新華社記者 來建強

　　近期，境外資本加速涌入我國，房地產市場首當其沖，引發了房價躁動，一些城市甚至出現較大面積的逆勢漲情。業內人士及專家指出，謹防境外熱錢將我國樓市當做“蓄水池”大進大出，肆機炒作，亟待堵疏相濟“扎緊籬笆”，保障金融體系穩定。

　　外資加速涌入樓市

　　日前，嘉里置業、豐益國際、香格里拉(中國)公司等3家實力強勁的境外企業聯手組建了合資公司，將在內地東北一些城市從事房地產開發等綜合業務。據香港聯交所發布公告透露，這3家境外企業的合資公司目前以2.8億港元的代價成功取得了遼寧省營口市的一地塊。

　　這是新近有關外資涌入中國樓市的一則實例。另據商務部外資司有關數據顯示，單在今年11月，總計有超過100家具有外資背景的開發商報備成立了新公司，這一數字是此前兩個月的總和。這些新成立的外資房地產開發企業大部分設在二、三線城市。

　　與此同時，我國房地產的外資投資數量迅速膨脹。來自國家統計局的數據，今年前11個月，房地產開發企業本年資金來源中，國內貸款11245億元，增長25.0%，利用外資656億元，增長59.0%。

　　業內人士分析，多因素造成了中國成為國際游資流入的熱點區域。以中國為代表的亞洲新興經濟體經濟強勢復蘇，投資的實際回報率高；今年下半年，美歐先后出臺了金融監管改革框架，要求加強對沖基金和衍生品交易管理，導致國際基金加快布局中國。

　　目前，我國房地產領域實際利用外資遠超官方統計數量。“保守估計，今年流入我國房地產領域的境外資本將達1200億元，今年將站在2004年、2007年外資涌入樓市的兩個高峰后的新高峰上。”浙江大學金融系副教授景乃權告訴記者。

　　國家發改委最新一份報告明確指出，流入的外資中既有通過外商直接投資設立，增資房地產企業，境內房地產企業境外融資，外資私募股權投資基金等合法途徑進入中國房地產市場，也有部分通過各種隱蔽渠道以熱錢的形式潛入。

　　國際知名物業公司——戴德梁行提供的最新報告透露，由于中國經濟持續增長，人民幣升值的普遍預期以及投資房地產的高回報率，都使得國際資本看好設立房地產人民幣基金。預計未來會有超過80%的外資基金將在中國設立人民幣基金，其中絕大部分資金將進入房地產。

　　干擾樓市調控

　　業內人士認為，外資的涌入成為今年房價在調控不斷加碼之年異常躁動的主動力。國家統計局數據顯示，11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，環比上漲0.3%，漲幅較上月的0.2%有所擴大。12月以來，國內不少城市房價上漲預期較強，地價進一步沖高。

　　東南沿海著名僑鄉福州的房地產市場是利用境外資本較多的城市之一。業內人士透露，近年來，從多種渠道進入當地房地產開發、銷售市場的外資成分占總額的三分之一左右。如此大比例的境外資本是導致福州房價出現較高程度泡沫的重要原因之一。

　　前不久，中國社會科學院財政與貿易經濟研究所、中國社會科學院城市與競爭力研究中心所聯合完成的《中國住房發展報告(2010－2011)》綠皮書指出，在全國35個主要城市中，作為二線城市的福州房價竟以70.3%的泡沫指數超過北京、上海、深圳等一線城市，名列全國第一。

　　浙江大學金融系副教授景乃權指出，從外資這一波涌入房地產的趨勢來看，跟2004年、2007年的情況截然不同，外資不再是簡單的財務投資者，而是更多地向房地產產業鏈的上游延伸，包括建筑材料、施工、設計等各個開發環節。這些新的特點和趨勢，也許將在更大程度上推高房價。

　　據戴德梁行報告，回顧2006年至2007年，摩根士丹利等海外巨頭通常采取成棟購買一線城市成熟物業的形式牟利。金融危機發生后，一些大型境外投資機構紛紛轉手物業撤離回國“救火”。而去年底以來至今，外資卷土重來之勢日漸兇猛，在房地產領域投資如滾雪球般，但卻干擾了中國內地政府在房地產領域不斷加碼的調控舉措，削弱其應有的成效。

　　“扎緊籬笆”堵疏相濟

　　商務部日前緊急發布《關于加強外商投資房地產業審批備案管理的通知》指出，為確保房地產調控政策取得實效，要求切實加強涉及外匯流入類房地產項目的審查；加強對跨境投融資活動的監控以及對房地產市場風險的防范，抑制投機性投資；進一步加強對并購、股權出資等方式新設及增資的房地產項目的審批監管和數據審核。

　　業內人士及專家指出，面對來勢洶洶的境外游資，在現有的一些措施基礎上，建立堵疏相濟的新機制，“扎緊籬笆”，保障金融體系穩定，為實施新一輪的樓市調控奠定良好基礎。

　　首先，加強調控監管，防止境外熱錢短期內“大進大出”。景乃權建議，有關部門應考慮實施有管理的浮動匯率制度，構筑起強大的金融安全閥，這樣不僅可以避免國際游資的劇烈沖擊，防止國際游資的過量涌入和出逃，更能夠保障金融體系的穩定。

　　其次，針對外資基金將大舉進入我國房地產業，有關部門應及時采用稅收、信貸等綜合手段調控外資在房地產市場的投機。同時，盡快建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系。特別是目前外資流入房地產市場底數不清等問題，要加強統計分析；充分發揮專業統計部門的信息主渠道作用，根據外資流動和房地產交易的有關數據設計一套科學的、可操作性和定量化的風險評價指標體系，及時掌握市場態勢，制定有效的政策和措施，預防外資對房地產進行炒作。

　　第三，還應有效疏導入境熱錢。境外熱錢涌入我國更多的是針對股市、樓市，而目前樓市調控面對的形勢日益復雜，應及時完善措施，即設法將進入我國的境外資本更多地引到風險投資基金領域，推動培育新興的技術產業。