新方案將對房價(jià)數(shù)據(jù)來源作出改進(jìn)，但仍面臨網(wǎng)簽數(shù)據(jù)是否真實(shí)可靠、具體產(chǎn)品和區(qū)域如何細(xì)分及整體指數(shù)是否過度平均等問題

　　□ 本刊記者 王晶 | 文

　　即使中央政府一年之內(nèi)三次出臺(tái)調(diào)控措施，動(dòng)用歷史罕見的政策工具，2010年的中國房價(jià)曲線仍處于上升軌道中。不過，上述判斷只是多數(shù)人的感覺，從嚴(yán)格的統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上說，過去一年房屋銷售價(jià)格上漲多少，仍待國家統(tǒng)計(jì)局的正式回答。

　　1月20日，在國新辦的新聞發(fā)布會(huì)上，國家統(tǒng)計(jì)局局長馬建堂在回答統(tǒng)計(jì)部門工作的提問時(shí)，著重談了基本單位名錄庫、企業(yè)一套表制度、數(shù)據(jù)采集處理軟件系統(tǒng)、聯(lián)網(wǎng)直報(bào)系統(tǒng)等“四大工程”，對新一年GDP核算制度改革及房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)改革的進(jìn)展未置一詞。

　　2010年9月，在公眾對原房價(jià)統(tǒng)計(jì)方法的一片質(zhì)疑聲中，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》，并向公眾征求意見。按照計(jì)劃，2011年起，開始執(zhí)行新房價(jià)統(tǒng)計(jì)方案。

　　目前，最終方案尚未公布，從征求意見稿來看，新方案最大的改進(jìn)，就是改變數(shù)據(jù)來源。其中，70個(gè)大中城市的新建住宅數(shù)據(jù)來源，部分將依靠網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，二手房也將依據(jù)網(wǎng)簽，同時(shí)結(jié)合房屋中介公司上報(bào)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局城市司相關(guān)負(fù)責(zé)人對本刊記者表示，在公布2011年1月房價(jià)數(shù)據(jù)時(shí)，即2月中下旬，將對方案作出詳細(xì)說明。

　　國家統(tǒng)計(jì)局深圳調(diào)查隊(duì)工作人員向本刊記者透露，新方案已在執(zhí)行中。

　　新方案“邊走邊看”

　　2010年中國房地產(chǎn)市場在調(diào)控壓力下依然延續(xù)漲勢。統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)顯示，11月，全國70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格同比上漲9.3%，盡管同比漲幅較10月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)，但環(huán)比上漲0.4%。12月，同比漲幅為7.6%。

　　2010年全國商品房銷售面積達(dá)10.43億平方米，比上年增長10.1%，同期商品房銷售額為5.25萬億元，同比增長18.3%。

　　2010年，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)如何收尾？在統(tǒng)計(jì)制度變革后，2011年的房價(jià)統(tǒng)計(jì)又會(huì)以何面目出現(xiàn)？這不僅受到房地產(chǎn)業(yè)，也為民眾關(guān)注。

　　根據(jù)此前的征求意見稿，新方案較舊方案在幾個(gè)方面作出改變：

　　首先是數(shù)據(jù)來源，依靠房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，而不是開發(fā)商上報(bào)，避免數(shù)據(jù)失真；在計(jì)算方法上，采用面積和金額雙加權(quán)，使得權(quán)數(shù)更加可靠；在房屋分類上，新方案僅按面積將新建住宅和二手房進(jìn)行分類，沒有像舊方案那樣可以將新建住宅和二手房再細(xì)分成普通住宅、高檔公寓和別墅等。

　　至于具體計(jì)算過程，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)是從某一新建住宅樓盤基本分類的月環(huán)比價(jià)格指數(shù)開始，逐級(jí)加權(quán)，從具體樓盤到各城市再到70個(gè)大中城市，最后再用公式將70個(gè)大中城市月環(huán)比指數(shù)加權(quán)平均。

　　所謂各城市新建商品住宅的基本分類月環(huán)比價(jià)格指數(shù)，分兩步獲得。首先，計(jì)算某一新建住宅樓盤90平方米及以下、90平方米-144平方米、144平方米以上三個(gè)基本分類的環(huán)比指數(shù)。然后，采用雙加權(quán)計(jì)算全市三個(gè)基本分類的環(huán)比指數(shù)，即分別利用本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價(jià)格指數(shù)，然后將兩個(gè)價(jià)格指數(shù)再簡單平均。

　　對于二手住宅，征求意見稿中，新方案在指標(biāo)設(shè)置上也是按建筑面積分為三個(gè)基本分類，沒有按房屋質(zhì)量進(jìn)一步細(xì)分。

　　國家統(tǒng)計(jì)局天津調(diào)查總隊(duì)的相關(guān)負(fù)責(zé)人對本刊記者說，方法改革仍在逐步完善中，“不是一步就能到位的”。

　　據(jù)了解，房價(jià)統(tǒng)計(jì)屬于抽樣調(diào)查，由國家統(tǒng)計(jì)局直屬的各地調(diào)查隊(duì)完成，在個(gè)別地區(qū)，地方統(tǒng)計(jì)局和國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查隊(duì)合并辦公，比如北京，房價(jià)統(tǒng)計(jì)由當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局進(jìn)行調(diào)查，方案均參照國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)一的方案。

　　2010年12月底，國家統(tǒng)計(jì)局局長馬建堂在全國統(tǒng)計(jì)工作會(huì)議上曾表示，2011年將穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)等價(jià)格統(tǒng)計(jì)改革，“充分利用房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，確保住宅銷售價(jià)格指數(shù)質(zhì)量”。

　　據(jù)本刊記者了解，新方案相關(guān)的銜接工作并沒有及時(shí)跟上。在2011年的頭幾天，一些地方還沒有落實(shí)新房價(jià)統(tǒng)計(jì)方案具體操作流程。

　　按照新方案的設(shè)想，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)取代房地產(chǎn)開發(fā)商自行申報(bào)，從一定程度上避免了數(shù)據(jù)失真，但也從另一個(gè)角度要求統(tǒng)計(jì)部門和住房管理部門加強(qiáng)合作。

　　“現(xiàn)在工作難度是有，(從全國來看)天津配合得還是比較好的�！鄙鲜鰢�家統(tǒng)計(jì)局天津調(diào)查總隊(duì)的相關(guān)負(fù)責(zé)人對本刊記者說。

　　網(wǎng)簽數(shù)據(jù)未必可靠

　　不過，即使新的房價(jià)統(tǒng)計(jì)方案最終采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，也不能保證數(shù)據(jù)完全真實(shí)可靠。

　　首先，全國70個(gè)大中城市中，只有35個(gè)大中城市有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

　　對于另外35個(gè)城市，征求意見稿指出，采用房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表中各個(gè)樓盤的分類銷售面積和金額數(shù)據(jù)計(jì)算，不另作調(diào)查。

　　二手房的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)則存在更多的問題。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩對本刊記者說，依靠銀行貸款買賣的二手房，其房價(jià)網(wǎng)簽通常滯后兩周。

　　通常，買房者決定簽約時(shí)并沒有確定貸款銀行，如果在簽約時(shí)網(wǎng)簽，買房者一旦更改貸款銀行，必須注銷重新網(wǎng)簽，“這就顯得退簽率比較高�！绷仲徽f。

　　另外，“陰陽合同”可能使二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)失真。所謂“陰陽合同”，是指二手房買賣雙方為了避稅，簽署兩份合同，一份合同用來支付房款，另一份合同由于價(jià)格低，用來繳納稅金。

　　一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的副總裁指出，房地產(chǎn)管理部門的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，其中一部分?jǐn)?shù)據(jù)也不真實(shí)。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)便顯示，2010年12月北京存量房網(wǎng)上簽約成交出現(xiàn)了怪象：某家僅有四名經(jīng)紀(jì)人、沒有分支機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，當(dāng)月簽約數(shù)達(dá)733套，與擁有300多名經(jīng)紀(jì)人的公司相當(dāng)！

　　正因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)不真實(shí)，統(tǒng)計(jì)部門需要依靠房地產(chǎn)中介另外上報(bào)數(shù)據(jù)。征求意見稿也明確提出，二手房銷售價(jià)格為非全面調(diào)查，依據(jù)房屋中介公司上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

　　但是，按照征求意見稿中的方案執(zhí)行，如果三個(gè)渠道數(shù)據(jù)差別很大，以哪個(gè)渠道數(shù)據(jù)為主，或者如何解決差別問題，相關(guān)方案沒有明確。

　　同質(zhì)可比難

　　從征求意見稿來看，我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉認(rèn)為，新方案相比舊方案在數(shù)據(jù)來源上有很大改進(jìn)，但是在具體產(chǎn)品和區(qū)域上應(yīng)該劃分更細(xì)，例如，應(yīng)按產(chǎn)品類型分為普通住宅和高檔住宅。

　　根據(jù)征求意見稿，新建商品住宅類按面積下設(shè)三個(gè)基本分類，在此之下，沒有做更細(xì)致的劃分。

　　國家統(tǒng)計(jì)局原來的《房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》中，新建商品住宅類下分為普通住宅和高檔住宅兩個(gè)基本分類。在基本分類下還有細(xì)項(xiàng)，普通住宅基本分類下又有多層住宅、高層住宅、其他住宅三個(gè)細(xì)項(xiàng)，高檔住宅基本分類下包括高檔公寓和別墅兩個(gè)細(xì)項(xiàng)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局城市司服務(wù)業(yè)價(jià)格處工作人員解釋稱，按照網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，新建住宅只能按面積分為三個(gè)基本分類。

　　但是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不包括住宅類型，因此沒有辦法進(jìn)一步細(xì)分�！熬W(wǎng)上簽約，看不出是別墅還是高檔公寓。”上述人員稱。

　　由于沒有更細(xì)分的數(shù)據(jù)，胡景暉擔(dān)心，數(shù)據(jù)可能沒有同質(zhì)可比性，因此得到的價(jià)格指數(shù)也沒有意義。

　　不過，上述國家統(tǒng)計(jì)局城市司工作人員表示，新方案是按照同質(zhì)可比原則編制指數(shù)。盡管無法細(xì)分，但是新建樓盤是“自己和自己比”，經(jīng)過國家統(tǒng)計(jì)局測算，在合理、可控范圍內(nèi)沒有太大問題。

　　從調(diào)查方法來講，二手住宅要選擇同質(zhì)可比的樣本，難度比新建住宅大。對于二手住宅樣本選擇，征求意見稿也作出相應(yīng)規(guī)定：二手住宅樣本選取要兼顧不同地理位置的住宅，綜合考慮住宅類型、區(qū)域、地段、結(jié)構(gòu)等統(tǒng)計(jì)口徑的一致性，保證上月、本月價(jià)格同質(zhì)可比。選擇二手住宅樣本時(shí)，必須按照住宅類型分區(qū)域、分類型，從上月及本月銷售的住宅中分別選取銷售量或者套數(shù)最大(較大)的，最接近15日交易的一套住宅。

　　上述國家統(tǒng)計(jì)局城市司工作人員表示，統(tǒng)計(jì)部門盡量按照房子的質(zhì)量、朝向是一樣的去做�！暗�是沒有兩套房子是完全一樣的，盡可能同質(zhì)可比，剔除一些不可比的因素，比如樓層的因素和朝向的因素�！�

　　“過度平均”難免

　　新方案也可能面臨過度平均的問題。

　　根據(jù)征求意見稿，未來將公布70個(gè)大中城市新建住宅和二手住宅銷售環(huán)比、同比、定基價(jià)格總指數(shù)以及分城市分類價(jià)格指數(shù)。

　　其中，新建住宅價(jià)格指數(shù)是商品住宅價(jià)格指數(shù)和保障住房價(jià)格指數(shù)的加權(quán)平均數(shù)。

　　而由于保障住房價(jià)格通常遠(yuǎn)低于商品住宅，二者加權(quán)平均后的新建住宅價(jià)格指數(shù)很可能偏低。

　　國家統(tǒng)計(jì)局局長馬建堂去年曾表示，現(xiàn)行房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度和方法存有兩大缺陷：一是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源基本靠房地產(chǎn)企業(yè)填報(bào)，而企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員常變動(dòng)。征求意見稿對此給出了具體解決辦法；二是對因房屋種類、地段等因素而差異較大的樣本進(jìn)行綜合平均統(tǒng)計(jì)，過度消除價(jià)格變化。對此，新方案并沒有明確給出解答。

　　從統(tǒng)計(jì)方法來看，新方案編制新建住宅指數(shù)和二手住宅指數(shù)的方法基本與舊方案一致，都從基本分類開始，算出基本分類的環(huán)比指數(shù)(漲跌幅)，然后將環(huán)比指數(shù)逐級(jí)加權(quán)。

　　不同的是，新方案在加權(quán)時(shí)采用銷售額和銷售面積雙加權(quán)的辦法。“這也是編制一般價(jià)格指數(shù)的辦法�！币晃唤y(tǒng)計(jì)專家稱。

　　由于新方案沒有考慮非住宅價(jià)格變化，其價(jià)格指數(shù)只反映新建住宅和二手住宅價(jià)格趨勢，更貼近購房者的感受。但是，新方案的新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)里仍然包含保障性住房的變化趨勢，相當(dāng)于將商品住宅和保障性住房價(jià)格趨勢再平均。

　　因此，上述統(tǒng)計(jì)專家認(rèn)為，從理論上講，商品住宅和保障性住房應(yīng)該分開統(tǒng)計(jì)。