本報(bào)記者 路曉丹 北京報(bào)道

　　 隨著12月1日一天一天臨近，北京市預(yù)售款監(jiān)管的大限即將到來。開發(fā)商也一改10月份開盤的扭捏姿態(tài)，進(jìn)入11月的短短10天里，北京就有9個(gè)住宅項(xiàng)目相繼入市。

　　 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了定價(jià)明顯低于其他項(xiàng)目的陽光波爾多小鎮(zhèn)一日售罄，其他項(xiàng)目相較9月時(shí)的火爆市場，銷售節(jié)奏有所放緩。此外，只有鴻坤理想城、陽光波爾多小鎮(zhèn)價(jià)格下調(diào)，其余項(xiàng)目均未見實(shí)質(zhì)性下降。

　　老項(xiàng)目價(jià)格松動

　　 據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月1日-10日，北京市共有9個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，合計(jì)提供房源1670套；其中，位于大興區(qū)的項(xiàng)目4個(gè)，房源供應(yīng)1103套，占比達(dá)到66%。

　　 記者了解到，多數(shù)新盤依舊采取低價(jià)入市的策略，9個(gè)項(xiàng)目中，僅有位于朝陽區(qū)的世華泊郡家園開盤價(jià)超過了2萬/平米；而位于大興采育的陽光波爾多小鎮(zhèn)，開盤均價(jià)更低至7600元/平米。不過低價(jià)也確實(shí)為陽光波爾多小鎮(zhèn)的銷售帶來了絕對的刺激，售樓處人員告訴記者：“我們現(xiàn)在什么房都沒了，當(dāng)天就賣完了，現(xiàn)在便宜房子太少了�！�

　　 值得關(guān)注的是，記者發(fā)現(xiàn)，11月再次開盤的幾個(gè)老項(xiàng)目，售價(jià)相比前期開盤價(jià)大多有了小幅回調(diào)，價(jià)格松動已現(xiàn)端倪。

　　 據(jù)了解，9個(gè)項(xiàng)目中降價(jià)項(xiàng)目有兩個(gè)，分別是鴻坤理想城和陽光波爾多小鎮(zhèn)。大興鴻坤理想城本期開盤均價(jià)為2萬元/平米，而該項(xiàng)目4月份開盤價(jià)曾一度高達(dá)24000元/平米；陽光波爾多小鎮(zhèn)本期開盤均價(jià)為7600元/平米，而其上期在7月份開盤時(shí)，均價(jià)為9000元/平米。相較前期價(jià)格變化不大的項(xiàng)目有三個(gè)，分別是龍山華府、遠(yuǎn)洋東方嘉園和金地仰山嘉園。

　　 燕都世界名園上一期開盤時(shí)間還是2009年，因此價(jià)格較前期有所增長。該項(xiàng)目售樓顧問告訴記者：“這期現(xiàn)在均價(jià)是10500元/平米，如果不是很著急住的話，可以等待D區(qū)開盤，現(xiàn)在預(yù)計(jì)開盤價(jià)僅為9500元/平米，不過最終價(jià)格還是要以實(shí)際價(jià)格為準(zhǔn)。”

　　 而世華泊郡的售樓顧問則向記者透露：“這期開盤量很少，已經(jīng)售完，下期開盤大概在11月底，價(jià)格肯定會比現(xiàn)在周邊別的樓盤便宜。”

　　 價(jià)格的分歧直接帶來了銷售情況的分歧。陽光波爾多小鎮(zhèn)7600元超低價(jià)開盤，雖然位置偏遠(yuǎn)，依然一日售罄。而同樣位于大興區(qū)的金地仰山嘉園和鴻坤理想城，相比之下，銷售節(jié)奏就比較慢了。

　　 鴻坤理想城的售樓顧問告訴記者：“戶型基本上都還有，但是樓層不是很全了。”

　　 而燕都世界名園的售樓人員則坦承：“基本上中間樓層是全的，戶型也是全的�！�

　　折扣難享受

　　 記者調(diào)查中了解到，除了全款折扣外，不少樓盤均要求購房者首付五成以上，才能給予折扣，這恐怕也在一定程度上反映了開發(fā)商回收資金的迫切。

　　 例如，龍山華府要求首付5成以上，才能享受9.9折優(yōu)惠，按揭無優(yōu)惠；燕都世界名園則是5成以上首付享受9.8折優(yōu)惠；世華泊郡則要求只有全款支付，才有9.8折折扣。而金地仰山嘉園等項(xiàng)目則表示，只有開盤當(dāng)天實(shí)行了全款9.7折優(yōu)惠，現(xiàn)在已經(jīng)沒有任何優(yōu)惠了。

　　 中原地產(chǎn)三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉對記者表示：“在開發(fā)商已經(jīng)被收緊貸款的環(huán)境下，再次收緊預(yù)售資金，對房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流及新項(xiàng)目的影響是致命的，開發(fā)商只有降價(jià)以求快速銷售回款，保證足夠資金回籠�！�

　　 而亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則表示：“預(yù)售金監(jiān)管制度降低了開發(fā)企業(yè)的資金杠桿率，而10日剛剛公布的準(zhǔn)備金率的提高則使得開發(fā)商企業(yè)在年底前很難通過銀行信貸方式融資。在此背景下，企業(yè)資金流入恐將斷流，而年末卻面臨著各種款項(xiàng)的集中結(jié)算，資金回籠壓力巨大，開發(fā)企業(yè)不得不選擇加快推盤節(jié)奏�！�

　　置業(yè)建議

　　房價(jià)仍有下降空間

　　 中原地產(chǎn)三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉：

　　 10天9盤，開盤量環(huán)比激增是毋庸置疑的事實(shí)。然而，需要提醒購房者注意的是，這批開盤的9個(gè)項(xiàng)目里，只有陽光波爾多小鎮(zhèn)、鴻坤理想昂城、金地仰山嘉園開盤量超過了300套，其余項(xiàng)目房源供應(yīng)量都很小，世華泊郡甚至本期開盤只供應(yīng)了42套房源。此外，11月6日開始，存量房庫存又一次跌破了10萬大關(guān)，庫存壓力短期內(nèi)在減小。截至11月10日，北京市存量房庫存為98890套。

　　 超大盤在11月開盤的項(xiàng)目還沒有出現(xiàn)，而庫存又回到了10萬套以下，庫存壓力也沒有壓到紅線，價(jià)格松動還沒有完全表現(xiàn)出來。當(dāng)前價(jià)格應(yīng)該并不是市場最低位，開盤量雖然增加迅速，但是實(shí)際開盤面積并沒有大幅增加，未來價(jià)格進(jìn)一步松動可能性很大，購房者不妨?xí)呵矣^望，多方考慮。

　　剛需該出手就出手

　　 亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅：

　　 只要樓市泡沫沒有破滅，房價(jià)居高不下，調(diào)控仍將常態(tài)化，從而迫使開發(fā)商降低樓盤售價(jià)，在政策的疊加作用下年底博弈的結(jié)果將趨于明朗，價(jià)格松動將率先從遠(yuǎn)郊開始。對于購房人來說，如果計(jì)劃購買遠(yuǎn)郊住宅，應(yīng)謹(jǐn)慎選擇，盡量購買軌道交通沿線的樓盤，如果計(jì)劃購買中心城區(qū)的住宅或遠(yuǎn)郊別墅，由產(chǎn)品稀缺性為項(xiàng)目帶來的增值能夠抵消一部分政策影響，可以趁低及時(shí)出手。

　　 中廣信地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理助理施加勝：

　　 項(xiàng)目定位不同，未來降價(jià)預(yù)期會有較大差別。當(dāng)前，對于以剛需為定位的項(xiàng)目，因?yàn)樾枨笸�盛，開發(fā)商信心很足，未來調(diào)價(jià)余地有限，甚至有可能一期比一期開得高，建議購房者遇到合適的項(xiàng)目盡早出手。