韓雪萌

　　記者韓雪萌今年以來，為抑制過快上漲的房價，房地產市場調控力度加大。從年初“國十一條”的出臺，到近期的“組合拳”以及目前以抑制通脹為目的的加息，都是為了擠出房地產市場的泡沫，讓具有合理購房需求的居民能夠買到房子。因為涉及民生和未來經濟社會均衡發展，調控效果備受關注。在10月21日國務院新聞辦舉行的發布會上，國家統計局國民經濟綜合統計司副司長盛來運表示，今年房地產調控政策取得初步成效，投資性需求得到明顯遏制。

　　根據本月15日國家統計局發布的《房地產市場運行報告》，房地產的價格在9月份確實出現了環比的上漲，上漲0.5%，但同比漲幅比8月份回落了0.2個百分點。一季度房地產價格，特別是部分一線城市房地產價格大幅上漲的勢頭得到了明顯遏制。

　　為此，興業銀行資深經濟學家魯政委認為，由于房地產市場在8、9月份出現回暖，房地產價格在9月份出現環比上漲并非意外。他表示，“經濟數據和預期差別不大，但是由于GDP數據持續位于高位，已經出現過熱勢頭。另外，通貨膨脹率逐步上行。為確保年初預定的M2的17%能夠達標，未來我國宏觀貨幣政策將會加大收縮的可能性，而地產行業的調控不會出現方向性的變化。”

　　從目前情況看，調控政策是否真如統計局所言，取得了初步成效呢？

　　首先，從房地產貸款方面看，一線城市房地產類貸款增速放緩。北京方面，根據央行營業管理部公布的前9個月北京市金融數據，房地產類貸款增長總體呈現放緩態勢。從5月開始，北京市房地產類貸款增速連續5個月回落。數據顯示，9月末，北京市金融機構(含外資)本外幣各項貸款余額34585.1億元，同比增長17.4%，比年初增加3533.7億元。上海方面，繼滬個人住房貸款8月首現負增長后，9月份上海新增個人房貸減少4.27億元，延續萎縮態勢。這是今年內上海個人住房貸款月度增量連續兩個月出現負增長。

　　其次，開發商資金緊張。在連續的調控措施下，開發商資金緊張已經不是個別現象。記者獲悉，近期銀監會辦公廳向全國銀監系統、銀行系統、金融資產管理公司、企業集團財務公司、金融租賃公司等下發了《關于提示房地產企業規避調控政策有關風險的通知》，要求上述金融機構做好房地產信貸管理，嚴控房地產開發貸款風險。該通知直指四種套取貸款手段：一是通過分期開發，規避《閑置土地處置辦法》有關“超過合同約定的動工日期2年未開發，應無償收回土地使用權”的規定；二是通過分期或推遲領取預售證，規避“領取預售證后10日應開始銷售”的規定；三是通過關聯企業統一貸款后再周轉用于房產項目，規避“商業銀行不得向房地產企業發放用于繳交土地出讓金貸款”的規定；四是通過抬高申報價格，規避“要嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售”的規定，有的以抬高后的申報價格為依據，變相“捂盤惜售”。在銀行信貸緊縮、股市融資困難重重的情況下，房地產上市公司也不得不通過信托公司融資。根據普益財富統計，8月以來發行的房地產集合信托募集資金規模共291.64億元。這一發行量已經在快速逼近今年上半年350億元的發行規模。

　　第三，與整體房貸增長趨緩相對照的是，保障房建設獲得了廣泛的信貸支持。據了解，目前擬定的全國保障房建設任務高達580萬套，這是歷年來任務最大的一年，同時也將開啟保障房大規模建設的新起點。分析師預測，按照今年的開工節奏，預計全年保障房投資將達到6700億元左右，占商品住宅投資的比重將達到30%左右。保障性投資超預期完成，將可以大幅度對沖預期中的商品房投資回落對經濟增長的負面影響。以上海為例，截至9月末，上海銀行業經濟適用房開發貸款余額為60.18億元，比年初增長26.72億元，增幅近80%，比整體房產開發貸款增幅高出60個百分點。上海方面呼吁銀行業要積極支持經濟適用房等保障性住房建設，并且表示今后將在信貸政策上“進一步明確銀行繼續支持房地產開發企業承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。”

　　那么，是否可就此斷定，房地場調控已經出現成效呢？據盛來運分析，從一些城市銷售量下降的角度來看，出現下降的主要是投機性需求。而他的觀點卻未能完全得到專家的認同。

　　銀河證券高級經濟學家苑德軍表示，今年以來的房地產調控有效果，但收效不大。房地產價格9月份同比漲幅比8月只回落了0.2個百分點，距離社會公眾對房價的預期相差甚遠。只有堅持政策的持續性，并且配合后續政策為保障，房價才有可能調控到合理的水平。

　　苑德軍進而分析，調控房價必須要靠“組合拳”，不僅要通過信貸手段，還要通過稅收手段，同時要加快保障房建設。物業稅、房產稅不能蜻蜓點水，要增加多套房持有者的成本，使其只能獲得微利，才可能從根本上抑制房地產投機。

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容也向記者表示，房地產調控目前看來有成效，但價格是真正的核心，只有價格下來，才能取得真正意義上的成效。

　　對此，盛來運則希望全面地來看待和評價房地產調控的效果，而不能單看房價的變化�！暗禺a調控的最終目標就是抑制房地產的泡沫化，保證房地產平穩健康發展�！彼�說。