張曉玲 荊寶潔

　　 1月26日晚，國務院公布了新一輪房地產調控新政，力度驚人。

　　 據新華網消息，國務院常務會議部署進一步做好房地產市場調控工作。“新八條”的要點有：進一步落實地方政府責任；加大保障性安居工程建設力度；加強稅收征管；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準利率的１．１倍；嚴格住房用地供應管理；落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制等。

　　 新“國八條”首次提出價格管制目標、全國范圍的限購等一刀切傾向明顯。特別是在限購、限貸、加稅方面，都達到了歷次調控的高點。

　　 內地樓市經歷了去年9月反彈之后連續四個月的環比上漲，2010年底更是熱度不減。諸多業內人士指出，在醞釀出臺房產稅之際，國務院公布新一輪調控政策，并以市場與行政手段并重的方式祭出更加嚴厲和有針對性的政策，或將使得目前高歌而進的樓市猝然止步。

　　 “影響要重新評估，”當晚，一位剛看了國八條全文的央企地產商向本報記者表示，此前房企對今年銷售都相對樂觀，此次新政肯定將影響銷量，更詳細的財務和銷售策略還要再具體看各地的細則。

　　 個人房貸全面緊縮

　　 關鍵要看接下來央行、銀監會的細則，以及商業銀行的執行力度。

　　 國八條最搶眼的是第四條“強化差別化住房信貸政策”的提出，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

　　 北京中原地產三級市場研究部總監張大偉表示，調控再次加強對投資及投機購房者的控制，第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成。

　　 上海易居房地產研究院院長楊紅旭認為，這一信貸調整力度并不算大，明確提出的只是二套房首付增加一成，關鍵要看接下來央行、銀監會的細則，以及商業銀行的執行力度。

　　 “雖然直接影響不大，但是對購房者的威懾作用非常大。”張大偉解釋，特別是最近因為貸款額度收緊的影響，部分首套房只能按照基準利率，而二套房更是傳聞將執行1.3倍的利率。

　　 本報記者近日的市場調查顯示，包括深圳、杭州、上海等地的商業銀行已經悄然提高了二套房及以上的貸款利率，所以，這一條與市場走向甚是相符。

　　 鏈家地產首席分析師張月認為，二套房首付再次提高，除直接影響“換房”的改善型需求外，將是2011年個人房貸全面緊縮的一個信號，個貸門檻提高程度將超出想象。

　　 她透露，多家與該公司有合作的銀行行長近日對于明年自身個貸市場的基調都轉型為收緊，且對整體個貸市場預期都是以“緊縮”兩字來詮釋。

　　 在房地產業內看來，更具殺傷力的是全國性限購，中房信CRIC聯席執行總裁丁祖昱認為，這次重點不僅是首付，更是全面限購，而且不是新增一套，而是算存量不能買第三套，基本涵蓋所有城市，這個殺傷力很大！

　　 根據新國八條，不分一線還是二、三線城市，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，都要從嚴制定和執行住房限購措施；且對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套的非當地戶籍家庭以及無法提供社保等證明的，暫停在本行政區域內向其售房。

　　 “這是比目前北京等地的限購令都要嚴格的措施，”昨日，接受本報記者采訪的中介人士及開發商均如此表示，這也意味著，去年至今已經出臺限購令的20多個城市，將重新調整限購口徑，因為除深圳外，它們都規定居民還可新購一套。

　　 偉業我愛我家副總裁胡景暉認為，這樣的限購等于讓異地購房幾乎成為不可能，尤其是投資性異地購房已經沒有空間，房產去投資化的政策導向十分明確，“北京的價格應該可以剎車了，今年的交易量至少下降三成，此前我們預估的是下降一成，海南等以異地投資為主的區域，其樓市前景堪憂。”他說。

　　 將設房價漲幅控制線

　　 預計70個城市房價指數將于二三季度出現同比負增長

　　 “剛看了新國八條全文，我真的有點被嚇到了。”楊紅旭說，最關鍵的是兩點：一是要各地于一季度公布本地區年度新建住房價格控制目標，直接干預整體價格；二是限購全面升級：各直轄市、單列市、省會和房價過熱城市，都須限購，且2套以上停購。

　　 新國八條要求，2011年各城市“合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，”并于一季度向社會公布。

　　 新“國八條”出后，估計部分城市可能會制定出房價漲幅控制線（高房價城市），部分房價不太高的城市可能會像重慶那樣，制定出一個房價收入比的區間。

　　 北京中原預測，嚴厲的新政之下，北京等大城市房價將再次停漲，部分郊區房價將立刻下調，60%以上的購房者出現明顯的觀望，以北京為例樓市的成交量將明顯出現20%以上的下降，很可能出現去年4月以后的蕭條現象。

　　 至于價格，由于目前貨幣供應量依然比較高，另外保障房及商品房的供應效果只能在下半年才能明顯出現，所以實際對價格的抑制作用依然需要看政策的落實及持續力度。

　　 楊紅旭預計，2011年全國樓市調整的幅度將大于2010年，部分城市房價將出現一定幅度的下幅；70個城市房價指數將于二三季度出現同比負增長，多個月份會出現環比負增長。

　　 開發商雖然普遍沒有對2011年市場抱樂觀態度，但大多數并不悲觀。“需要重新評估影響，肯定會減少銷售量，而大多數二套房的購房者是真實的自住需求。”他說。

　　 調控逐漸加碼

　　 “顯然高層對去年的調控政策并不滿意，新政策在原來的基礎上更加嚴格。”

　　 回望2010年全年出臺的房地產調控政策，共涉及信貸、土地、稅收、市場秩序、保障房等多個方面22項相關政策。嚴厲調控步步相逼，政策出臺的頻密程度已經讓開發商忘記是在經歷第幾輪調控。

　　 令市場觸動較大的幾條政策分別是，2010年1月10日，國務院辦公廳出臺通知，要求　二套房貸首付不得低于40%。而4月14日國務院常務會議，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

　　 2010年5月到6月，連續兩月出臺土地增值稅清算相關措施。9月27日，國土部、住建部聯合發布通知明確，企業違約開發土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。9月29日，央行、銀監會出臺規定，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。此外，部分城市還先后出臺了限購政策。

　　 廣發證券分析師沈愛卿認為，新“國八條”的出臺已有先兆。國務院總理溫家寶1月18日上午在國務院第五次全體會議上強調了今年第一季度工作的重點，強調要確保價格總水平基本穩定，并堅定不移地搞好房地產市場調控。“顯然高層對去年的調控政策并不滿意，新政策在原來的基礎上更加嚴格。”而進入2011年1月，部分城市一二手房再次出現量價齊升之勢。

　　 通知要求2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。沈愛卿分析，這是對2010年4月出臺的“行政問責制”的深化。他認為，房地產的調控不能單靠一個政策，但在限購、加息等多重政策的疊加作用下，房價上漲的空間已經十分有限。

　　 北京最大的一手房代理行思源經紀董事總裁陶紅兵在接受本報記者采訪時認為，政策的出臺，意味著調控還在加強，但對購房者的心理預期影響要大過實質性的影響。因為二套房的購買者大多數是改善性需求，對首付并不敏感。

　　 強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。

　　 陶紅兵認為，過去一年執行的并不嚴格。新的一年里，有些銀行還是在執行7折優惠利率，輕易提高40%的利息，會失去客戶，沒有誰愿意冒這種風險。陶紅兵擔心，政策或將會影響新增供應上市。從去年底開始，房地產投資增速已經呈現降低趨勢。