近日，武漢萬科網(wǎng)站發(fā)布消息稱其旗下在售的五大項目同時推出優(yōu)惠促銷活動。在二次調控下的敏感期，龍頭老大實行的促銷計劃，迅速猜想為即將引發(fā)新一輪降價潮。與此同時，住建部和國土部兩部委近期也組成聯(lián)合調查組，摸底地方對中央調控政策的落實情況。而按照往年慣例，中央經(jīng)濟工作會議預計即將召開，此次檢查很可能是為中央經(jīng)濟工作會議定調明年樓市政策提供參考。無論是政策層面還是市場層面，樓市面對即將到來的2011年或許都蘊藏著新的變化。

　　資金壓力加大萬科武漢率先降價

　　11月18日，武漢萬科網(wǎng)站發(fā)布消息稱其旗下在售的五大項目同時推出優(yōu)惠促銷活動。包括每周每樓盤各推出10套“一口價”特供房源；購房即送11888元家電基金；來訪客戶均享見面禮等。在二次調控下的敏感期，龍頭老大實行的促銷計劃，迅速被猜想為引發(fā)新一輪降價潮的堤口。

　　這已不是年內第一次傳出萬科即將引發(fā)降價潮的消息。4月份第一次調控出臺后，萬科就曾在北京、深圳等數(shù)個城市實現(xiàn)區(qū)域性促銷。

　　客觀來看，萬科今年前十月銷售已經(jīng)突破869億元，產(chǎn)品庫存也僅可供大約3—4個月的銷售。目前萬科擁有的現(xiàn)金已超過400億元，三季末凈負債率僅27%。在銷售暢旺的情況下，萬科似乎并沒有過多的需要降價的理由。

　　不過對于武漢萬科的降價，財經(jīng)評論員葉檀認為，這至少說明某一個類型的房地產(chǎn)商已經(jīng)開始回籠資金了。“萬科處于一個行業(yè)的終端，規(guī)模比較大，土地也比較多，各地樓盤很多。這樣的開發(fā)商所受的資金壓力是比較大的。雖然他今年銷售已經(jīng)創(chuàng)出新高，但是等到他真的要把現(xiàn)金拿回來彌補他未來的建設和土地這部分的時候，我覺得還是有點缺口的。”

　　事實上，截至10月底，萬科今年以來在全國各地共計拿地超過70幅，拿地總金額超過450億元，權益規(guī)劃建筑面積共計1700多萬平方米。而萬科今年的實際開工量也達到875萬平方米，超出全年計劃20萬平方米。僅上周，萬科就競得4宗住宅用地，包括北京2宗、廣州1宗、南京1宗。其中，萬科在北京海淀區(qū)競得的兩塊地是今年調控政策出臺后推出的兩塊最優(yōu)質的住宅用地，當中海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)C1地塊居住項目用地成交樓面均價19998元/平方米，是上周成交樓面均價最高的地塊。

　　從這點來看，萬科總部要求各地分公司開盤單月內把房源60%銷售出去，不僅僅是為了保持高資金周轉率，也是開發(fā)模式的必然選擇。而按照這樣的邏輯，像萬科這樣依靠快速周轉來保持開發(fā)規(guī)模的大規(guī)模房企，需要通過不斷購置土地、開發(fā)新項目、銷售回籠資金來保持經(jīng)營和增長持續(xù)性。這些企業(yè)即便賬面上資金仍較充裕，實際上也面臨著較大的資金壓力。在調控和觀望的背景下，降價促銷回籠資金也將是必然的選擇。

　　暫未掀降價潮高檔樓盤仍在漲價

　　不過，武漢萬科的優(yōu)惠行為也并沒有遍及全國。在上一輪調控中普遍出現(xiàn)價格調整的北京、上海等萬科樓盤，也并沒有降價計劃。而同屬于中部二線城市的長沙萬科目前銷售的三個項目，不僅沒有出現(xiàn)降價，并且單價比之以前還大幅上漲近千元。

　　財經(jīng)評論員葉檀指出，武漢萬科的降價雖然有標志性作用，但還不至于影響其他的房地產(chǎn)開發(fā)商。比如高端的奢侈品牌的開發(fā)商就不會受他們的影響。還有一些開發(fā)商已經(jīng)開盤了，是開三期、四期的樓盤，也不太會受到影響，否則購買一期、二期的住戶會反彈。

　　放眼到整個市場，盡管成交量出現(xiàn)下降，房價增速也開始降低，像武漢萬科這樣，部分樓盤和房企也有降價促銷，但房價的全盤下降并未出現(xiàn)。尤其是一些豪宅項目，由于買家大多資金實力雄厚，仍然能夠承擔更高的價格，價格更是出現(xiàn)上漲。如在上海，樓市調控細則頒布后，11月1日—17日期間，均價在5萬元/平方米以上的19個新樓盤之中，多達八成的項目成交均價出現(xiàn)上揚，環(huán)比漲幅在7%—2%不等。

　　中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)也顯示，上周監(jiān)測的30個主要城市中，有17個城市樓市成交量環(huán)比上漲。其中，溫州、揚州、南京和昆明4個城市漲幅超過50%。10個重點城市中，南京成交量漲幅最大，達61.36%；其次為深圳，漲幅達40.61%。10個重點城市中，也僅北京、天津和成都成交量下跌。價格方面，在能監(jiān)測到價格的城市中，昆明價格環(huán)比漲幅最大，達到23.11%，海口、蘭州和杭州價格環(huán)比下跌10%以上，其余城市成交價格相對穩(wěn)定。

　　對于調控政策不斷緊縮，但房價下調的反映并不明顯，葉檀認為成交量下降已經(jīng)是一個很好的現(xiàn)象了，價格全面下降仍需要假以時日。而華遠總裁任志強則不客氣地認為，調控的作用有限。他認為，此次調控很有可能跟前幾次調控之間不會有太大的區(qū)別，即調控初期房價盤整，而后房價又開始上漲，并創(chuàng)新高。

　　兩部委摸底問責制可能危及官員烏紗帽

　　不過從政府層面尤其是中央來看，對于樓市調控的決心仍無改變。按照往年慣例，中央經(jīng)濟工作會議將在近期召開。在此節(jié)點，住建部和國土部近日又組成聯(lián)合調查組，奔赴全國各地，檢查省級政府對住房供地計劃、閑置用地清理、保障房建設和查處違規(guī)房企等相關問題，摸底地方對中央調控政策的落實情況。

　　事實上，今年以來的每次調控，中央就格外注重搜集市場信息和反應，以適時調整政策。如今年3月，國土資源部就曾組織百多名官員，奔赴全國30個省區(qū)市進行實地調研，隨后4月就出臺了樓市調控新政。因此本次調研也很有可能是為即將召開的中央經(jīng)濟工作會議定調2011年樓市調控提供參考。

　　分析人士指出，2011年的樓市調控政策毫無疑問還將保持收緊，類似房產(chǎn)稅等新政也可能正式在2011年推出試點。而在中央經(jīng)濟工作會議上，也很可能在明年的信貸規(guī)模、投資項目的分配以及更多的緊縮政策出臺方面有新的舉措，收緊信貸成為必然。

　　有專家指出，中央經(jīng)濟工作會議可能會對明年的公開市場操作、提高存款準備金率以及加息方面會有明確收緊的要求。另一個非常重要的問題是年內貸款投放的分配問題。預計政府會采取比以往更嚴厲的措施以避免2011年初出現(xiàn)貸款過于集中的局面。這些都將間接對樓市產(chǎn)生較大影響。

　　此外，不少地方政府也開始強烈感受到中央政府的壓力，樓市調控的問責制也可能影響到部分官員的烏紗帽。近期，南京某樓盤準備將售價定為1.5萬元/平方米，但地方政府“建議”開盤價為1.3萬元/平方米。這些現(xiàn)象對于2011年的樓市調控來說，都將是新的積極因素。

　　南方日報記者盧軼