接盤者為長江實(shí)業(yè)持股三成的新加坡ＡＲＡ基金

　　見習(xí)記者 劉娟 商報(bào)記者 徐躍明

　　近日，資本策略將持有4年多的上海盛邦國際大廈以11．6億元人民幣轉(zhuǎn)讓，接盤者是李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)持股三成的新加坡ＡＲＡ基金，李嘉誠如何打造這個(gè)項(xiàng)目，還需要時(shí)間來觀察。

　　順利拋盤滬上首個(gè)項(xiàng)目

　　“由主席鐘楚義領(lǐng)隊(duì)的香港資本策略團(tuán)隊(duì)，一向財(cái)技了得。和一般地產(chǎn)公司買地起樓不同，他們最擅長的就是以低價(jià)購入現(xiàn)成物業(yè)，重新翻新增值后，高價(jià)出售以換取最大回報(bào)，”某證券分析人員在得知資本策略這一交易時(shí)評(píng)價(jià)稱，“今年以來，資本策略連番趁高位出售手上香港、上海等地的物業(yè)，而這一次的盛邦國際大廈亦是他們的得意之作之一。”

　　公開資料顯示，原名為“福海商廈”的盛邦國際大廈，位于虹口區(qū)四川北路地鐵10號(hào)線2號(hào)出口，總建筑面積56859平方米，其中地下1層至地上5層部分為商場，6至29層為辦公用房。早在2006年11月，在一場拍賣會(huì)上，資本策略聯(lián)手雷曼兄弟成立合資公司ＳＨ Ｆｏｒｔｒｅｓｓ Ｌｔｄ，以4．16億元的價(jià)格拍得，均價(jià)僅約7300元／平方米。

　　這是資本策略進(jìn)駐上海的首個(gè)項(xiàng)目，“因?yàn)槭桥馁u，所以這個(gè)價(jià)格在當(dāng)時(shí)就低于市場價(jià)30％以上。”上海國拍行一位工作人員說，值得注意的是，雷曼兄弟后來因不堪金融危機(jī)重負(fù)，也將約4．34億港元的貸款權(quán)益，以不到55％的價(jià)格“賤賣”給了資本策略。

　　在當(dāng)時(shí)，初來上海闖蕩的資本策略還做對(duì)了一件事，即將第一個(gè)合作對(duì)象鎖定了羅康瑞瑞安集團(tuán)旗下的上海瑞安建設(shè)有限公司。

　　“羅康瑞對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的成熟運(yùn)作和內(nèi)地廣泛的人脈關(guān)系會(huì)讓資本策略獲益匪淺，尤其是在后期關(guān)鍵的招商階段，”因而難怪資本策略團(tuán)隊(duì)豪情壯志說，“翻新后，投資回報(bào)可以達(dá)到10％至12％，相當(dāng)于年租金收入約1億港元。”

　　負(fù)責(zé)招商的戴德梁行也透露稱，盛邦國際大廈的租金為5．2－6元／平方米／天，這一租金價(jià)格是該區(qū)域目前的最高招租價(jià)，同區(qū)域的海泰時(shí)代廣場租價(jià)為5元／平方米／天。

　　某商業(yè)地產(chǎn)分析人士稱，按照此次11．6億元的交易價(jià)格，粗略算出該大廈目前僅2萬元／平方米出頭，這樣的平均單價(jià)并不算冒尖，但是對(duì)比資本策略起初的收購脈絡(luò)來看，他們也算收益頗豐。

　　據(jù)了解，除了盛邦國際大廈，資本策略近年來還在上海收購了永新廣場、四季坊及新茂大廈等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　經(jīng)歷了新一輪招商后，盛邦國際大廈的商場部分大多以餐飲為主，沿街商鋪已入駐的零售商包括85℃、新旺茶餐廳、Ｃ＆Ａ、肯德基等熱門品牌，而寫字樓中則進(jìn)駐了不少國際物流與地產(chǎn)公司。

　　ＡＲＡ基金初入上海

　　對(duì)于接盤方，不少業(yè)內(nèi)人士提出，“投資者或許可以通過長線經(jīng)營提升物業(yè)租金，最終實(shí)現(xiàn)價(jià)格的整體上升。” 不過讓商報(bào)記者質(zhì)疑的是，這一解釋顯然只是一廂情愿，因?yàn)樗拇ū甭费鼐�，雖然以零售業(yè)為重頭，但是數(shù)年規(guī)劃發(fā)展并未明顯成氣候，而寫字樓市場更是雞肋，不成規(guī)模。

　　對(duì)于盛邦國際大廈這樣的物業(yè)來說，眼下商場部分約為每天18－20元／平方米，寫字樓部分約為每天5－6元／平方米或許已到頂點(diǎn)。此外，此前上海多個(gè)物業(yè)，就在長期經(jīng)營之后仍然以失敗告終，如前幾年被大摩轉(zhuǎn)賣的零售項(xiàng)目——無限度廣場就是最好的例子。

　　那么新加坡ＡＲＡ基金為何還要出手接盤呢？有分析認(rèn)為，“現(xiàn)在的四川北路當(dāng)然不能跟淮海路比，但3年、5年之后的情景誰也預(yù)料不到。”盡管從業(yè)態(tài)上此前早已被定形為以零售業(yè)、百貨業(yè)為主，但投資者可能更加看好背靠北外灘、外灘等絕佳航運(yùn)、商貿(mào)地段的四川北路。隨著海泰時(shí)代廣場、盛邦國際大廈、玫瑰廣場等竣工和運(yùn)營，該區(qū)域已慢慢連成一個(gè)大型的片狀商業(yè)帶，在商業(yè)格局上或能有一個(gè)飛躍。

　　“此外一點(diǎn)，還與滬上零售物業(yè)的供應(yīng)不足有一定關(guān)系。”戴德梁行中國區(qū)投資部聯(lián)席主管葉建成稱，在過去幾年時(shí)間里，新的購物中心并沒有大量出現(xiàn)，這也促使外資目前的收購方向更多地關(guān)注在這些零售物業(yè)上。而買家新加坡ＡＲＡ基金，亦是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目情有獨(dú)鐘。公開資料顯示，ＡＲＡ是由領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金管理公司和私人房地產(chǎn)基金聯(lián)合成立的一家亞洲房地產(chǎn)基金管理公司，其中有部分股權(quán)為李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)持有。

　　業(yè)內(nèi)人士向記者透露，盛邦國際大廈屬于ＡＲＡ基金在上海的首個(gè)收購項(xiàng)目，在此之前，該基金相繼在大連、南京等地完成交易，其中南京國際金融中心項(xiàng)目是以17．5億元從招商地產(chǎn)手中購得。

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　　盛邦國際大廈曾幾度流拍

　　盛邦國際大廈，原名為福海商廈，初建至今已超過10年。1994年，上海新世紀(jì)文化公司出土地，香港厚誠物業(yè)公司出資金，成立“福海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司”，建造了名為福海商廈的商業(yè)中心大樓。

　　1997年8月，福海商業(yè)中心大樓宣布“結(jié)構(gòu)竣工”，此后，上海房地產(chǎn)市場開始陷入第一輪低潮，由于資金鏈斷裂，大廈后期的一系列手續(xù)無法辦出，大樓隨之變成了一幢建成的“爛尾樓”。

　　自2004年起，福海商廈走上漫長的尋主之路。此后經(jīng)歷3次流拍。直至2006年11月，雷曼兄弟與資本策略聯(lián)合，終于以4．16億元的價(jià)格拍下了該樓，并將名字改為現(xiàn)在的“盛邦國際大廈”。