徐健

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)(下稱“中房信”)的數(shù)據(jù)顯示，截至12月13日，今年上海新增住宅供應(yīng)大跌三成，成交量更是同比腰斬，與此同時，上海新房價格已經(jīng)達(dá)到22040元/平方米的歷史新高，同比漲幅高達(dá)38.9%。

　　“調(diào)控年”仍現(xiàn)搶房

　　“年初宏觀調(diào)控出臺那會兒，我們很擔(dān)心房子賣不掉，還準(zhǔn)備向集團(tuán)申請把年度指標(biāo)往下調(diào)。完全沒想到最終開盤會火爆到這種程度。”回憶起今年一整年賣房的心路歷程，上海嘉定南翔某大型樓盤的銷售人員小吳(化名)向《第一財經(jīng)日報》記者透露，該項(xiàng)目今年的銷售目標(biāo)是20億~30億元，4月中旬宏觀調(diào)控出臺后，上海樓市成交量在5月跌到谷底，這種行情，讓所有銷售人員都感到絕望。

　　“宏觀調(diào)控出臺后那半年真的過得很辛苦，我們都說完了，今年肯定賺不了了。”小吳告訴記者，她所負(fù)責(zé)銷售的項(xiàng)目在9月初開盤，此前幾個月，銷售人員因?yàn)閾?dān)心今年房子賣不掉，每天都努力積累一些看房客戶。

　　為了完成今年的銷售計劃，該項(xiàng)目決定響應(yīng)宏觀調(diào)控，推出了一系列購房優(yōu)惠活動，并告訴看房者，屆時首批房源會以一個相對較低的價格開盤。此舉激起了一部分剛性需求的強(qiáng)烈回應(yīng)。“其實(shí)到8月份積累了很多客戶的時候，我心里還是很沒底的，直到5天辦了1600張意向卡的時候，我們才逐漸有了信心。”小吳介紹，該樓盤9月初開盤時，引發(fā)了逾千組客戶搶購400套房的火爆場面，其首批推出的房源開盤首日即搶購一空。

　　見到如此場面，開發(fā)商趁熱打鐵，不到一個月又加推一批房源，再次引發(fā)搶購熱潮。“我們今年賣房時間上最大的優(yōu)勢就是兩次開盤都卡在了二次調(diào)控政策出臺之前，如果晚一點(diǎn)開盤的話，銷售估計受到政策影響。”小吳透露，目前該項(xiàng)目今年的銷售指標(biāo)已經(jīng)完成，“我們可以過個好年了。”

　　目前該項(xiàng)目已經(jīng)取消了所有優(yōu)惠措施，其房源售價較此前優(yōu)惠期已有所上漲，“就算是這樣，還是有人要買，昨天剛有一個1987年出生的‘80后’買了一套69平方米的小戶型做婚房。”小吳如是說。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目在樓市火爆的2007年成交約23萬平方米房源，成交均價僅為9588元/平方米；樓市狂飆的去年，該盤成交同樣約23萬平方米，成交均價為15519元/平方米；今年，該樓盤成交僅約12萬平方米，成交均價已達(dá)21176元/平方米。最近一年該項(xiàng)目的房價漲幅超過36%，近三年的漲幅則超過120%。

　　這個項(xiàng)目只是上海熱銷樓盤價格普漲陣營中的一個縮影。

　　2008年6月，寶山名盤寶宸怡景園推出一批房源的網(wǎng)上房地產(chǎn)參考價僅13500元/平方米，今年12月15日開始的七天內(nèi)，該項(xiàng)目集中成交5767平方米房源，成交均價已高達(dá)21220元/平方米，兩年多房價漲幅超過57%；2009年3月，閘北大寧名盤慧芝湖花園二期推出一批房源的網(wǎng)上房地產(chǎn)參考價為22000元/平方米，今年11月至今，該樓盤熱銷約4.6萬平方米，成交均價達(dá)34211元/平方米，一年多房價漲幅超過55%。

　　上海房價三年內(nèi)翻番

　　“雖然房價快速上漲的局面已被控制住，但從個案來看，今年絕大多數(shù)樓盤的價格都有一至兩成的上漲。”薛建雄介紹，統(tǒng)計數(shù)據(jù)的翹尾因素，導(dǎo)致今年新房平均價格的環(huán)比漲幅高達(dá)38.9%，房價達(dá)到22040元/平方米。而房價大漲的2009年環(huán)比前一年漲幅則只有16.2%。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟亦指出，從2007年10556元/平方米的均價來看，上海市商品住宅成交均價已達(dá)到了三年房價翻倍的水平。

　　與此同時，2010年年底的翹尾行情還在繼續(xù)，中房信提供的信息顯示，經(jīng)歷了月初兩周的低迷之后，12月13日~19日一周數(shù)據(jù)反映出上海樓市供、求、價全面回升。當(dāng)周全市共有包括上海星河灣、朗詩綠色家園等16個樓盤推出28.43萬平方米的新房源，環(huán)比前周多供應(yīng)了25.6%。成交量也環(huán)比上升了20%，達(dá)到27.17萬平方米。成交前10名樓盤中，多個豪宅集中成交，使得上周商品住宅的平均成交價格再度回升到23555元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)10.27%。

　　DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)董事伍惠敏預(yù)計，年底之前，成交量及成交價格的波動將繼續(xù)延續(xù)。在CPI不斷走高、通脹預(yù)期加大的心理作用下，高端產(chǎn)品的保值避險特性將導(dǎo)致市場對此類產(chǎn)品的進(jìn)一步關(guān)注。高端住宅市場成交量將保持相對穩(wěn)定，形成對住宅市場整體走勢的支撐。

　　陸騎麟認(rèn)為，目前政府調(diào)控房價的目的尚未達(dá)到，并且種種跡象顯示，房價還存在上漲動力，“不排除2011年又是一個調(diào)控年。”