本報(bào)記者 荊寶潔 北京報(bào)道

　　《21世紀(jì)》：如果讓您用三個(gè)詞語(yǔ)來(lái)概念中國(guó)樓市的昨天，今天和明天，您覺(jué)得哪些詞匯更能體現(xiàn)樓市的每一個(gè)發(fā)展歷程？十年來(lái)最大變化是什么？

　　任志強(qiáng)：最大的改變是政府在與市場(chǎng)的博弈中，政府不得不遵循市場(chǎng)的意愿改變自己。昨天是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和福利分配，今天是“市場(chǎng)”和“保障”之間的斗爭(zhēng)。今年下達(dá)了580萬(wàn)套保障房的計(jì)劃，但政府僅僅投資600多億，平攤到每套房子上不足一萬(wàn)多。應(yīng)該是“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障”，但從現(xiàn)在看來(lái)，政府把保障的任務(wù)也交給了市場(chǎng)。2000年就已經(jīng)建立了住房保障制度，但2007年才開(kāi)始逐漸加大保障房建設(shè)。資金仍然短缺。

　　《21世紀(jì)》：梳理您的博客發(fā)現(xiàn)，您幾乎一直在談房?jī)r(jià)。中國(guó)人最關(guān)心的也是房?jī)r(jià)。您似乎一直試圖在告訴大家一個(gè)關(guān)于房?jī)r(jià)的真相。說(shuō)了這么久，您覺(jué)得這個(gè)真相以及真相背后是什么？

　　任志強(qiáng)：房?jī)r(jià)背后是國(guó)家利益和民眾利益的再分配。政府希望通過(guò)房地產(chǎn)拿到越多的東西，房?jī)r(jià)就會(huì)越來(lái)越高。為什么2005年前房?jī)r(jià)不高？土地協(xié)議出讓雖然制造了腐敗，但是正是因?yàn)橛懈瘮。�房�(jī)r(jià)低。當(dāng)腐敗發(fā)生的時(shí)候，國(guó)家利益受到損失。所有的老百姓都獲得了福利。

　　《21世紀(jì)》：誰(shuí)是地產(chǎn)這幕大戲的主導(dǎo)者？或者說(shuō)，誰(shuí)主導(dǎo)了近10年來(lái)地產(chǎn)故事的演進(jìn)？地產(chǎn)商、銀行、專(zhuān)家學(xué)者還是政府之手？如何評(píng)述在這十年發(fā)展中，政府、地產(chǎn)商、銀行等角色的變化？

　　任志強(qiáng)：實(shí)際上，政府才是最大的開(kāi)發(fā)商，以土地和稅源開(kāi)發(fā)為主。地產(chǎn)商從來(lái)都是隨從，博弈者。而地方政府和地產(chǎn)商是同盟者。政府抬高了民眾預(yù)期，而老百姓是房?jī)r(jià)上漲的受益者，“吃肉罵娘。”專(zhuān)家學(xué)者是捧臭腳的，沒(méi)有任何公眾態(tài)度。而媒體肆意歪曲信息，誤導(dǎo)大眾。銀行雖然按照公司法注冊(cè)，名義上是公司但實(shí)際上是政府手中的工具，而不是盈利主體，是政府調(diào)節(jié)社會(huì)公平的工具。

　　《21世紀(jì)》：以前您說(shuō)您是“全國(guó)人民第三位想揍的人”。其實(shí)，隨著購(gòu)房者的理性，任總說(shuō)真話，堅(jiān)持真理的風(fēng)格已經(jīng)讓很多人開(kāi)始認(rèn)同，慢慢正視中國(guó)樓市的問(wèn)題。在您眼中，這十年間，中國(guó)購(gòu)房者的變化是怎樣的？

　　任志強(qiáng)：這些年來(lái)，中國(guó)民眾幾乎是在輿論的誤導(dǎo)和欺騙下，相信房?jī)r(jià)會(huì)降。以上當(dāng)受騙的代價(jià)知道房?jī)r(jià)不得不漲。他們逐漸看清了騙局，不再相信房?jī)r(jià)會(huì)被“壓”下去，從而出手買(mǎi)房。

　　《21世紀(jì)》：所謂博弈，有中央與地方政府、有政府與開(kāi)發(fā)商、有開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者，任總?cè)绾慰创��?dāng)前樓市的博弈？

　　任志強(qiáng)：地方和中央有時(shí)候步調(diào)是不一致的。1994年，中國(guó)實(shí)行了中央與地方的分稅制之后，當(dāng)時(shí)增長(zhǎng)最快、數(shù)量最多的稅種變成了共享稅源并被中央拿走了大頭，地方只好將主要精力放在涵養(yǎng)屬于地方政府拿大頭的稅源和非稅收入上。于是地方財(cái)政開(kāi)始成為一個(gè)專(zhuān)有名詞，經(jīng)營(yíng)城市土地開(kāi)始成為地方政府的共同行為。大量的土地供給，在分稅制之后為地方財(cái)政提供了一個(gè)喘息的機(jī)會(huì)，改善了他們的生存條件。

　　2003年的土地招拍掛，又給了地方政府一個(gè)有力的武器和合法的手段。當(dāng)切斷了開(kāi)發(fā)企業(yè)自主找地的合作開(kāi)發(fā)后路之后，政府非市場(chǎng)化的低價(jià)征收，也斷絕了原有城市建設(shè)用地的地源，政府朝著征用農(nóng)村土地的方向大跨步邁進(jìn)，土地財(cái)政就成為了稅收和預(yù)算外收入的主要來(lái)源。

　　地方政府和開(kāi)發(fā)商之間是沒(méi)有博弈的，他們甚至是利益共同體。當(dāng)一些非發(fā)達(dá)城市的政府用優(yōu)惠政策的成片土地吸引開(kāi)發(fā)商時(shí)，他們其實(shí)是靠開(kāi)發(fā)成果改善城市的面貌，提升土地的價(jià)值，還有他們的政績(jī)。

　　在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，地產(chǎn)商真正應(yīng)該博弈的是同行之間。競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品、品牌、質(zhì)量服務(wù)，銀行和民眾的博弈，也是壟斷造成的。今天，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者有博弈，但是由市場(chǎng)和政策造成的。購(gòu)房者沒(méi)有選擇權(quán)，開(kāi)發(fā)商也成為了土地壟斷的受益者。

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