本報記者 劉勇 北京報道

　　據鏈家地產市場研究部根據北京市房地產交易管理網數據統計，10月15日，七星摩根廣場單日退房15套，長安8號退房10套。當時正值9月30日第二輪新政出臺后，因此市場將退房的原因歸結為受第二輪新政的影響。但據記者調查，退房的背后卻隱藏著開發商資金鏈的問題。

　　事實上，退房、供應量萎縮背后體現著開發商的資金現狀。雖然2009年良好的銷售業績使開發商的資金狀況尚可支撐，但是貝塔策略工作室合伙人杜麗虹表示：“如果目前的市場狀況持續一年以上的時間，將有30％的開發企業出現資金缺口。”

　　退房背后是資金缺口

　　記者調查顯示，長安8號10月15日集中所退的房子都是在同一天網簽的，而盤古大觀所退的房子甚至沒有顯示出哪一天賣出的記錄，應該是時間比較久了。

　　記者就此事采訪了盤古大觀市場部的于小姐，她向記者表示：“這部分退的房子是盤古大觀商業項目，于2008年做了物業抵押，如今公司有了資金就用退房方式收回這部分抵押。”于小姐甚至表示，現在退房表示盤古大觀銷售業績不錯，才能有錢拿回這些抵押的物業。

　　就此事，有業內人士向記者表示：“2008年房地產受到調控影響，開發商的資金鏈異常緊張，大家都不看好2009年的市場，當時接盤的風險很大，因此能夠將項目抵押出去實屬不易。”

　　但是，上述業內人士認為：“當時沒有抵押給銀行而是用出售的方式抵押給一個公司也比較奇怪。因為房價從2008年到2010年經歷了快速的上漲，仍然按原價退房那可是件很便宜的事情。”

　　記者就長安8號退房事件采訪了開發商中國奧園某董事，他向記者表示：“并不知道有集中退房的事情。”按長安8號10月份最低成交價50000元/平方米、最小戶型標準270平方米計算，10套退房涉及資金超過1億元。上述業內人士向記者表示：“高端住宅一次性退房這么多套，涉及資金額是很大的，高層不可能不知道。”

　　可以看到，10月15日，七星摩根廣場和長安8號的集中退房并不是受到調控政策的影響，其背后是開發商資金鏈出現了問題。

　　資金缺口下項目轉讓增多

　　目前，記者了解到，在深圳已經有不少投資公司開始關注由于資金缺口問題而可能被轉讓的項目。

　　深圳市匯金世紀投資有限公司董事總經理彭鏘譽認為：“未來出現轉讓項目、合作開發的數量將會越來越多。因為經過預售金監管、開發貸款收緊等一系列政策后，房地產行業所有的杠桿都消失了。以前開發一個項目只需要35％的自有資金就可以了，用一年時間就可以開發完畢。如果說以前一個項目需要3000萬資金啟動，那么現在上升到了6000萬，降低了開發商利潤。”

　　彭鏘譽說，一些人本身不是做地產的，由于不同的原因拿到一些位置不錯的地塊，但是現在中小公司在銀行基本難以貸到款，又要面對政策及市場不確定因素，于是這類人群會考慮放棄開發，尋求合作或把項目轉讓出去。相信這些資源將會向大開發商聚攏。

　　林先生是深圳一家投資公司的總經理，公司的投資方向正是房地產項目。最近林先生特別注意是否有合意的項目轉讓。

　　在林先生看來，受到調控的影響，不少房地產公司資金鏈開始日趨緊張，接下來必定有一些公司難以為繼而把手里的項目轉讓出去。雖然林先生自己對接下來一年的房地產市場也持不樂觀的態度，但是這卻沒有阻礙對接手優質轉讓項目的興趣。

　　房企負債率達到3年最高

　　實際上，2010年再融資的困難，已經對開發商產生了明顯影響。2010年中期房地產開發企業資產負債率、凈借貸比均處于近3年的高位。

　　據中國指數研究院的數據顯示，在2007年和2009年，開發商得益于銷售業績良好，凈借貸比率相對較低。2010年中期，這一指標卻達到46.6，較2009年底上升22.2%，上升變化非常明顯。例如中海地產2010年上半年增加貸款130億元，凈借貸比從2009年底的22%上升到2010年的48%。

　　現在不少負債率比較高的開發企業也在采取一些措施降低負債率。中國指數研究院院長陳晟表示：“綠城就采用代建的方式降低負債率，即別人出資，綠城幫忙建設和管理。”

　　目前，銀行貸款還是最便宜的融資方式。DTZ戴德梁行投資部高級經理劉兵對記者說：“與銀行貸款相比，信托與境外股權投資都是成本比較高的融資方法。目前市場上信托融資的成本在15％-18％之間，萬科這樣規模和盈利能力的企業略低，有機會做到12％。而境外股權投資年回報則要求在20％以上，但不需要按年支付利息。”

　　杜麗虹表示：“如果目前的市場狀況持續一年以上的時間，部分企業資金缺口將達到20％-30％，此外將有30％的開發企業出現資金缺口。這也迫使開發商加快銷售速度，盡快回籠資金。”

　　“招保萬金”三季度命運各不同

　　招商地產

　　現金余額增加，財務情況相對樂觀

　　三季度，招商地產實現營業收入為26.03億元，同比增長7.96%，其中歸屬母公司凈利潤為3.76億元，同比下降20.54%。從現金流量來看，招商地產期末公司現金余額108.88億元，比上半年增加4.97億元。較為充足的現金余額，使得招商地產短期內財務狀況較為樂觀。

　　保利地產

　　負債率飆高，三季度拿地迅猛

　　季報顯示，保利地產的負債率在四大房企中最高，達到78.9%，同比上漲了10.3%；其次是萬科，負債率為73.7%，同比上漲6.4%；金地負債為72.3%，招商最低為62.3%。

　　保利三季度拿地迅猛。季報顯示，三季度保利新拓展項目13個，擴征用地兩幅，新增權益容積率面積421萬平方米。目前，保利共有在建擬建項目128個，總占地面積2860萬平方米，權益容積率面積4231萬平方米。

　　兇猛的拿地舉動，使得保利長期借款同時飆高，扣除預售款因素后，凈負債率高達145.9%。

　　萬科A

　　前三季度利潤率達到5年內最高水平

　　萬科無疑是今年最大的贏家。今年前三季度，萬科銷售凈利潤率高達17.09%，為近五年來最高水平；累計實現凈利潤32.7億元，同比增長10.6%。

　　同時，截至今年三季度末，公司尚有784萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約863億元。其中合并報表范圍內已售未結面積660萬平方米，合同金額778億元，較中期時分別增加40%和44%，萬科第四季度實現的結算收入有望超過前三季度總和。

　　金地集團

　　銷售業績欠佳，全年銷售業績正增長存疑

　　金地今年銷售業績明顯不理想，1-6月份銷售金額53.76億元，同比下降37.31%。雖然下半年在加大推盤力度后，1-9月銷售金額達到153.69億元，同比增長2.73%，但是到目前為止，也僅僅完成了去年銷售金額的72.9%。

　　同時，金地的凈利潤也在四大房企中墊底，僅為12.8%，與四大房企中居于首位的招商地產相比，落后2.1%。

　　（路曉丹）