□晚報記者 張駿斕 報道 制圖 任萍

　　今天是“9·29”樓市新政滿月，在這一個月里，樓市調控層層加碼。不管是新房市場，還是二手房市場，觀望再現，成交熱情明顯降溫。

　　在盤點新政滿月時，不難發現兩組有趣的現象，一方面是部分業主開始退訂，另一方面由于擔憂樓市調控，眾多樓盤都延后了開盤時間，與此同時，至“9·29”新政以后，上海住宅市場成交量一路下滑，而成交均價卻始終維持在2萬元/平方米關口之上。

　　退訂

　　市場退訂數占簽約數兩成

　　在新政實施這一個月里，各地紛紛出臺地方細則，上海也首度推出 “滬十二條”與中央調控保持一致。停貸、限購再到近期的加息，使得已經有陽春感覺的9月樓市迅速降溫。部分國慶節前后認購、預訂的購房者出現猶豫情緒，原本小規模的定金撤銷、合同撤銷現象如今越來越多。

　　佑威房地產研究中心副主任陸騎麟向記者介紹，在國慶節期間全市商品住宅成交量創出今年的最高點后，隨著上海限購令政策出臺，其成交量也出現了一波明顯的回調，其中上周商品住宅成交面積相比國慶節減少了近三成，這正是政策效應的顯現。其次，一部分高端項目出現了明顯的退訂現象，如閔行一高端項目，開盤半個月左右，已出現了該項目定金逾期總數已達82次——與前兩周相比，這一數據有了大幅度增加。相比2009年一搶而空的狀況簡直就是天壤之別。同樣的新江灣的高端項目也出現了簽約較低，大量客戶退訂的情況。

　　對此，業內人士指出，雖然“定金逾期”還不能完全視作退房量，但也反映出購房者可能面臨資金問題或在購房心態上有了變化。而由于豪宅市場的相對封閉性，上海版調控細則頒布后，購房者對市場預期發生轉變或許是促成其打退堂鼓的主要原因。

　　而來自美聯物業的數據也顯示，目前市場上的退訂數大致占同期簽約數的兩成以上，并有進一步擴大的趨勢。究其原因，投資客退訂主要是因為受到限購令及部分人對市場后市的觀望形成的，而改善型及剛性購房者退訂則多是因為新政及加息一系列調控政策的疊加作用下的影響。

　　捂盤

　　住宅開盤量同比去年減兩成

　　一手的退訂，也在逐步蔓延到二手市場，據漢宇地產董事總經理施宏睿透露，目前退訂的比例約占繳納定金總人數的10%。記者也從多家中介公司獲悉，購房者退訂的情況正陸續出現，一位王先生在國慶期間看中21世紀不動產一門店浦東源深板塊的金羽名庭一套103平方米的二房，并支付了5萬元的定金，隨即便出臺了樓市新政。就在25日，王先生以房源建筑質量存在瑕疵為由，停止了與房東的進一步溝通，5萬元定金即是其解約的代價；但實際上，擔心房價下跌是其真正原因。

　　新政一月間的調控層層加碼，再到購房者的退訂抬頭，讓開發商原本打算“銀十”再撈一把的打算落空。為此，開發商們紛紛調整了自己的營銷計劃，而推遲開盤成為開發商們首先想到的應對策略。據搜房網數據監控中心截至10月27日統計，10月上海住宅已確定開盤項目60個，環比9月開盤量增加18%，同比去年10月下降38%，10月延遲開盤項目達49個。

　　搜房網數據監控中心分析師向記者指出，7-10月各月上市樓盤個數分別為24、32、51、60個，開盤項目個數呈緩慢增長態勢。與之成正比的是，“金九銀十”期間延遲開盤現象也有所提升，10月延遲開盤項目多達49個，環比9月份的28個暴增75%，環比8月漲幅更高達123%。

　　搜房網數據監控中心分析師表示，樓市新政一月間，上海住宅成交量出現了一波明顯的回落，在以限購限貸為主基調的新一輪調控打壓下，樓市回暖的步伐在10月減速。“金九銀十”傳統季節的供應量盡管相比前三個月有所增長，但是與2009年的巨幅放量相比還是相差甚遠，據搜房網數據監控中心統計，9、10月上海住宅開盤量總計111個，同比2009年的147個減少36個，減幅兩成以上。

　　來自搜房網數據監控中心數據還顯示，樓市新政一個月，10余個內環內高端項目延遲開盤，如浦江灣1號、長寧88金廷、遠中風華園等，均將開盤時間延遲至11或12月。

　　搜房網數據監控中心分析師認為，之所以出現這種現象，一是經過四月新政對投資需求的強效抑制，5月跌至谷底的豪宅市場現今仍處于緩慢上升期，開發商唯有找準開盤時機才能搶占為數不多的市場份額；二是由于10月二次調控再次打壓，成交量一再下滑，一批本寄望借助“金九銀十”促進銷售的高端項目開盤計劃只得再次告吹；再者，10月份豪宅市場上演的“退房潮”也讓開發商在開盤時間的選擇上變的越發謹慎。

　　量跌價升

　　1個月內成交量跌1/4上周成交均價漲了3%

　　新政一個月，上海樓市出現了量跌價升的情況。據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，在這一個月間，上海商品住宅的成交量已從40.9萬平方米，下跌至31.9萬平方米。而上周全市商品住宅成交均價卻達到了23086元/平方米，環比前一周上漲3%，連續第五周維持在2萬元以上，這也是近一個月內全市均價第二次突破2.3萬元大關，雖然這與部分高端項目的集中成交相關，但是不難看出，購房者所希望的房價下跌還未到來。

　　“房價還不降，那就再等等吧。”在這一個月內，無論是一手市場，還是二手市場，在記者采訪中，很多購房者都表達了同樣的意思。新政一月，上海二手房市場交易量下降明顯。據21世紀不動產的統計數據顯示10月滬上各主要板塊交易套數較9月同期普降2-3成，預計10月全市二手房總成交套數約在1.35萬套。 21世紀不動產上海銳豐七寶板塊區域經理李方圓就向記者表示，新政出臺后，他所管轄下分行的帶看量不管是平日還是周末都有10-30個百分點的下滑，這一影響主要是由新政及上海細則里面對銀行貸款標準所做出的新規定引起，使得買賣雙方再一次陷入僵持狀態。

　　“尤其是限購令的出臺，讓投資客很難再有發揮余地，但是也這讓改善型客戶為難了。”中房信分析師薛建雄向記者說道。他指出，對改善型需求來說，由于信貸政策持續收緊，加上此次限購令的執行，各購房者十分珍惜僅有的一次購房機會，這在一定程度上加深了觀望的周期。

　　對于房價，薛建雄卻認為近期很難有下滑的支撐。他表示，10月前24天全市已成交商品住宅110萬平方米，而受到市場回暖帶動的豪宅成交也在10月集中體現，因此平均房價也可遠超9月水平。可見，如果沒有新政的調控，10月樓市將更加瘋狂。但是，房價不會因為此輪調控而快速下滑。他舉例稱，4月17日新政一出，第二周的商品成交量就下滑為之前的一半，之后每周成交量持續減少。而“9·29”新政策出臺后，雖然周成交量也在逐步下滑，但是幅度卻不大。從目前的調控效果來看，10月下半月的成交量仍在高位，就算11月的成交量會大幅下滑，但仍將會遠高于5-7月的四五十萬平方米水平。既然市場成交沒有大幅下滑，開發商在這一個月內大幅降價推動銷售情況就很難出現。