賈海峰 周呈思

　　12月21日，記者從國(guó)土資源部獲悉，地方土地交易“異常情況”上報(bào)機(jī)制已經(jīng)啟動(dòng)，所有地方土地交易溢價(jià)超過(guò)50%或者單價(jià)刷新高的地塊，都需要通過(guò)土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)直報(bào)國(guó)土資源部。

　　此次被圈定為上報(bào)“異常情況”范圍之內(nèi)的有105個(gè)城市，“北上廣深”和合肥、南京、蘇州等主要二三線城市均名列其中。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，國(guó)土資源部12月19日發(fā)布的《國(guó)土部關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)或許僅僅是個(gè)開頭，接下來(lái)住建部等部門也會(huì)“積極表態(tài)”。

　　12月的第二周，全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)成交平均漲幅再度上升。中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為，2011年上半年主要城市房?jī)r(jià)上漲壓力依然很大。

　　“調(diào)房?jī)r(jià)”效果不彰：

　　直接“控地價(jià)”吧

　　臨近歲末，國(guó)土資源部和住建部再次表態(tài)，加碼房地產(chǎn)調(diào)控。

　　記者獲得的一份上報(bào)土地交易“異常情況”的材料表明，地方政府不僅需要填報(bào)宗地資料情況，還要把地方全年供地計(jì)劃完成情況和保障性住房用地完成情況，以及區(qū)域地價(jià)和房?jī)r(jià)的環(huán)比、同比數(shù)據(jù)一并填報(bào)。

　　最近，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史已約談了12個(gè)縣市的主要負(fù)責(zé)人，就土地違法比例高等問(wèn)題展開問(wèn)責(zé)做好準(zhǔn)備。

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的再度逼迫，國(guó)務(wù)院總理溫家寶近日對(duì)國(guó)土資源工作和國(guó)土督察工作做出最新批示。國(guó)土資源部迅速開始貫徹落實(shí)此次批示精神，并于19日簽發(fā)了《通知》并馬上對(duì)社會(huì)公布。

　　與此同時(shí)，住建部副部長(zhǎng)仇保興撰文表示，通過(guò)今年以來(lái)的摸索，宏調(diào)部門已經(jīng)初步具備了一些房地產(chǎn)調(diào)控的能力，而房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松。

　　仇保興坦言，房地產(chǎn)調(diào)控面臨的難處之一就是地方政府短期內(nèi)依然要依賴土地財(cái)政，自從4月份開始新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，很多地方的土地出讓溢價(jià)并沒(méi)有下降。

　　一位不愿公開姓名的專家在搜房網(wǎng)第六屆家居發(fā)展年會(huì)上透露，2010年的初步數(shù)據(jù)表明，全年城市土地出讓價(jià)格不降反升，同比上漲了37%。

　　上述專家表示，由于地價(jià)大幅上漲，即使2010年全年房?jī)r(jià)達(dá)到任志強(qiáng)所說(shuō)的7%的漲幅，也不為怪。這對(duì)于2012年及以后的房?jī)r(jià)，將產(chǎn)生很大的上漲壓力。

　　記者了解到，《通知》中已將抑制地價(jià)也作為一項(xiàng)土地管理工作，即如果土地調(diào)控和房?jī)r(jià)上漲壓力加大，不排除通過(guò)約談等方式對(duì)地方政府負(fù)責(zé)人進(jìn)行勸誡。

　　行政管制加劇市場(chǎng)扭曲？

　　此次出臺(tái)的《通知》顯示，政府將運(yùn)用行政手段直接調(diào)控地方的土地價(jià)格和土地交易溢價(jià)率。

　　溢價(jià)率是實(shí)際成交價(jià)格與出讓底價(jià)的對(duì)比結(jié)果，也是表明地價(jià)上漲的重要指標(biāo)。此前，北京等城市已經(jīng)展開直接限制溢價(jià)率的做法，并開始采取對(duì)單價(jià)高于3萬(wàn)元/平方米的樓盤不予發(fā)放預(yù)售證等限制措施。

　　鑒于前幾輪政策并未對(duì)房?jī)r(jià)形成有效壓制，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接下來(lái)，政策著力點(diǎn)或從供需市場(chǎng)的間接調(diào)控轉(zhuǎn)向價(jià)格管制的行政直接調(diào)控。

　　原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇在搜狐經(jīng)濟(jì)論壇上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)吸收資金的主要市場(chǎng)，并沒(méi)有成為今年治理流動(dòng)性過(guò)剩的戰(zhàn)場(chǎng)，這說(shuō)明中央抑制房?jī)r(jià)的決心比任何時(shí)候都大。

　　但對(duì)于此類行政色彩濃厚的價(jià)格調(diào)控措施，部分業(yè)內(nèi)專家表示了異議。

　　楊紅旭認(rèn)為，雖然國(guó)土部要求地方政府對(duì)溢價(jià)率進(jìn)行監(jiān)測(cè)和監(jiān)管，但是地方政府可以通過(guò)調(diào)高土地出讓底價(jià)的方式，降低溢價(jià)率。

　　北京最新的一個(gè)地塊競(jìng)標(biāo)即能作例：12月21日，有消息稱，中信集團(tuán)已經(jīng)競(jìng)得北京“中服”Z15地塊，另外由11家企業(yè)組成的聯(lián)合體則競(jìng)得Z14地塊。

　　記者了解到，“中服地塊”本是北京年底最大的熱點(diǎn)地塊，然而北京市通過(guò)限制出讓條件等一系列方式，將此地塊變成了一個(gè)樓面地價(jià)不超過(guò)2萬(wàn)元的“非熱點(diǎn)地塊”。

　　在實(shí)際操作中，該地塊也通過(guò)拆分，使得總價(jià)不會(huì)成為“地王”；同時(shí)通過(guò)提高容積率和出讓底價(jià)，使得單價(jià)不會(huì)成為“地王”；最后通過(guò)綜合評(píng)標(biāo)，將最高報(bào)價(jià)者出局，實(shí)現(xiàn)地塊的平穩(wěn)出讓。

　　楊紅旭表示，如果沿用行政價(jià)格管制的方式，接下來(lái)就只有直接出臺(tái)措施“限房?jī)r(jià)”了，而此類手段的實(shí)際效果和持續(xù)性均存懸疑。