上周，京貿國際城項目從26000元／平方米的均價下調到19800元／平方米，降幅高達6200元／平方米，且給之前成交價超過2萬元／平方米的老業主按2萬元／平方米的均價返還差價。京貿國際城因此一炮走紅，成為上周北京樓市“最熱鬧的事”。

　　據北京房地產交易管理網數據顯示：上周的京貿國際城3號樓575套新房已經售出370套，而截至23日合計簽約為376套，新增簽約不足10套，日均不足一套。這說明京貿國際城的降價行為接近一星期并沒有為之帶來太好的銷量。而按照2萬元的均價，開發商預計將補償購房者近2億元。

　　降價樓盤緣何未獲市場認可？北京中原張大偉分析認為，主要是利好已經提前透支。他說，實際上，通州在9月份就已經出現了部分項目單價從2.5萬元降價1萬元的情形，但促銷以后依然成交量不高。

　　張大偉說，首先，通州房價泡沫過大，雖然從全市乃至全國來看在目前通貨膨脹的情況下房價下調幅度不會太大，但是3月開始的暴漲使得通州急劇積累泡沫。“房價嚴重虛高，使得小區域的價格下調可能依然很大。”

　　其次，他認為，通州房價依然遠遠高過對應消費群體的購買力。“相比城區，通州一直是CBD中低收入人群的首套房購房區域，而依然高達2萬元／平方米的價格使得在三成首付的高壓下，剛性需求無力購買。”

　　除以上因素之外，張大偉還表示，通州市場過分重視住宅銷售，而商業等配套依然落后，八通線及京通快速等上班高峰期接近崩潰的交通，很難讓購房者接受，而且目前其2萬元售價也難敵東四環沿線房屋2.5萬元左右的價格。

　　來自北京房地產交易管理網數據顯示，截至11月23日，通州年內合計供應項目為31個，合計供應套數為9178套，總供應面積為95.77萬平方米。而目前已經簽約的套數為4384套，簽約率為47.8%，簽約總面積為43.3萬平方米。但是4月15日調控新政出臺后的簽約數據明顯降低很多，數據顯示調控以后供應的19個項目合計供應房源為5280套，但是簽約只有1558套，簽約率僅為29.5%。

　　其中，單價超過2萬元的5個普通住宅項目，在新政后合計提供房源為1249套，而截至目前簽約套數僅為103套，簽約率僅為8.2%。

　　由年初的瘋漲到年末的下調，通州房價在2010年如同坐“過山車”。據北京中原調查顯示，60%的網友認為，年末通州房價將會大幅下降，30%網友認為會出現小幅下降，僅有10%人認為通州房價會保持平穩。大部分人都選擇繼續保持觀望，降價不到位絕不出手。

　　偉業我愛我家市場分析人士表示，通過局部項目的成交情況來看，項目預售定價以略低于項目所在區域的市場價格為主，反映出開發商對房價的心理預期已出現松動，預售定價策略帶有明顯的“探市”傾向；同時，項目實際成交均價普遍低于項目的預售定價，表明開發商明顯放寬了交易過程中的議價空間。現階段開發商為了實現快速回款，銷售過程中價格預期及定價策略也在不斷調整。

　　（來源：中國經濟時報）

　　（責任編輯：何欣）