史進峰，荊寶潔

　　監管層對房地產信貸風險的防范再度升級，大型房地產集團被列為新一輪信貸調控的重點。

　　11月8日，消息人士向本報透露，監管部門近期選擇了60家大型房地產企業集團進行密集調研，調研結果顯示，有十多家集團平均資產負債率超過70%；有數十家成員企業資產負債率超過90%。大型房地產集團負債率整體上升，資金鏈趨緊已成監管層心頭之患。

　　此前據《新世紀》報道，銀監會最近選擇60家大型房地產企業集團進行的分析發現，大型房企存在多頭授信、內部關聯結構復雜、負債率過高和貸款集中到期等諸多值得重點關注的風險點。

　　“大型房地產集團也被盯上了。”某國有大行公司業務部負責人說，“監管層之前著重強調中小型房地產開發商的風險，這次的調研表明，對房地產企業的融資渠道將進一步收緊。”

　　有商業銀行人士透露，監管層已發出信號，要求各銀行接下來要對大型房企以集團為單位，以名單為基礎，實行集團并表授信管理，集團及各成員企業貸款總額不得超過在建工程的五成。大額集中度風險評估應涵蓋銀行持有的房地產公司短期、中期票據以及其他形式的各類授信。

　　房企集團內互保膨脹

　　分析人士認為，誘發監管層出手的，在于“上有政策、下有對策”的邏輯。

　　進入二季度后，隨著“國十條”出爐，開發商的融資渠道全面收緊，融資成本紛紛激增；房地產集團不得不為難以獲得銀行信貸支持的子公司出手。

　　在此背景下，房地產集團內互保現象有所上升。據統計，前述60家大型房企集團所屬的800多家貸款企業中，同時在2家以上法人銀行獲得授信有一半左右，同時在5家以上法人銀行獲得授信也近百家。6月末，60家大型房企集團涉及集團內互保貸款金額超過1000億元，較年初增長兩成。

　　另據本報調查，今年以來， 各地開發商的擔保融資出現井噴式爆發。泛海建設(000406.SZ)、中華企業(600675.SH)、華遠地產(600743.SH)、新湖中寶(600208.SH)、金地集團(600383.SH)、上實發展(600748.SH)、金融街(000402.SZ)等房企紛紛通過為旗下控股、子公司提供擔保，母公司、大股東為上市公司擔保，企業間互保等多種形式進行大規模融資，僅9月份，就有數十家開發商公布了其擔保融資的新方案。

　　以億城股份為例，4月份為保證天津億城山水履行對中誠信托的不超過11億元債務，億城股份公司及北京億城分別以持有的天津億城山水的股權向中誠信托提供質押擔保，同時天津億城山水以其持有的天津紅橋廣場項目全部土地使用權及在建工程向中誠信托提供抵押擔保。

　　此項擔保生效后，億城股份累計對外擔保余額將達到16億元，占公司最近一期經審計凈資產的64.12%，其中為子公司擔保余額11億元，占公司最近一期經審計凈資產的44.08%。

　　與集團內相互擔保飆升相比，大型房地產集團內部復雜的關聯結構及信息嚴重不透明，更令市場擔憂。

　　前述60家大型房企集團共有4000多個成員企業，平均每個集團70來個，有部分集團成員企業更超過100個，其中跨地區、跨境、跨業投資經營普遍存在。而商業銀行對這些信息并未完全掌握，直接形成關聯風險防范的盲點。

　　“許多集團在香港或境外注冊成員企業，這些離岸企業雖不直接在境內貸款，但往往參與境內關聯企業的資金運作，成為信貸監測的一大盲區。”前述國有大行公司業務部人士介紹說。

　　同時，上述60家房企貸款面臨集中到期，也引發商業銀行房地產貸款逾期增多的擔憂。從貸款期限結構看，60家大型房企集團在一年內到期的大額貸款占比為超過兩成，2012年年底前到期的大額貸款占比超過六成。

　　“為緩解資金壓力，部分房企通過基金募集、境外融資、信托融資等渠道融資，這些融資成本偏高，部分年息甚至在15%以上，無異于‘飲鴆止渴’。” 一位接近監管層的人士認為。

　　“名單制”監管升級

　　針對大型房企集團的金融風險積聚問題，銀監會將其年初以來便著力推行的“名單制”管理方式再度加碼，將資質較優的大型房地產集團也納入監管范圍。

　　據接近監管層人士透露，接下來監管層要求以集團為單位，以名單為基礎，實行集團并表授信管理，集團及各成員企業貸款總額不得超過在建工程的五成。大額集中度風險評估應涵蓋銀行持有的房地產公司短期、中期票據以及其他形式的各類授信。

　　“之前一些大型的房地產企業，資金實力比較雄厚，但這次也要求商業銀行對其授信額度進行量化管理，并對信貸風險作出一個限額。”上述國有大行人士分析。

　　同時，對集團內部關聯交易進行跟蹤監測，嚴密審查集團企業內部與關聯企業之間，尤其是母子公司之間的關聯交易，嚴防信貸資金轉移或挪用。核實項目資本金的真實來源，防止企業通過關聯交易抽逃資本或以債務性資金充當資本金。嚴格控制貸款關聯擔保，禁止互保。

　　“不過，要對房地產集團貸款統一并表授信管理，難度系數很大，”一位知名券商分析師認為，“幾乎所有房企集團都不止對一家銀行貸款，各家銀行之間存在競爭關系，很少愿意透露各自真實的授信數據。”

　　自今年初以來，銀監會便力圖以“名單制”管理方式，將房地產企業開發貸款的信貸風險納入可控范圍。

　　早在1月，銀監會就明確提出，對經銀行調查發現和(或)經國土資源部門、建設主管部門查實存在囤地捂房行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放新增貸款。

　　4月，“國十條”等房地產調控政策出爐后，監管層曾明確要求，商業銀行須重視開發企業資質、業績和信用度，在全行實行開發商企業名單式管理。針對閑置土地行為的開發商，則提出了嚴厲的信貸管控要求。隨后國土部1457宗閑置土地名單被曝光。

　　最近，監管層再度對存在土地閑置的開發商貸款提出警示，要求商業銀行積極配合國土資源部門開展的閑置土地核查處置工作，妥善利用閑置土地信息，對閑置土地信息和其它相關信息漠然處之、不作為的銀行業金融機構，其主要負責人需向監管部門寫出書面說明。

　　“開發商面臨著銀行信貸步步緊縮的局面，這是必然。”陽光100集團常務副總裁范小沖指出，今年以來不僅銀行放款速度變慢，審核嚴之又嚴，一些“四證齊全”的小公司甚至拿不到貸款。而最近個別城市出臺的預售資金監管政策給市場帶來了很大的影響。“融資成本升高了。”

　　房企融資“緊而不崩”

　　盡管銀監會針對大型房企集團貸款風險的警告在升級，開發商也已感受到來自監管層的寒流，但一位不愿具名的信托公司高管仍表示，在他和開發商打交道的過程中發現，大部分企業的資金鏈仍處于“緊而不崩”的狀態，雖然行業內有一些比較缺錢的小開發商使用高成本融資，但大的開發商資金狀況普遍都還不錯，尚未有開發商因為資金鏈斷裂而被迫降價出貨的情況。

　　“三季度甚至比二季度更好。”天相投資顧問分析師劉義對本報記者說，近日不少券商發布了房地產行業資金狀況的調研報告。大家一個共識是，大企業資金狀況良好。

　　愛建證券研報顯示，房地產上市公司前三季度實現了同比增長15%的銷售金額和同比增長44.45%的預收帳款，因此，貨幣資金足以應付短期債務需求，資金壓力不大。

　　廣發證券認為，2010 年1-9 月房地產行業資金來源高于支出848 億，隨著土地購置費支出和投資開發支出增速的降低，預測2010 年資金供需狀況，得出行業總來源將高于總支出僅約150 億，基本實現收支平衡。

　　至于上述調研報告提到的互相擔保問題，上述信托人士認為，此舉是為了鎖定還款來源，控制地產公司融資風險。為此，不僅要求借款單位有抵押物的擔保，還要集團公司的信用擔保，甚至令董事長個人提供連帶擔保責任，而“抵押加擔保”的模式幾乎成為行業慣例。“事實上，對于很多公司來說，母公司即使不在名義上做擔保，也在事實上承擔了擔保責任。”

　　一些大型開發商對新一輪融資監管升級也表示“并不看得很嚴重”。

　　“(地產企業)果腹的錢有，只是現在大家都在逐漸修正想吃太飽的思路。” 龍湖地產(00960.HK)一位不愿具名的高層11月8日在聽聞來自監管層的消息后對本報記者表示，盡管銀行在收緊對開發商的信貸融資，但銀監會控制以外的錢依然很多，流動性充裕。龍湖在香港市場上已經掌握了融資主動權。而且今年前11個月，龍湖已經提前完成了全年的銷售任務。“資金狀況相對良性，接下來銷售取得的資金，將是計劃外的資金用于未來的發展。資金不是當前房地產企業最大的困擾。”