信息時報記者 徐鳳

　　近日，針對“中、農、工、建等四行停止新增開發貸款審批”風波，記者采訪了解到，四行雖然否認了對房企停止開發貸款的審批，但都明確表示，年底信貸額度有限，放款要根據企業的資質情況來決定。業內人士認為，資質不怎么高的中小房企或將被銀行拒之門外，年底，八成中小房企猶如冬天的“寒號鳥”被凍得直打“哆嗦”。

　　房企調控政策持續加碼

　　繼9.29新政、限購令出臺之后，房產調控政策持續加碼。據媒體報道，占據信貸市場大半江山的中、農、工、建四大國有商業銀行10月底已停止了新增開發貸款審批。雖然該消息被四行否認，但四行皆表示，年底信貸額度比較有限，放房企開發貸款要考慮企業的資質。這意味著資質不怎么強的中小房企將面臨“貸款”難的境遇。

　　更壞的消息還在后面。一個月內，央行兩調存準、一次加息，貨幣政策似乎開始步入緊縮通道。調控壓力下，傳統的融資渠道幾近關閉，房地產企業現金回籠壓力與日俱增。資深房地產專家謝逸楓表示，中央會根據房價是否大幅度上漲來決定要不要出臺新一輪調控政策，尤其是今年11月份的房價，將會決定中央是否發起第三輪房地產政策調控�！叭绻�開發商繼續哄抬房價，不排除會放出更加嚴厲的政策，實施第三輪房地產政策調控。

　　大型房企： 不差錢

　　二三線城市“拿地歡”

　　近日，銀監會選擇了60家大型房地產企業集團進行分析，發現多數大型房企存在負債率過高、貸款集中到期等諸多風險點。但房地產開發企業并不以為然，據記者了解，品牌房企10月份在二三線城市“拿地歡”。

　　據了解，素有房地產權重股“萬保招金”四家房企在前三季度收益頗豐，前三季度銷售總額達到1378億元，與2009年全年1427億元的銷售總額相比，僅相差不到50億元。在資金充足的情況下，多數房企開始涌向二、三線城市拿地。根據中國指數研究院對20家重點企業的監測，10月重點企業新增土地儲備1837.57萬平米，環比大漲136.76%。多數新增土地位于二三線城市，新增土地平均樓面地價僅為1621元/平米，環比大幅下降49.87%。另據數據顯示，今年10月份，20家重點監測企業中新增土地儲備的企業由7家增加到9家，接近半數的企業在10月份內新增土地儲備。

　　廣州市社會科學院高級研究員彭澎認為，房企涌向二、三線城市拿地，一是因為二三線城市沒有限購令；二是去年中央經濟工作會議明確加快城鎮化步伐，中小城鎮有更多發展機遇；三是二三線城市發展迅速，對開發商來說利潤也不輸于一線城市。

　　中小房企：融資難

　　成冬日“寒號鳥”

　　在融資方面，中小房企一直處于劣勢。在銀行開發貸款方面，中、農、工、建四大國有商業銀行已經明確表示，放房企開發貸款要考慮企業的資質。這意味著，融資渠道本來就有限的中小房企將面臨“貸款”難的境遇。

　　房地產專家謝逸楓表示，開發貸“減糧”，對中小房企來說猶如晴天霹靂，不排除小部分中小房企突擊拋售手中土地或者降價售房的現象。中小開發商今年冬天要做“寒號鳥”。中小房企被并購的現象已經出現。數據顯示，前三季度，房地產行業共完成50起并購案例，是2009年全年的并購案例數的2.5倍。業內分析，接連出臺的政策調整和第二輪加息的預期，讓開發商普遍看空四季度。伴隨著調控政策效果的進一步顯現，不排除短期內部分實力稍遜的房企有資金鏈斷裂的可能。

　　專家觀點pk

　　資深房地產專家謝逸楓：八成中小房企資金鏈或斷裂

　　面對再融資關閘、上市夢斷、私募拆借成本高企，再加上行業調控籠罩在市場上的觀望烏云，已經迫使更多的開發商將下一年度的計劃押寶在2011年的信貸開閘上。但從融資渠道上來講，中小房企的融資渠道相對有限，如果銀行收緊開發貸款，對他們來說絕對是“晴天霹靂”，80%中小房企資金鏈或面臨崩潰。

　　知名房產專家陳真誠：中小房企較難洗牌

　　銀行收緊開發貸款，不斷對品牌房企還是中小房企，影響都不會很大。對于多數中小型開發商來說，本來就不容易從銀行獲得貸款，尤其是一些小型開發商，或因調控政策限制不能從銀行貸款的項目，本來就很難從銀行獲得貸款，即便沒有減少新增開發貸款審批，他們也幾乎不能獲得貸款，因此，停止新增開發貸款審批對他們也沒有多少實際影響。

　　記者觀察

　　瘦死的駱駝該比馬大

　　多數人認為，瘦死的駱駝未必有馬大。但筆者認為，用在房地產企業方面，不管在“牛市”還是“熊市”，大型品牌房企都要比中小型房企多“耐磨”的多，也就是說，即使是“瘦死”的品牌房企，也應該比中小型房企大得多。

　　眾人皆知，能被稱為品牌大型房企的企業，很多要素是中小型房企無法“媲美”的。即使在樓市從瘋狂進入熊市的2008年，連潘石屹都拋出“百日劇變”論，號稱100天后中國的開發商會大批量死亡。但是時間已經過去了兩年，房企批量死亡的情況不僅沒有出現，品牌房企，銷售額年年增、利潤年年突破。

　　前兩年房價高漲給開發商帶來了大量的金錢和利潤，因此，即使銷售量持續下跌的大型品牌房企，熬一年半載的也肯定沒有問題，又何況一些在政策重壓下，銷售額月月漲的品牌房企呢？而對于中小房企來說，當樓市各種政策壓下來之后，日子可能就沒有那么好過了。本來資金實力就不夠雄厚，如果樓市進入下滑通道，成交量嚴重下滑將直接影響著資金鏈。

　　不管是大型房企還是小房企，都要調整心態，放棄暴利思想，只有房價回歸到合理的軌道上，才能釋放樓市潛藏的需求。這樣駱駝不會瘦死，馬也不會“斷糧”。