“房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)主要依靠土地的儲(chǔ)備數(shù)量，‘淡市’買(mǎi)地競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)那么激烈。但國(guó)家對(duì)房屋建設(shè)用地的管理越來(lái)越嚴(yán)格，靠土地增值的時(shí)機(jī)已過(guò)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，要根據(jù)需要和能力適當(dāng)購(gòu)地。”

　　本報(bào)記者 王飛丹 發(fā)自廣州

　　黑夜中的城啟大廈、曉港灣、荔灣南灣燈火輝煌，而擁有這一片美景的正是與富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)并稱為廣州民營(yíng)房企“三劍客”的城啟集團(tuán)。

　　15年前，城啟創(chuàng)始人楊樹(shù)坪殺入房市，憑借曉港灣等項(xiàng)目迅速在華南崛起，當(dāng)年就獲得了“廣州十大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”的頭銜。然而，2005年的一起違規(guī)事件讓城啟集團(tuán)突然折戟，接踵而來(lái)的樓盤(pán)被封、受罰7億、償還貸款讓城啟艱難喘息，損失慘重。

　　此后，楊樹(shù)坪轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京、海南等地欲東山再起，但拖著病軀熬過(guò)數(shù)年的城啟若想涅槃重生，還如忽暗忽明燈火般充滿不確定性。

　　楊樹(shù)坪掘金

　　1995年，在廣州鐵路系統(tǒng)工作了九年之后，不甘心打一輩子工的楊樹(shù)坪下海投身房地產(chǎn)。然而，在廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)被國(guó)企“壟斷”的年代，初來(lái)乍到的楊樹(shù)坪還只是房地產(chǎn)界的新兵。

　　“楊的思想很前衛(wèi)，他對(duì)房地產(chǎn)有獨(dú)特而超前的理解。”城啟集團(tuán)公共事務(wù)總經(jīng)理張紅霞告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　1995年前后，開(kāi)發(fā)商們正熱衷于100多平方米的大屋，而在這一年創(chuàng)建了城啟集團(tuán)的楊樹(shù)坪卻逆勢(shì)提出小戶型概念，并將這一概念在城啟集團(tuán)的開(kāi)山之作曉港灣項(xiàng)目中加以實(shí)踐。楊樹(shù)坪針對(duì)居民家庭人口多但住房面積小的特點(diǎn)，在占地面積達(dá)11萬(wàn)平方米，建筑總面積40萬(wàn)平方米的曉港灣項(xiàng)目中打造了30-50平方米、每套10萬(wàn)元左右的小戶型住宅。曉港灣合理的性價(jià)比，使其一經(jīng)推出便大受工薪族追捧。而成功掘得第一桶金的楊樹(shù)坪從此持續(xù)迸發(fā)，并不時(shí)借助其獨(dú)特的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新能力強(qiáng)勢(shì)挺進(jìn)華南房市。

　　繼1995年曉港灣小戶型項(xiàng)目一炮而紅后，1997年，楊樹(shù)坪再次以“為買(mǎi)家入戶廣州” 的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式贏得市場(chǎng)。

　　廣州外來(lái)人口較多，但是若沒(méi)有廣州戶口，孩子讀書(shū)的難題愁煞無(wú)數(shù)家長(zhǎng)。楊樹(shù)坪找到了這一市場(chǎng)突破口，迅速籌措與其他單位合作，以“50平方米配一個(gè)廣州戶口指標(biāo)；80平方米配兩個(gè)戶口指標(biāo)”的營(yíng)銷(xiāo)模式直抵家長(zhǎng)心坎。還未開(kāi)工，所得預(yù)售款已足夠完成建設(shè)工程。

　　彼時(shí)的楊樹(shù)坪早已是身家近億元的富豪，1995年才創(chuàng)立的城啟集團(tuán)也在高手林立的廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)謀得一席之地，然而真正奠定城啟集團(tuán)在廣州房地產(chǎn)界地位的，是2000年投身開(kāi)發(fā)的老城區(qū)改造項(xiàng)目荔灣南灣。

　　楊樹(shù)坪認(rèn)為老城區(qū)改造工程可獲得政策支持且拆遷成本低，位于珠江邊的項(xiàng)目一經(jīng)改造即可成為城區(qū)高尚住宅區(qū)。而事實(shí)證明，楊的預(yù)判十分精準(zhǔn)，改造開(kāi)發(fā)后的荔港南灣項(xiàng)目于2000年、2001年、2002年連續(xù)三年榮獲“廣州十大明星樓盤(pán)”。

　　彼時(shí)，成立僅5年的城啟集團(tuán)已在廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟，這無(wú)疑是獻(xiàn)給棄工從商的楊樹(shù)坪最有力的掌聲。

　　折戟規(guī)劃門(mén)

　　然而，為楊樹(shù)坪贏盡掌聲的南灣項(xiàng)目卻因2005年掀起的“規(guī)劃門(mén)”戛然而止，一時(shí)間，城啟集團(tuán)如被攔腰砍斷，幾乎陷入絕境泥潭。

　　2005年1月，廣州有關(guān)部門(mén)突然暫停辦理城啟集團(tuán)所有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，其當(dāng)?shù)厝�部在建在售樓盤(pán)停工停售。隨后，廣州市地稅局公布城啟集團(tuán)旗下企業(yè)共欠下?tīng)I(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城建稅等近2000萬(wàn)元。

　　城啟樓盤(pán)遭封，禍起集團(tuán)及其項(xiàng)目公司個(gè)別員工涉嫌偽造規(guī)劃部門(mén)業(yè)務(wù)印章和公文，騙取行政許可證件涉嫌違規(guī)超建面積高達(dá)20萬(wàn)平方米。

　　楊樹(shù)坪從未預(yù)料到自己會(huì)因忽視員工管理問(wèn)題而摔得如此狠，7億元的巨額罰單沖擊了城啟的資金鏈，缺口覆水難收。

　　事實(shí)上，7億元罰款還只是冰山一角，城啟欠下的各種債務(wù)及罰金一度高達(dá)數(shù)10億元。“規(guī)劃門(mén)”事件曝光后，各路債主申請(qǐng)查封城啟旗下十三行城啟廣場(chǎng)、晴軒、廣百新翼等眾多物業(yè)。

　　為了籌措資金脫身，城啟在2005年4月起便馬不停蹄地拋售名下土地。僅以4億元便將地理位置優(yōu)越、總建筑面積近40萬(wàn)平方米的廣州洲頭咀項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給香港天譽(yù)置業(yè)；出售北京“柏聯(lián)別墅”項(xiàng)目的股權(quán)；將廣州“東山紫園”項(xiàng)目股權(quán)作價(jià)1500萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓。

　　“為填補(bǔ)資金缺口，城啟不得已轉(zhuǎn)讓了部分在廣州的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、土地，用以償還銀行的貸款。”張紅霞對(duì)此略顯無(wú)奈。

　　“售樓款全部拿去交補(bǔ)罰款，當(dāng)時(shí)城啟的壓力不言而喻。”曾任職于城啟集團(tuán)銷(xiāo)售中心副總經(jīng)理的朱宇告訴時(shí)代周報(bào)記者規(guī)劃門(mén)清查判案后，城啟樓盤(pán)解封開(kāi)售，雖銷(xiāo)售良好，但城啟資金仍入不敷出。

　　略顯蒼涼的楊樹(shù)坪疲態(tài)盡顯，只能將希望寄望于旗下上市公司東華實(shí)業(yè)，變賣(mài)項(xiàng)目與壓股權(quán)，或許是急需資金的楊樹(shù)坪套現(xiàn)的最好方式。

　　2006年1月，東華實(shí)業(yè)對(duì)大股東城啟集團(tuán)進(jìn)行定向增發(fā)，收購(gòu)其多項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目。3個(gè)月后，城啟集團(tuán)通過(guò)將其作為東華實(shí)業(yè)第一大股東—粵泰集團(tuán)名下的8000萬(wàn)股限售性流通股質(zhì)押給廣州滔記實(shí)業(yè)的形式，成功獲取2億元現(xiàn)金資金。　　

　　多元發(fā)展反設(shè)障

　　經(jīng)過(guò)規(guī)劃門(mén)的折騰，曾經(jīng)笑傲廣州地產(chǎn)界的城啟早已喪失地位。“規(guī)劃門(mén)讓城啟集團(tuán)元?dú)獯髠�，楊�?shù)坪想要東山再起或有難度。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜向時(shí)代周報(bào)記者坦言，他并不看好城啟重新躋身廣州十大開(kāi)發(fā)商之列的可能。

　　“雖然早兩年摔了一跤，摔得很痛，但我們現(xiàn)在還很年輕，爬起來(lái)，可以繼續(xù)往前走。”事發(fā)一年后首次面對(duì)記者時(shí)，楊樹(shù)坪略顯平靜。

　　“爬起來(lái)可以繼續(xù)走”的城啟，似乎已逐漸遠(yuǎn)離當(dāng)年起家又折戟的廣州。　 自2005年起，城啟集團(tuán)逐漸將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)向廣東江門(mén)、北京、河南三門(mén)峽、山西太原等地拓展。

　　江門(mén)天鵝灣項(xiàng)目、河南三門(mén)峽天鵝灣項(xiàng)目、海南省府不遠(yuǎn)處的司馬坡島以及淮南安徽大學(xué)新城、太原項(xiàng)目等，均見(jiàn)證了城啟逐步走出廣東，成為北上的南方房地產(chǎn)企業(yè)之一。張紅霞向時(shí)代周報(bào)記者承認(rèn)：“城啟雖不會(huì)放棄廣州，但確已將重心外拓發(fā)展。”

　　出走廣州的城啟集團(tuán)，也已不再專注于房地產(chǎn)行業(yè)。

　　雖然此前楊樹(shù)坪曾信誓旦旦聲稱“不管多少年之后，城啟仍會(huì)繼續(xù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展”。但隨后附加的一句“不排除未來(lái)會(huì)在礦產(chǎn)等資源性行業(yè)發(fā)展”也為城啟的發(fā)展留了后路。

　　入股廣州證券、收購(gòu)老牌上市國(guó)企東華實(shí)業(yè)，并在湖南郴州的礦山、中國(guó)第三大銀礦云南銀礦、柬埔寨最大的金礦、內(nèi)蒙古兩個(gè)超大型煤田等收購(gòu)煤礦，起家于房地產(chǎn)的城啟集團(tuán)若“不務(wù)正業(yè)”般進(jìn)駐金融、煤礦等領(lǐng)域，恰似印證了楊樹(shù)坪跌倒規(guī)劃門(mén)后所宣揚(yáng)的城啟將多元化發(fā)展的思路。

　　“金融、煤礦等業(yè)務(wù)愈漸脫離房產(chǎn)，如果城啟想要憑借原始的房產(chǎn)優(yōu)勢(shì)再次崛起，實(shí)屬不易。”黃韜直言城啟東山難再起，正是受困于楊樹(shù)坪所稱的“多元化”可能分散城啟的實(shí)力。