本報記者 陶春宇 發(fā)自廣州

　　35天里，5道急律令。房地產(chǎn)市場一片告急之聲。

　　10月，北京商品房成交量比9月下跌36%。11月首周，深圳二手房成交環(huán)比降七成；11月首周，廣州全市商品房成交面積環(huán)比下跌20%……

　　如同疾風(fēng)驟雨，房價僵持的局面瞬間被打破。北京市房地產(chǎn)成交均價在年內(nèi)首次不足2萬元/平方米。從9月份的20520元/平方米，下跌至19160元/平方米。蘇寧置業(yè)南京樓盤首度宣布降價2000元/平方米。

　　這是新政后，房地產(chǎn)企業(yè)首度公開宣稱降價。此前的5月5日，恒大地產(chǎn)宣布旗下全國樓盤八五折讓利銷售。

　　房價的多米諾骨牌已經(jīng)倒下了第一張，接下來是否會形成連鎖效應(yīng)？隨著調(diào)控的深入進(jìn)行，“強(qiáng)者愈強(qiáng)，贏家通吃”的馬太效應(yīng)愈加強(qiáng)化，萬科集團(tuán)等地產(chǎn)大佬，又有幾多并購機(jī)會？

　　退房潮涌來

　　5道律令的效應(yīng)正在迅速顯現(xiàn)，并瞬間擴(kuò)散開來。

　　11月7日 (周日)上午10點30分左右，廣州林和西路中信廣場一樓，亞運(yùn)城項目銷售展示廳，電視大屏幕不停播放亞運(yùn)城廣告宣傳片，五六個銷售人員百無聊賴，銷售現(xiàn)場格外冷清，與9月26日開盤后幾天的銷售火爆場面形成鮮明對比。

　　根據(jù)開發(fā)商的統(tǒng)計，亞運(yùn)城銷售前兩天就賣出了2300套房子。如果數(shù)據(jù)真實，這是有史以來廣州開盤前兩天銷售最多的單個項目。

　　如今，亞運(yùn)城已經(jīng)風(fēng)光不在。一位羅姓銷售人員極力向記者描繪著亞運(yùn)城美好的未來，但談到公積金貸款時，他表示只能采取一次性付款或者分期付款的方式。因為按照11月3日住建部的通知，停止向購買第三套房發(fā)放住房公積金貸款。而此前的9月29日，多部委已經(jīng)下文，要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

　　據(jù)他稱，最近不少人是因為9月以來的新一輪調(diào)控政策而放棄了買房的計劃。而有媒體稱，目前亞運(yùn)城已有上千戶業(yè)主因為“限外令”(廣州規(guī)定非長住居民及18歲以下居民不能購買商品房)、限購令(廣州戶籍及長住居民均限制近期只能買一套房子)、限貸令等政策影響，無法購房，準(zhǔn)備退訂，正在申請退房中。但亞運(yùn)城退房人數(shù)尚未得到其代理商合富輝煌方面的證實。

　　非獨亞運(yùn)城項目有退房現(xiàn)象，地產(chǎn)調(diào)控也讓中國奧園集團(tuán)飽受困擾。日前，北京王府世紀(jì)和奧園開發(fā)的長安8號，就在10月中旬出現(xiàn)10套“被退房”，退房率3.77%。

　　事實上，新政下銷售滯緩甚至遭遇退房的豪宅并不少見。二次新政，系列密集的調(diào)控政策紛至沓來，加劇了樓市的觀望氣氛，樓市急劇降溫。

　　房價僵局被打破

　　去年12月14日，“國四條”出臺以后，各部委曾經(jīng)進(jìn)行了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控。然而房價仍然一路上揚(yáng)，房價在高位運(yùn)行的僵持局面始終未被打破。

　　萬科集團(tuán)董事長王石曾經(jīng)說，如果死扛房價，可能會遭到更加嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控�，F(xiàn)在果然應(yīng)驗了他這句話。毋庸置疑，本輪調(diào)控切中要害：暫停發(fā)放第三套貸款、房價過高上漲過快的城市限制家庭購房套數(shù)、非本地居民購房受限制。

　　效果立竿見影，最先的表現(xiàn)就是全國不少地方房屋銷量均大幅下滑。而北京、廣州等地房價也出現(xiàn)了不同程度的下跌。

　　面對不利的銷售局面，一些開發(fā)商迅速行動，降價促銷。

　　11月8日，蘇寧置業(yè)在南京召開新聞發(fā)布會宣布，將于11月12日開盤的蘇寧睿城二期開盤將采取降價措施，每平方米均價不超過1.63萬元，比2009年8月開盤的一期單位1.8萬元/平方米的均價低2000元/平方米，這是南京樓市10月以來，首次開盤降價的樓盤。

　　而在此前的房產(chǎn)新政后，5月5日，恒大地產(chǎn)也曾公開宣稱，全國所有在售項目一律“八五折”銷售。當(dāng)時，有人認(rèn)為，這可能會造成房價拐點出現(xiàn)。恒大地產(chǎn)推倒的是樓市降價的第一張“多米諾骨牌”。兩個月之后，地產(chǎn)行業(yè)的帶頭大哥萬科地產(chǎn)股份有限公司也跟進(jìn)降價。中糧萬科繼“紫苑”調(diào)整價格成功售罄之后，幾經(jīng)考慮，又將長陽半島的開盤價由原來預(yù)期中的均價15000元/平方米，下調(diào)至均價13400元／平方米，僅比比鄰的6號地限價房項目12500元/平方米的平均售價高出不到1000元/平方米。由于長陽半島為精裝修產(chǎn)品，如果剔除裝修成本，長陽半島開盤價格不比周邊限價房高出多少。萬科在以實際行動回應(yīng)調(diào)控政策。

　　而此次蘇寧置業(yè)的跟進(jìn)，是否會形成連鎖效應(yīng)？

　　當(dāng)被時代周報記者問及調(diào)控有多大影響時，頤和地產(chǎn)副總裁趙永爽快速地回答，這還不好說。龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事兼客戶及公司品牌部總經(jīng)理秦力洪則比較隱諱地回答降價問題：“持續(xù)進(jìn)行的宏觀調(diào)控必將對市場產(chǎn)生深刻的影響，龍湖將更為審慎地辨別銷售機(jī)會，增加對二、三線城市需求以及自住型需求的關(guān)注。在今年剩下的時間里，龍湖將采取更加靈活的策略促進(jìn)銷售，確保全年銷售目標(biāo)如期達(dá)成。”

　　碧桂園控股有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，雖然沒有直接降價，但是卻在通過團(tuán)購和合作等方式來促進(jìn)銷售。

　　目前已經(jīng)有一批開發(fā)商加入降價隊伍。問題是，在這輪調(diào)控中，還會有多少企業(yè)會跟進(jìn)降價，真正的市場拐點會出現(xiàn)嗎？

　　“馬太效應(yīng)”上演

　　政策組合拳打擊，形勢急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)冰火兩重天的境地。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年的第三季度，在136家房地產(chǎn)上市公司中，有56家(占四成比例)的三季報凈利潤同比環(huán)比均出現(xiàn)下降，環(huán)比降幅達(dá)35%。房地產(chǎn)企業(yè)利潤嚴(yán)重縮水，主要是因為嚴(yán)厲的調(diào)控政策重創(chuàng)樓市。

　　萬科地產(chǎn)在回答時代周報記者的采訪時認(rèn)為，新一輪的調(diào)整政策確實對企業(yè)的資金產(chǎn)生了較大影響，如果成交量出現(xiàn)持續(xù)萎縮，行業(yè)資金面將會逐漸趨緊。

　　隨著調(diào)控的深入，銀監(jiān)會已經(jīng)多次警示房地產(chǎn)風(fēng)險，并且明確指出一些房地產(chǎn)企業(yè)可能因為資金鏈斷裂而崩潰。

　　此前，重慶排名第6的明星開發(fā)商—同創(chuàng)置業(yè)因為欠債14億元，面臨破產(chǎn)危機(jī)。

　　然而，仍然有相當(dāng)一部分地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績逆勢增長。

　　表現(xiàn)亮麗的當(dāng)屬萬科集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、碧桂園等地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

　　11月5日，萬科地產(chǎn)公告稱，10月銷售金額155億元，大增137.3%，1-10 月累計銷售金額869.3 億元。

　　農(nóng)業(yè)銀行總行高級經(jīng)濟(jì)師何志成說，萬科的銷售額大幅增長，得益于萬科的降價順應(yīng)了市場，順應(yīng)了公眾的預(yù)期，及早回籠了資金。因此有人為萬科的舉動叫好，萬科不僅聰明，而且絕頂聰明。

　　而恒大公布的銷售數(shù)據(jù)也顯示，截至10月末，恒大累計已實現(xiàn)銷售額411.6億元，提前完成全年400億元合約銷售目標(biāo)的102.9%，相比2009年同期的236億元，增長74.4%。全年實現(xiàn)銷售500億元的目標(biāo)在望。

　　恒大表示，銷量的持續(xù)上漲，主要得益于公司調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，采取隨行就市的銷售策略，對價格進(jìn)行了適當(dāng)微調(diào)。

　　龍湖地產(chǎn)在解釋今年前10個月簽約金額236.7億元、同比增長56.1%、完成了全年目標(biāo)的95%的業(yè)績時，認(rèn)為宏觀調(diào)控對市場肯定是有顯著的影響，在這樣的市場環(huán)境下，好產(chǎn)品就會有優(yōu)勢。

　　11月4日，碧桂園也宣布，今年前10個月實現(xiàn)銷售認(rèn)購金額約288億元，同比增長65%。僅僅10月份，碧桂園就實現(xiàn)合同銷售金額約51億元，這也是自集團(tuán)成立以來單月銷售額最高。高盛曾對碧桂園發(fā)布研究報告，稱其是內(nèi)地城市化發(fā)展的受惠者。高盛表示碧桂園70%資產(chǎn)分布于非樓市過熱的城市(主要是二、三線甚至是四線城市)，受調(diào)控樓市政策的影響較少。

　　調(diào)控將會使“強(qiáng)者愈強(qiáng)，贏家通吃”的馬太效應(yīng)得以強(qiáng)化。2009年，政府的救市，使得萬科錯失了ww并購的機(jī)會。今年，萬科的銷售將突破1000億元，手中再次握有大筆現(xiàn)金流。隨著調(diào)控的深入，機(jī)遇將會再次垂青萬科。

　　萬科地產(chǎn)在回答時代周報記者關(guān)于并購的話題時表示：今年以來市場雖然經(jīng)歷調(diào)控，但企業(yè)的資金狀況仍然好于2008年，真正的并購機(jī)會，尤其大型并購機(jī)會并不多。外界所稱“并購”，其實基本上是萬科通過盤活存量土地獲取項目資源，這方面的機(jī)會始終是存在的。目前萬科的資金狀況非常良好。如果行業(yè)資金面趨緊，當(dāng)然將有助于提升萬科在土地市場上的競爭力，但這一優(yōu)勢不僅表現(xiàn)在存量土地市場，在新出讓土地市場同樣存在。