中，土地如同其他商品一樣，可以在依法合規的情況下根據供求關系平等協商交易條件和交易價格，土地轉讓自然要收取轉讓金。至于出讓金是按照永久性完全出讓產權確定的，還是根據有限期限轉讓產權來確定的，完全是買賣雙方協商的結果，二者的價格也完全可能是有很大差別的。

　　而房產稅則是政府或社會為房產提供公共服務或公共產品收取的補償。它與土地出讓金是沒有聯系的，因而也不存在替代關系。在土地私有制的國家，很多都征收房產稅，并沒有因為土地轉讓已經支付出讓金而對繳納房產稅產生異議。

　　對房價的影響需客觀分析

　　近年來，我國房地產價格迅猛上漲，吸引了大量社會資金投入房地產領域，在帶動經濟和就業發展的同時，也推動房地產投機炒作盛行，腐敗和違法行為多發，城鄉居民住房壓力越來越大，經濟和社會穩定面臨嚴重隱患。因此，國務院從2010年開始，不斷出臺房地產市場調控措施，并把遏制部分城市房價過快上漲作為首要目標。在這一過程中，征收房產稅是有利于控制房價上漲，還是會增加房產價格，也成為社會上爭論很大的問題。

　　實際上，房產稅對房價的影響需要仔細而客觀地分析。房產稅是對房產所有人征收的稅種，會增加房產所有人持有房產的成本，因此，有人認為房產所有人會將此因素考慮到出讓價格中，推給購買方承擔，所以，征收房產稅會推高住房價格。這一結論的前提是，住房市場是賣方市場，處于供不應求的狀態，只有這樣，購買方才會被迫接受，否則，是不會推高住房價格的。當然，征收房產稅可能推高租金價格，但如果政府擴大廉租房等保障性住房供應，減少其他租房需求，租金價格仍然會受到控制的。

　　當然，遏制房價過快上漲需要采取綜合措施共同發揮作用。這其中包括加大保障性安居工程建設和供應力度，緩解嚴重的住房供求矛盾，特別是低收入者住房難的問題。同時，采取有效措施抑制房產不合理需求，包括征收住房交易稅（營業稅）、房產稅、遺產稅等，并嚴格收稅標準和稅收管理，嚴厲打擊偷稅漏稅，嚴格控制住房信貸條件和利率水平，合理引導住房需求。這其中，房產稅只是調控措施的一個組成部分，要發揮其應有作用，但也不能將控制房價過快上漲全寄托在房產稅身上。

　　從中國人均可利用土地極其有限和土地不可再生的現實情況出發，一味地鼓勵建造和擁有大房子、高檔甚至豪華住房是根本不可持續的。依靠優惠政策刺激房地產過度發展，即使完全可能在一時推動經濟社會高速發展和欣欣向榮，但卻是建立在消耗不可再生的寶貴資源、嚴重透支未來、將由子孫后代埋單的基礎上的，是充斥泡沫、極度危險的。理論和實踐已經充分證明，過度依賴房地產帶動的經濟社會發展必定會產生相應程度的經濟金融危機。因此，在中國，抑制房價過快上漲，更應該把政策重點集中到控制住房需求上。其中，房產稅正是通過提高房產持有成本來控制住房不合理需求的重要措施之一。

　　應加快全國推開并適度統一

　　從目前的情況看，盡管經過長時間醞釀和空轉，也只有上海和重慶兩個城市宣布實施房產稅，而且兩市的具體做法也存在很大差別。作為第一批試點城市，其房產稅標準隨意性較強，也失之偏弱偏軟。

　　例如，上海僅對新購住房（本市戶籍的屬第二套或以上）征收，計稅金額為交易價格的70%，稅率為0.6%（低于同類城區上年度商品住房平均價2倍的為0.4%），并設立了人均60平方米（含）以內的免稅區。

　　重慶規定對別墅每戶180平方米以上的，存量和增量全部征收；高檔（高于平均價格2倍以上）住宅，每戶100平方米以上的增量征收；對無戶籍、無工作、無企業的居民，從第二套開始征收。稅率為：平均價格3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%。

　　上述情況反映出，即使已經推出房產稅的城市，對房產稅仍是盡可能放寬標準。這可能是基于多種考慮，比如，如果對存量征收，可能面臨操作上的難度，包括需要實施房產普查和實名制，容易觸及利益矛盾等；也可能因為稅收政策是招商引資、投資環境的重要影響因素，在其他地區未推出之前，先期推出的地方害怕影響吸引力；也可能擔心稅率提高會影響房地產的發展，進而影響經濟發展和勞動就業等等。如果心態確實如此，那么稅法執行起來也難免三心二意，房產稅征收的實際效果可能要大打折扣。

　　因此，房產稅要真正發揮應有作用，需要在全國范圍內加快實施并適度統一和加強。其中，房產稅起征和免稅的規定，不應以套為標準，因為“套”有大小貴賤之分，按套劃分是不合理的，也容易產生偷稅漏稅的空子（如假離婚）。應該一律以人均面積為標準；人均免稅面積標準應該與保障性住房供應標準聯系（可以略高于廉租房配置標準），不能憑空想象隨意確定；房產稅嚴格地講，不能實行新老劃斷，只對新購住房征收，否則，就會失去公平；房產稅率水平的確定，應考慮到公共服務或公共產品的成本水平，參照國際上特別是周邊國家的實際水平，考慮到社會實際承受能力，并要保證房產稅能夠發揮抑制社會不合理住房需求的作用；應該對所有享受政府公共服務的城鎮住房都開征房產稅，而不應該只是個別城市實施，造成“稅收天堂”和不公平競爭。

　　盡管房產稅屬于地方稅種，具體征收辦法理應由地方政府自行決定，但考慮到中國目前土地公有，特別是地方政府對房地產極度熱衷和推崇，而對房產稅等調控措施并不積極的現實情況，需要中央政府盡快研究出臺房產稅的規范標準，包括房產稅使用的管理辦法，在此基礎上，留給地方政府一定的浮動空間。同時，要加快推進個人住房信息系統建設，盡快啟動個人住房普查工作，堅決實施住房實名制，嚴厲打擊偷稅漏稅和貪污腐敗行為，防范聚集在房地產領域的資金大量外逃。

　　值得注意的是，很多人認為，征收房產稅很復雜，還存在很多的技術性難題，近期很難推廣實施。對于這一點，我們有一個參照物：中國從1992年就開始推動實施銀行存款實名制，但一直到2002年才真正推出。這其中實際上并沒有多少技術性難題，最難的就是會觸動一部分人的利益。最大的阻力不是來自于廣大普通公民，而是少數既得利益且有政策影響力的人。推行房產實名制同樣將遇到類似的情況，但只要中央下定決心，所謂的技術性難題是完全可以克服和解決的（這方面國際上有著長時間實踐的成熟經驗可以借鑒）。

　　《第一財經日報》全年訂閱價360元