作者： 晏耀斌

　　2010年樓市調(diào)控效果如何？會不會有第三輪調(diào)控？

　　2011年1月25日，在中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所、《中國經(jīng)濟學人》雜志和《中國經(jīng)營報》共同主辦的“透視中國宏觀經(jīng)濟論壇”上，來自房地產(chǎn)行業(yè)的專家、開發(fā)商認為，2010年樓市調(diào)控取得了初步成效。但與會人士判斷，新的壓力來自通脹壓力，樓市調(diào)控將在2011年進入常態(tài)化。

　　話音剛落，1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議發(fā)布“新國八條”，以控制住房價格為目的的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控拉開了序幕。

　　接受《中國經(jīng)營報》記者采訪的人士表示，“新國八條”的一個顯著特點就是第一次要求地方政府制定房價目標。而其他的諸如限購令、限貸令等依然是延續(xù)過去兩輪房價調(diào)控的思路，即增加供給打擊投資投機行為。

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)性功能加劇 調(diào)控再出重拳

　　在本次論壇上，國務(wù)院參事陳全生表示，總體來說，房地產(chǎn)調(diào)控的政策不錯，抑制房價過快增長取得了明顯成效。“尤其是在去年‘國十條’發(fā)布會后，樓市出現(xiàn)了價量回調(diào)。”他說。

　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，去年房地產(chǎn)調(diào)控有效果。僅以北京為例，當初房價瘋長的區(qū)域通州、大興，已經(jīng)出現(xiàn)了大幅回調(diào)。

　　盡管2010年樓市調(diào)控效果值得肯定，但是業(yè)內(nèi)人士認為，全部資金集中到房地產(chǎn)，會成為中國經(jīng)濟的風險所在，因此應(yīng)該繼續(xù)為房地產(chǎn)降溫。“房地產(chǎn)黑洞，將吞噬社會上一切可能的資金，從而綁架整個中國經(jīng)濟。”北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事長楊少峰說。

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年中國全年社會商品零售總額為154554億元，而房地產(chǎn)銷售額則高達4.5萬億元，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售總額接近社會商品零售總額的三分之一。全年銀行貸款余額增長8萬億元左右，而僅僅房地產(chǎn)行業(yè)的貸款增長額度就達到2.17萬億元。

　　更堪憂的是高企的CPI正在削弱房地產(chǎn)調(diào)控的效果。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝認為，通脹增強了房地產(chǎn)的資產(chǎn)性預(yù)期，這與當初房地產(chǎn)調(diào)控的民生性預(yù)期發(fā)生了沖突�！胺康禺a(chǎn)調(diào)控陷入了兩難�！睏钌俜褰忉屨f，2010年，宏觀調(diào)控其實正在產(chǎn)生著巨大的影響，然而第三季度突然爆發(fā)的嚴重通貨膨脹扭曲了整個社會正常的經(jīng)濟秩序，因保值增值而造成投資需求急劇增加。

　　陳國強認為，在缺乏投資渠道的情況下，當通脹之火和流動性之油碰到一起，勢必影響房地產(chǎn)調(diào)控效果。2010年11月份CPI為5.1%，12月份CPI為4.6%，全年突破警戒線，達到3.3%。繼續(xù)鞏固去年調(diào)控成果使“新國八條”出臺成為必然。

　　空前嚴厲 首提價格目標

　　與前兩輪調(diào)控明顯不同的是，“新國八條”第一次提出了“各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標”。

　　這是本次調(diào)控的一大亮點，但這種類似“政府定價”的做法是否有效果呢？楊樂渝擔心的是，依賴土地財政的地方政府憑借什么資源和能力來實現(xiàn)上述目標。楊樂渝分析說，責任和權(quán)力對等，是實現(xiàn)目標的基礎(chǔ)前提。決定房地產(chǎn)市場價格走勢的金融政策、土地供應(yīng)政策、區(qū)域發(fā)展政策、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等決策權(quán)都出自中央，但控制房價的責任卻落在地方政府。“保障房必將占用商品房的土地資源，地方財政如何完成保障房任務(wù)和實現(xiàn)商品房房價控制目標，將是2011年地方政府面臨的嚴峻挑戰(zhàn)。”他說。

　　“意圖在于加強地方政府的責任�！比珖�人大代表、湖北省統(tǒng)計局副局長葉青認為，要依靠地方政府控制房價很困難，一方面房地產(chǎn)市場是一個完全競爭的市場；另一方面地方政府拿走了房地產(chǎn)行業(yè)三分之一收入，并且依賴房地產(chǎn)生存。

　　而之前由住建部對房價和保障房建設(shè)問責機制，在“新國八條”中進一步強化：未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務(wù)院作出報告。

　　顯然，問責機制正在升級。據(jù)了解，溫州已經(jīng)將房價收入比納入官員考核機制�！罢�府定房價具有導(dǎo)向意義�！比~青分析說。

　　此外，限購、限貸等措施在“新國八條”中繼續(xù)強化。對于“新國八條”中提到，將二套房貸首付提高到60%以上，購房時間不滿5年出售的房屋按銷售收入全額征稅等措施。業(yè)內(nèi)人士均表示，這些措施延續(xù)過去調(diào)控思路，但更加嚴厲。

　　“提高首付旨在打擊投資投機�！睏钌俜逭J為，二手房交易全額征稅實施“一刀切”，勢必極大打擊二手房市場的交易，二手房價格將率先暴跌。

　　按北京東四環(huán)一套120平方米房子，3萬元的市場均價算，360萬元的總房款僅營業(yè)稅就要將近20萬�！邦A(yù)計2011年中國二手房市場將從2010年的沸點迅速降至冰點，二手房中介倒閉潮必將來臨。全國一線、二線城市，購房需求將剩下不到20%，預(yù)計絕大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上，多數(shù)城市房價跌幅將超過20%以上。”楊少峰判斷說。

　　此次，全面限購令終于從傳聞變?yōu)楝F(xiàn)實�！靶聡�八條”規(guī)定：各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。

　　更為嚴厲的是，“新國八條”明確提出禁止購房的范圍。楊樂渝認為，對已擁有二套以上住房的戶籍居民停止其購買本地商品房�！斑@一條最為厲害，直接影響了改善性需求和流動性的走向。”他說。

　　陳國強則認為，這表明從去年部分城市實施的“限購令”開始擴展到全國，在短期內(nèi)對需求的抑制會比較有效。

　　亟須房地產(chǎn)市場制度建設(shè)

　　就像上述論壇的與會人士一致認為的，新一輪的調(diào)控措施仍未解決房地產(chǎn)市場的根本性問題�！胺康禺a(chǎn)患上了綜合征，其癥結(jié)在于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)扭曲，不單是房地產(chǎn)本身的問題。”楊少鋒認為，流動性之“水”過于泛濫，尤其是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，必須首先解決流動性的出路問題。從住房制度來說，中國不能只有單一的商品房供應(yīng)體系；從投資渠道來說，也不能只有股市和房市。

　　“房地產(chǎn)問題已不再僅僅是房地產(chǎn)本身的問題，而是整個經(jīng)濟問題�！睏顦酚逭J為，不能讓全部資金集中在房地產(chǎn)行業(yè)上，要把房地產(chǎn)開發(fā)與國家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結(jié)合在一起�！耙�鼓勵開發(fā)商轉(zhuǎn)型，未來的發(fā)展商將是產(chǎn)業(yè)運營商和城市運營商。單一的房地產(chǎn)開模式在未來是走不通的�！彼�表示。

　　“重要的是改變供求關(guān)系�！标惾�生認為，應(yīng)該倡導(dǎo)租房觀念。目前，房地產(chǎn)市場上，在商品房和保障房之間缺少了房屋租賃市場。“不應(yīng)是人人有住房，而是人人有房住。住房制度建設(shè)的思路應(yīng)該是鼓勵買房出租、限制買房和獎勵租房�！标惾�生曾向有關(guān)部門建議。

　　“新國八條”規(guī)定：嚴格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。

　　住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)研究處處長趙路興分析說，總體來看，樓市調(diào)控政策 不斷向“精準“調(diào)整，針對性在增強。同時，更側(cè)重短期、中期、長期政策的結(jié)合，強調(diào)住房供應(yīng)“雙軌制”。

　　陳國強則判斷，樓市調(diào)控從此走向常態(tài)化。“下一步可能就是通過房產(chǎn)稅來強化和改進健全房地產(chǎn)稅收體系。”

 

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