引言

　　邁入2011年，樓市將怎樣？諸多問(wèn)題糾結(jié)在一起，每個(gè)人心里都有一桿秤。中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)為此邀請(qǐng)了政府官員、開(kāi)發(fā)商、學(xué)者、消費(fèi)者，一起來(lái)展望2011年。

　　在他們對(duì)問(wèn)題的回答中，有兩點(diǎn)值得關(guān)注，一是幾乎所有的人都認(rèn)為短期內(nèi)房子的投資屬性不會(huì)改變，另一點(diǎn)是大家都對(duì)保障性住房寄予厚望。

　　幾乎所有的人都認(rèn)同，只有剔除房子的投資屬性，樓市才能回到健康發(fā)展的道路上，但從現(xiàn)狀看，短期內(nèi)房子依然會(huì)吸引大部分投資資金。

　　在保障性住房建設(shè)上，中央政府正面臨巨大的壓力，人們普遍相信，只要政府有決心，建造1000萬(wàn)套的保障性住房的目標(biāo)肯定能夠?qū)崿F(xiàn)，但地方政府到底能否全力配合，現(xiàn)在還沒(méi)有答案。

　　嘉賓

　　廖英敏 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員

　　陳順中 體奧林匹克花園管理集團(tuán)總裁

　　林倩鏈 家地產(chǎn)副總裁

　　劉向龍 中國(guó)交通運(yùn)輸部科學(xué)研究院博士

　　賈海峰 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道資深記者

　　易憲容 中國(guó)社科院研究員

　　任志強(qiáng) 華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁

　　樓市新動(dòng)向

　　1.房產(chǎn)稅2011年會(huì)開(kāi)征嗎？對(duì)樓市會(huì)有什么影響？

　　王玨林：我國(guó)有關(guān)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制還不健全，解決市場(chǎng)中的矛盾和問(wèn)題顯得力不從心。房地產(chǎn)稅是法治管理的一項(xiàng)措施，它對(duì)調(diào)整房屋的建設(shè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等方面的作用還是很大的。

　　現(xiàn)在正是推進(jìn)房地產(chǎn)稅的最好時(shí)機(jī)，但出臺(tái)房地產(chǎn)稅需要一些技術(shù)和管理方面的條件，由于各個(gè)城市發(fā)展不同、管理水平不同，只有成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，不具備全國(guó)一并實(shí)施的條件。

　　我認(rèn)為在房地產(chǎn)稅出臺(tái)前，需要進(jìn)行認(rèn)真研究、精心準(zhǔn)備，使這項(xiàng)稅種的出臺(tái)能夠惠及更多家庭，能夠抑制住宅消費(fèi)投資比例過(guò)大的問(wèn)題。

　　廖英敏：征收房產(chǎn)稅可以增加房產(chǎn)的持有成本，尤其是增加購(gòu)買多套住宅、空置不用等待升值獲利者的成本，縮小投機(jī)炒作者的利潤(rùn)空間，利用經(jīng)濟(jì)手段抑制住房投機(jī)。

　　但房產(chǎn)稅的征收比較復(fù)雜，真正的房產(chǎn)稅改革是指的物業(yè)稅，需要與財(cái)政體制改革相配套，不是短時(shí)間可以實(shí)現(xiàn)的。目前所指的是現(xiàn)有房產(chǎn)稅暫行條例中的稅種。

　　現(xiàn)有房產(chǎn)稅目前是對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免征。因此修改現(xiàn)有房產(chǎn)稅暫行條例，對(duì)擁有多套住房和豪華型住房的人征收房產(chǎn)稅比較容易實(shí)施。

　　陳順：房產(chǎn)稅是一個(gè)很敏感的問(wèn)題，2011年不會(huì)大范圍開(kāi)征，可能會(huì)在幾個(gè)試點(diǎn)城市試征。對(duì)樓市會(huì)有一定的影響，主要是影響到投機(jī)和投資需求，將加大其持有成本，但是影響不會(huì)很大。

　　林倩：2011年房產(chǎn)稅開(kāi)始試點(diǎn)征收的可能性比較高，但考慮到房產(chǎn)稅免稅范圍、房產(chǎn)稅的征收稅率，2011年試點(diǎn)征收的城市都不確定，影響還不好判斷。

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)初期，市場(chǎng)會(huì)形成比較明顯的波動(dòng)，但是在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后(超過(guò)半年)，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的參與者基本都會(huì)了解房產(chǎn)稅的實(shí)際影響并加以適應(yīng)，房產(chǎn)稅影響開(kāi)始減弱。

　　征收房產(chǎn)稅，預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)于房?jī)r(jià)下挫起到明顯作用，但是，房產(chǎn)稅開(kāi)始征收可能促使部分擁有多套房產(chǎn)的投資型業(yè)主，為減少持有成本而適價(jià)出售，從而適度緩解北京供需緊張的局面。

　　賈海峰：房產(chǎn)稅2011年會(huì)在重慶或上海等少數(shù)城市的少數(shù)地段開(kāi)展試點(diǎn)工作，全面大范圍推廣，需要幾年的時(shí)間，因此不能說(shuō)2011年就是開(kāi)征房產(chǎn)稅的年代，而只能說(shuō)是推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)的時(shí)候。此外，由于是試點(diǎn)，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響很小，加之在北京等主要城市賣方市場(chǎng)的格局沒(méi)有改變，因此房產(chǎn)稅可能被作為轉(zhuǎn)嫁稅種給購(gòu)房人。

　　劉向龍：合理征收房產(chǎn)稅將在一定程度上抑制投機(jī)性資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但是征收房產(chǎn)稅有兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題要處理好：一是征收比例要考慮居住性居民的可承受力和投資性居民的無(wú)利可圖，這樣才能達(dá)到抑制投資的目的。所以在征收比例問(wèn)題上不能一刀切，否則受苦的還是窮人。

　　二是收房產(chǎn)稅的主要目的是為了抑制投資，將所收費(fèi)用用于保障性住房的建設(shè)，必須做到這些費(fèi)用再分配的合理透明。

　　2.保障性住房會(huì)讓大部分老百姓看得見(jiàn)，摸得著嗎？

　　王玨林：我國(guó)保障房建設(shè)剛剛?cè)�面起步，這兩年是有史以來(lái)建設(shè)速度最快的階段。

　　加快推進(jìn)住房保障制度、增加保障性住房的供應(yīng)量是這一時(shí)期非常重要的工作。在制度建設(shè)方面，重點(diǎn)解決土地、資金和管理問(wèn)題；在保障房建設(shè)方面政府要高度重視，有計(jì)劃安排土地和資金，還要?jiǎng)訂T社會(huì)各界力量，調(diào)動(dòng)企業(yè)的積極性；在分配方面，加大監(jiān)管力度，發(fā)揮社會(huì)和新聞單位的作用。這樣保障房建設(shè)才能更有“保障”。

　　廖英敏：2010年580萬(wàn)套保障性住房規(guī)劃已經(jīng)分解到地方，住建部和地方簽了責(zé)任書，大部分開(kāi)工建設(shè)，一部分已經(jīng)開(kāi)始分配或搖號(hào)，一部分中低收入居民已經(jīng)拿到鑰匙或分到入住指標(biāo)，確確實(shí)實(shí)解決了這部分人住房難的問(wèn)題。

　　2011年計(jì)劃建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房。對(duì)比2009年我國(guó)竣工商品房554.9萬(wàn)套、銷售商品房804萬(wàn)套，2011年保障性住房建設(shè)規(guī)模是夠大的，需要安排好土地規(guī)劃，創(chuàng)新資金來(lái)源。

　　要政府主導(dǎo)，社會(huì)參與，舉全社會(huì)之力，建設(shè)保障房。同時(shí)，要根據(jù)社會(huì)需求，優(yōu)化保障房結(jié)構(gòu)，在低收入居民逐步得到安排后，要面向中低收入群體，包括年輕人、夾心層，需要階段性解決住房問(wèn)題，因此公租房需求量可能很大。

　　易憲容：增加保障性住房，將是政府讓“房?jī)r(jià)回到合理價(jià)位”的主要方式，要化解當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾或問(wèn)題，就得采取“保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)”的住房供應(yīng)“雙軌制”的方式。

　　但由于中國(guó)人口多，區(qū)域經(jīng)濟(jì)及環(huán)境的差別性大，不少地方政府的財(cái)力有限，很難解決當(dāng)?shù)氐谋Ｕ闲宰》俊?000萬(wàn)套的建設(shè)目標(biāo)即便實(shí)現(xiàn)，也很難解決大多數(shù)老百姓的住房問(wèn)題。

　　陳順：保障房建設(shè)將是2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流，政府調(diào)控房?jī)r(jià)最有力的武器就是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整供需關(guān)系，加大保障性住房供應(yīng)，通過(guò)保障房來(lái)解決中低收入甚至是中產(chǎn)階級(jí)的住房問(wèn)題，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的居住功能，弱化住宅的投資和融資功能。

　　只要政府能夠下決心，相信1000萬(wàn)套的目標(biāo)一定可以實(shí)現(xiàn)。但在保障性住房結(jié)構(gòu)比例方面，還是應(yīng)該不同項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待，根據(jù)客戶的條件和需求來(lái)建設(shè)合適的房子。作為負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商，我們會(huì)積極地參與保障性住房建設(shè)，據(jù)我了解，很多同行都希望介入保障住房開(kāi)發(fā)。

　　林倩：2010年全國(guó)580萬(wàn)套保障房建設(shè)進(jìn)度并沒(méi)有隨時(shí)公開(kāi)，這引起市場(chǎng)多方面的質(zhì)疑，直至12月份相關(guān)媒體報(bào)道它們已經(jīng)全部開(kāi)工之后，這種質(zhì)疑才有所減弱。

　　信息的不公開(kāi)對(duì)于穩(wěn)定調(diào)控時(shí)期購(gòu)房者預(yù)期有不利影響，預(yù)計(jì)明年在保障房建設(shè)方面，可能會(huì)加大曝光，加強(qiáng)監(jiān)管，堅(jiān)定市場(chǎng)信心。

　　住建部之前公布的信息顯示，2011年保障性住房中公租房將占絕大部分，繼續(xù)擔(dān)當(dāng)主流的角色。今年保障性住房中，公租房的比例大概為70%。

　　開(kāi)發(fā)商建設(shè)公租房的積極性是否會(huì)明顯提高，取決于2011年國(guó)家對(duì)于建設(shè)公租房會(huì)不會(huì)進(jìn)一步發(fā)布鼓勵(lì)政策。

　　賈海峰：目前在二三線城市，廉租房保障家庭，已經(jīng)基本獲得收益。2011年，廉租房保障家庭要做到應(yīng)保盡保。隨著保障房房源的增多，中等收入家庭逐漸都可以買到經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等保障房。而公租房從2012年以后，可以讓很多夾心層和外來(lái)務(wù)工人員享受到租房的優(yōu)惠待遇。

　　問(wèn)題是，非戶籍人口的住房保障問(wèn)題，以公租房為主的保障模式，是否能夠被接受，能覆蓋多少，要看政府的決心和行動(dòng)了。

　　劉向龍：實(shí)現(xiàn)2011年1000萬(wàn)套目標(biāo)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)不大，主要取決于政府的調(diào)控決心。保障性住房建設(shè)是政府主導(dǎo)的重大民生工程，就盈利情況而言與商品房相比較并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，所以開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)很難積極參與到保障性住房建設(shè)中。

　　3.調(diào)控還會(huì)加碼嗎？

　　王玨林：有的城市、地區(qū)貫徹落實(shí)“國(guó)十條”還存在差距，2011年還應(yīng)繼續(xù)貫徹和落實(shí)好，要根據(jù)市場(chǎng)的變化情況和調(diào)控的需要，在政策細(xì)節(jié)上不斷深化。

　　任志強(qiáng)：2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)是穩(wěn)定的持續(xù)從緊的調(diào)控措施，至少在前半年會(huì)從緊，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況，特別是通脹的壓力情況進(jìn)行適度的微調(diào)。

　　陳順：“國(guó)十條”等前期出臺(tái)政策已經(jīng)足夠，關(guān)鍵還需要一個(gè)消化期。2011年主要會(huì)以繼續(xù)今年的調(diào)控政策為主，讓這些調(diào)控政策的效力逐漸發(fā)揮出來(lái)。

　　林倩：2010年9至12月北京二手房市場(chǎng)成交火熱，土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，加上樓市回暖預(yù)期不斷增強(qiáng)，新房供應(yīng)量年底增大，開(kāi)盤價(jià)格回升，需要更加強(qiáng)力的調(diào)控政策出臺(tái)穩(wěn)定市場(chǎng)。

　　2011年宏觀調(diào)控繼續(xù)加碼有很大可能。另外，即使沒(méi)有新政策出臺(tái)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化也將使得房地產(chǎn)市場(chǎng)受到一定的影響。

　　4.房子還會(huì)是人們重點(diǎn)關(guān)注的投資渠道嗎？

　　王玨林：我國(guó)實(shí)施住房制度改革的目的是為了解決和改善全國(guó)城鄉(xiāng)居民的住房條件，投資性住房比例過(guò)大，就會(huì)使實(shí)體經(jīng)濟(jì)變?yōu)樘摂M經(jīng)濟(jì)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和健康。

　　易憲容：要化解當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的問(wèn)題，最為重要的是要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，去除住房市場(chǎng)的賺錢效應(yīng)或投資工具效應(yīng)。把房地產(chǎn)投機(jī)炒作擠出市場(chǎng)，恢復(fù)住房的居住功能。

　　因此，2011年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為核心的政策是，如何在信貸及稅收上真正對(duì)住房投機(jī)炒作嚴(yán)厲打擊，并讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋�(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。

　　陳順：考慮我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)還是很好的保值和增值手段。

　　林倩：就2011年我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，通脹預(yù)期依然明顯，在我國(guó)進(jìn)入加息通道時(shí)，投資股市的風(fēng)險(xiǎn)太大，而我國(guó)合適民間投資的渠道本身就很少，于是2011年民間投資渠道可能還是會(huì)比較關(guān)注房地產(chǎn)。

　　但這并不代表一定會(huì)進(jìn)入住宅投資，首先住宅的投資門檻和持有成本都在增加，其次，商業(yè)地產(chǎn)在2011可能表現(xiàn)良好，可能會(huì)吸引市場(chǎng)更多注意力。

　　賈海峰：2011年上半年，通脹仍將持續(xù)。房產(chǎn)仍是人們關(guān)注的投資焦點(diǎn)。由于房產(chǎn)價(jià)格在2010年并沒(méi)有大幅度上漲，其2011年存在大幅度上漲的空間，因此房產(chǎn)仍被投資者看好。

　　劉向龍：當(dāng)前通貨膨脹相對(duì)來(lái)說(shuō)比較嚴(yán)重，股市一直處在低位。種種跡象表明，目前房子還是看起來(lái)最保值的資產(chǎn)，所以在短期內(nèi)房地產(chǎn)還將是人們的重點(diǎn)投資渠道。

　　5.房企融資會(huì)繼續(xù)收緊嗎？

　　易憲容：2010年1—10月進(jìn)入房地產(chǎn)的資金達(dá)56923億元，同比增長(zhǎng)32%。其中自籌資金增長(zhǎng)最快達(dá)21553億元，同比增長(zhǎng)50%以上，占進(jìn)入房地產(chǎn)資金的比重為40%。而銀行貸款同比增長(zhǎng)只有26%，占比不到20%。個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)由2009年的116%下降到2010年的15.2%。

　　從上述房地產(chǎn)的資金來(lái)源情況來(lái)看，盡管房地產(chǎn)信貸政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金有所收緊，但是由于行業(yè)利潤(rùn)高，無(wú)法阻礙銀行信貸資金以迂回的方式進(jìn)入。房地產(chǎn)自籌資金快速增長(zhǎng)就是與這種信貸迂回方式進(jìn)入房地產(chǎn)投資有關(guān)。

　　陳順：從目前的狀況來(lái)看，2011年房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道還會(huì)受到一定的限制，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策將繼續(xù)趨緊。

　　賈海峰：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道已經(jīng)被嚴(yán)格控制，上市、增發(fā)等融資渠道均已經(jīng)被證監(jiān)會(huì)叫停，目前中小開(kāi)發(fā)商資金鏈已經(jīng)處于比較緊張的狀態(tài)。2011年，從緊貨幣政策開(kāi)始執(zhí)行后，房地產(chǎn)融資受控制會(huì)更嚴(yán)。

　　6.2011年房?jī)r(jià)怎么變？

　　王玨林：從“國(guó)十條”出臺(tái)后，據(jù)對(duì)全國(guó)70個(gè)大中城市統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)同比呈下降的態(tài)勢(shì)，但多數(shù)城市的房?jī)r(jià)仍在上升，總體房?jī)r(jià)漲幅趨緩。2011年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本上能夠保持穩(wěn)定，住宅價(jià)格變動(dòng)不會(huì)有過(guò)大起伏。

　　任志強(qiáng)：2011年供給將繼續(xù)增加，在原有基礎(chǔ)數(shù)加大中，投資增速將迅速下滑，全年增速預(yù)計(jì)在15%—25%之間，約比2010年下降10個(gè)點(diǎn)以上。如現(xiàn)有政策不變，銷售會(huì)有增長(zhǎng)，價(jià)格會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中波動(dòng)，價(jià)格同比預(yù)計(jì)在上半年會(huì)下降，前低而后高，但成本壓力推動(dòng)環(huán)比會(huì)比2010年高。

　　陳順：2011年的房?jī)r(jià)會(huì)比較平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大漲大落。原因有兩方面：一方面是國(guó)家的宏觀調(diào)控，要求平穩(wěn)房?jī)r(jià)；另外一方面是經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的通脹壓力，兩相平衡，我認(rèn)為最終會(huì)是房?jī)r(jià)平穩(wěn)過(guò)渡。

　　林倩：2011年北京住宅市場(chǎng)中，存量房成交較為活躍，并且隨著北京新房資源不斷郊區(qū)化，北京的存量房相較于新房的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也將更加明顯。因此2011年，二手房市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)的壓力比較大。

　　2010年北京新房整體成交率不高，2011年可能出現(xiàn)先揚(yáng)后抑的現(xiàn)象。價(jià)格方面，北京2010年12月新開(kāi)盤項(xiàng)目均價(jià)環(huán)比11月上漲約5%，預(yù)計(jì)2011年價(jià)格可能繼續(xù)上揚(yáng)，全年新房?jī)r(jià)格會(huì)存在一定的波動(dòng)，新房整體可能上漲10%。

　　劉向龍：全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。原因有如下幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)剛性需求旺盛；二是國(guó)家對(duì)于地方的土地利用并沒(méi)有非常嚴(yán)厲的調(diào)控政策；三是投資性流動(dòng)資金豐富；四是保障性住房供應(yīng)比例有限；五是國(guó)家為了保持GDP的高速增長(zhǎng)還是會(huì)繼續(xù)保持房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)支柱地位，其增長(zhǎng)幅度很大程度取決于國(guó)家2011年的宏觀調(diào)控力度。

　　7.小產(chǎn)權(quán)房會(huì)轉(zhuǎn)正嗎？

　　王玨林：按照目前的法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房為無(wú)產(chǎn)權(quán)，這種交易是有風(fēng)險(xiǎn)的，不會(huì)得到法律的保護(hù)。對(duì)目前存在的小產(chǎn)權(quán)房要采取一停、二研、三管，短期間不會(huì)轉(zhuǎn)正。

　　林倩：2011年小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的可能性較低，主要是小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)該轉(zhuǎn)正，能否轉(zhuǎn)正，如何轉(zhuǎn)正都不確定。

　　賈海峰：小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該說(shuō)會(huì)轉(zhuǎn)正，只是時(shí)間、地點(diǎn)、方式不好說(shuō)，不同的城市有不同的轉(zhuǎn)正方式。北京通州有的小產(chǎn)權(quán)房，就通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金的方式獲得正式產(chǎn)權(quán)。只是國(guó)土資源部為了打擊亂改亂建的問(wèn)題，政府又怕小產(chǎn)權(quán)房影響房?jī)r(jià)，因而不肯給小產(chǎn)權(quán)房以轉(zhuǎn)正的機(jī)會(huì)。

　　(本版內(nèi)容由本報(bào)記者張一鳴采寫)