每經記者 賀麒麟 發自上海

　　加息周期的啟動，加之房價高燒不退，令今年銀行的房地產貸款業務難有表現。同時業內人士指出，若新增信貸規模整體偏緊，那么分到房地產部門的這一塊“蛋糕”則自然變小。

　　其中，按揭貸款已在加息通道中明顯受到緊縮，因此開發貸很可能是后續調控的另一著力點。但開發貸的收緊，意味著商品房供給減少，使供不應求的市場“雪上加霜”。對此業內人士指出，若要使商品房市場回到正常軌道，其根本途徑是加大保障房建設。

　　房地產貸款難松動

　　“整體上今年一季度的信貸額度比較緊張，因為得從2010年底的‘壓單’開始做；至少年初的新增房地產貸款會受影響。”接受《每日經濟新聞》記者采訪的一股份制銀行對公業務經理桌上堆著一大疊資料，忙得暈頭轉向。

　　2010年的房地產調控，令銀行房貸業務備受打壓。對于2011年，接受采訪的多位銀行相關人士均表示，加息周期的啟動，加之房價高燒不退，令今年銀行的房地產貸款業務難以松動。

　　“雖然新的政策還沒有下來，但是現在來看房貸這一塊很難有松動。”一大行客戶經理表示，如果新增信貸規模整體偏緊，那么分到房地產部門的這一塊“蛋糕”自然也會變小。

　　就在剛剛過去的2010年年末，一些中小銀行表示取消首套房貸8.5折利率優惠，即便是首套房，也執行基準利率。這無疑使市場提前感受到2011年房貸收緊的信號。

　　不過，率先取消8.5折優惠的一股份制銀行相關人士對 《每日經濟新聞》表示，取消8.5折優惠，主要是因為年末資金緊張的中小銀行面臨著存貸比指標的考核。但他同時亦稱，加息周期已經啟動，2011年的房貸收緊將勢在必行。

　　而從房地產貸款的質量來看，業內人士認為，短期內房產調控不會對銀行資產質量產生顯著影響。

　　據不完全統計數據顯示，商業銀行全行業房地產開發貸款目前約占各項人民幣貸款余額的6.66%，上市銀行的占比略高，控制在7%左右，較高的有北京銀行、民生銀行和南京銀行，占比均在9%以上；個人按揭貸款占比控制在16%左右，其中較高的招商銀行和興業銀行，占比均超過了20%。

　　華泰證券銀行業分析師表示，(存量)房地產貸款的敏感性分析顯示，房地產貸款短期風險的釋放對行業平均信貸成本影響較為有限。

　　另有分析師指出，從上市銀行披露的數據來看，銀行的資產質量并沒有明顯下滑的跡象。“當前房地產開發商資金來源多樣化，自籌資金占比逐漸提高，信貸緊縮不會造成房地產企業的資金鏈斷裂。”

　　開發貸難逃“收緊”命運

　　值得一提的是，因加息周期已啟動，銀行個人業務中的按揭貸款已明顯受到緊縮，而對公業務中的開發貸很可能是后續調控的另一著力點。

　　湘財證券研究所楊森表示，房地產市場的上漲與信貸投放關系緊密，2010年上半年銀行開發貸的增速明顯高于全行一般貸款的增速，直接導致了當年一季度房價的上漲。“因此，在房地產市場出現一定調整之前，銀行信貸也不會有明顯增加。”

　　中國社科院投資系博士付立春在接受《每日經濟新聞》記者采訪時稱，2011年銀行的房地產開發貸整體上將會收緊。

　　“最嚴的可能是地產開發貸款，增量部分可能會叫停；房產開發貸款陸續也會有一些對應的緊縮政策。”

　　而對于個人住房按揭貸款業務，業內人士紛紛表示，不排除該業務繼續收緊的可能性，但緊縮空間有限。

　　“從利率量化的角度看，按揭貸款的空間會比較有限。”付立春指出，加息周期的啟動對于按揭貸款尤其是其中的投資性房貸，有明顯的緊縮作用。“如果需要再加碼，可能是取消首套房8.5折利率優惠等；但是在目前沒有良好系統的保障性住房的條件下，商品房仍然是居民居住的主要載體，這個貸款的需求需要得到保障。”

　　實際上，銀行對于房貸業務收緊甚是無奈。“房貸業務質量很好，首付高，還款率高，算‘優良’品種，但政策壓力太大了。”一家商業銀行信貸業務人士稱。

　　亟待保障房填補供給缺口

　　但是開發貸的收緊，意味著商品房供給減少，使供不應求的市場“雪上加霜”。對此業內人士指出，要讓商品房市場回到正常的軌道，根本的途徑是保障房的大規模建設。

　　國泰君安銀行業分析師邱冠華指出，銀行房貸業務在調控壓力下勢必受到影響，但收緊開發貸將減少供給，不利于控制房價。

　　一位接近銀行的相關人士對《每日經濟新聞》表示，如果控制房地產開發貸的增量和增速，那么開發商資金鏈條將會比較緊張。

　　一般而言，如果開發商的資金面不充裕，會采取兩種方式解決問題。一方面是降低房價，加快資金回籠，增加現金流充裕程度；另一方面則是新增項目的節奏和規模都會有所減緩，從而節省資金以保證正常運營。

　　付立春認為，收緊開發貸的確會減少商品房的供給，但實際上目前面臨的問題是，市場始終處于供不應求的狀態，要解決這個問題，根本的途徑可能就是保障房的大規模建設，讓商品房市場回到正常的軌道。

　　“應該來說，如果僅靠商品房，始終滿足不了剛性需求和投資需求。特別是投資性需求，如果市場處于一種供不應求的狀態，投資需求會被無限放大，整個需求會更加旺盛。供給始終不夠，需要保障房的加入。否則不打破商品房的循環圈，房價還會持續上升。”

　　同時他指出，保障房貸款仍面臨瓶頸。“商業銀行需要利潤。相對一般性的商品房，保障性住房對銀行的吸引力不強。如果有政府擔保來降低風險，或者使保障房貸款利率保持在合理水平，不至于過低，銀行將會更加積極地參與進來。”