經濟觀察報 記者 周亞霖 商務部數據顯示，11月共有114家外資房地產公司向商務部外資司報備成立新公司，增資或者以并購的方式進入中國，該數量是10月份的2.71倍。其中很大一部分的外資房地產公司把項目公司設在了中國的二、三線城市。

　　“一方面是希望將來物業升值，一方面是有些地產項目還存在尚可的投資回報率，當然人民幣資產升值也是一個很重要的因素。”多位地產行業人士如此評價外資洶涌的原因。

　　除商務部數據外，多家顧問公司發布的2010年度三季分析報告均顯示，今年前三季度外資(含港資)在全國重點城市大宗物業投資的活躍程度遠遠超過去年。

　　外資機構對中國房地產市場的投資熱情已經恢復，華夏柏欣北京經營管理顧問有限公司的投資部董事謝創宏向本報表示。

　　熱鬧的成渝樓市

　　龍湖位于成都CBD的豪宅項目龍湖世紀是當地最高的住宅樓，能將江景一收眼底。龍湖就這個樓盤到香港做了一次路演，路演當天，德意志銀行的幾位高管就進行了團購，一口氣買了十多套300多平方米的房子。

　　“我們接到單子也很納悶，他們搞金融的，都通曉內地的政策，知道現在政策緊，打壓房價，為什么還要跑來買？這些人對中國二、三線的樓市特別地看好。”龍湖地產的一位內部人士告訴記者。

　　10月龍湖世紀正式開盤后，來自港澳臺、日本、馬來西亞和新加坡的人陸陸續續來看房子。“通常派個代表過來，有的就不看，直接在北京簽訂合同。我有個客人，在馬來西亞，見過江景房，一口氣買了三套，全都是超高層；有個日本客人，在北京看見樓盤資料，就告訴我們，這種房子，在日本他是買不起的，立刻買下了一套。我們沒有做全球巡展，就去了次香港，但最近買的境外人士卻越來越多，15%都是外籍人士買的。”該龍湖人士說。

　　“沿海城市限外令出來之后，重慶、成都的商業地產有好多港澳臺的人來買。”美聯物業成都公司副總經理楊小華告訴記者。“我最近簽的合同就是市中心的一個寫字樓，9000多萬元，是個澳門的集團來買的，地地道道的澳門本地家族，是個多元化的企業。”但楊小華拒絕透露這個商業項目的具體名稱。

　　不僅僅是鋪位，成都的寫字樓對外資的吸引力也很強。“我們經手的寫字樓交易，譬如成都出租率比較高的寫字樓力寶大廈、維斯頓聯邦、時代廣場，城南CBD的匯日央擴這幾個樓盤就有大量的港臺人士來購買。”楊小華告訴記者。

　　西南另外一個重要的城市——重慶對外資的吸引力也絲毫不亞于成都。

　　美聯物業重慶公司商業地產總監李娟告訴記者：“實在太忙了，港澳臺人買商鋪、寫字樓都是特別專業，要求也比較高，我們必須成立一個專門的小組來接待這些人。我們統計過，現在差不多25%的寫字樓和商鋪都是賣給他們。”

　　最近李娟的一個外資客戶剛買了重慶最大的綜合體的一部分，2億元的成交額，這在二級市場是非常罕見的單子，李娟非常興奮。

　　對于港澳臺人的挑剔，李娟深有體會。“他們不買社區的底商，隨著城市的大拆遷、大改造，社區底商變數太大，只要綜合體和寫字樓，綜合體也只要渝中、江北這些有星巴克、哈根達斯等一線品牌進駐的商場。重慶沒有真正意義的5A寫字樓，他們又覺得不夠檔次。”

　　二線城市的優勢

　　2008年，金融危機之后，包括摩根士丹利、西蒙等很多大型外資機構都賣掉了物業暫時離場。但從今年中期開始，越來越多的外資打算在中國投資商業地產項目。

　　戴德梁行投資部高級經理劉兵今年初去成都考察寫字樓市場，“當時成都寫字樓很少有散賣的，到了年中再去，很多寫字樓就散賣掉了，其中一部分就是賣給外資的。”

　　香港SPACE商業管理有限公司副總經理許大金認為，一線城市的競爭過于激烈，外資在二線城市顯得有優勢一些。

　　實際上，不僅僅是動輒數千萬上億的投資很頻繁，越來越多的大錢也在通過選擇內地伙伴的方式滲透到中國的市場。

　　去年底，普凱投資在天津開發區成立了規模為6億元的人民幣房地產投資基金，主要投資于二、三線城市以住宅為主體的房地產開發項目。該筆資金最終投資了兩個成都的房地產項目，分別是今年1月與四川藍光集團合作開發的藍光公館1881項目以及今年5月與合能集團合作開發的合能西貴金沙項目。

　　不過，謝創宏也向本報表示，盡管外資對中國樓市的投資已經出現由一線城市向二、三線城市轉移的趨勢，但得益于居民零售商業消費能力的增強、甲級寫字樓市場的回暖、商業地產交易程序的規范、買賣主體的活躍、大體量商業地產的涌現等因素，北京、上海、深圳等一線城市仍然是外資活躍的區域。

　　錢怎么進來？

　　無論是港澳臺、東南亞“小散”還是境外的大基金，這些錢是怎么流入內地市場的呢？

　　成都地產界人士告訴記者，他認識的港澳臺公司都在成都有熟識的公司，基本都是將錢以賬務往來的名義打給這家成都的公司，再以這個公司的名義購買物業，金額通常在1億元以內。

　　更大資金的合作呢？許大金認為，和內地公司做股權合作還是外資投資中國地產的流行做法。當然他們選擇合作的內地公司也必須在境外有分公司，這樣才便于操作。劉兵認為，選擇股權合作，外資很少需要通過這種方式來規避土地增值稅等稅費，他接觸的項目，地方政府實際上都是按1%—2%的比例預征土地增值稅，很少有按照20%那種高階稅率來清算的。

　　“境外的大基金譬如摩根大通的資產包在做資產配置，如果在做新興市場的配置時，大陸和香港一定是首選。”劉兵告訴記者。(本報記者張斌對本文亦有貢獻)