經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 肖君秀 “泡沫是動(dòng)物性的，動(dòng)物性要完全釋放出來(lái)才會(huì)倒過(guò)來(lái)。原來(lái)我也以為房地產(chǎn)會(huì)再漲一波，讓動(dòng)物性釋放出來(lái)。后來(lái)政府觀察再玩下去會(huì)出事，覺得不能再玩了。這是政治、宏觀環(huán)境、人的心態(tài)三者結(jié)合起來(lái)出現(xiàn)目前的情況(房?jī)r(jià)在政策打壓下仍未下跌)，這個(gè)拉鋸戰(zhàn)會(huì)維持一段時(shí)間。”昨日下午，謝國(guó)忠來(lái)到深圳就其新書《謝國(guó)忠的忠告》進(jìn)行宣傳時(shí)，對(duì)記者表示。

　　認(rèn)為未來(lái)五年大城市房?jī)r(jià)將會(huì)跌一半的謝國(guó)忠，對(duì)目前房地產(chǎn)銷售量下降、價(jià)格穩(wěn)中有升的現(xiàn)狀，歸之為人們都相信房?jī)r(jià)不會(huì)跌這個(gè)神化。

　　他表示，美國(guó)房地產(chǎn)過(guò)去五六十年沒有一年房?jī)r(jià)是跌的，問(wèn)題是過(guò)去沒跌過(guò)，不代表將來(lái)不跌。房地產(chǎn)的問(wèn)題在于這么多人相信這個(gè)神話——房地產(chǎn)不會(huì)跌！市場(chǎng)這邊，手里持有很多房產(chǎn)的人不愿意賣；開發(fā)商這邊，去年借了那么多錢，現(xiàn)在不缺錢，銀行里沒有債，他在等房?jī)r(jià)漲價(jià)的時(shí)機(jī)。第一波房?jī)r(jià)跌是開發(fā)商的資金沒法回籠，現(xiàn)在房子的銷售水平是這幾年平均水平的一半，雖然比今年5月和6月的低谷漲了一倍多，但銷售量還是很低的。

　　既然現(xiàn)在房?jī)r(jià)并未下跌甚至還在漲，那么，是否有可能再創(chuàng)新高？謝國(guó)忠認(rèn)為，受貨幣緊縮政策影響，創(chuàng)新高不可能。但是二線城市有可能，因?yàn)楸P子小。房?jī)r(jià)回落要取決于預(yù)期變化，現(xiàn)在對(duì)樓市的預(yù)期還是非常火爆的，在泡沫當(dāng)中人都是朝自己會(huì)發(fā)財(cái)這個(gè)方向想的，大多都這么想，到最后即使他承認(rèn)是是泡沫，但不能讓它爆，爆太嚴(yán)重，政府不會(huì)接受。

　　謝國(guó)忠認(rèn)為，現(xiàn)在買房顯然不是一個(gè)好時(shí)機(jī)。在他看來(lái)，現(xiàn)在應(yīng)該租房，而不是買房，房租回報(bào)率才2%-3%，這沒有投資的價(jià)值。一般來(lái)說(shuō)，買房房租回報(bào)率要在5%以上才合適。“租金回報(bào)率2%就會(huì)去買房子，是因?yàn)槿藗冋J(rèn)為房子會(huì)漲。我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)不會(huì)漲。相對(duì)來(lái)說(shuō)租房現(xiàn)在是比較合算的。小的二線城市可能會(huì)，盤子小可以吸引足夠的貨幣去撐，在大城市，在目前貨幣政策收緊的情況下，貨幣供應(yīng)量增速下降，再創(chuàng)新高的可能性不大。”

　　至于中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫將會(huì)通過(guò)怎樣的方式破滅，需要多長(zhǎng)的時(shí)間，謝國(guó)忠認(rèn)為，只有等到房?jī)r(jià)一直不漲，貨幣不夠，大家都放棄的時(shí)候，房?jī)r(jià)會(huì)大幅下降。原來(lái)持有房地產(chǎn)的回報(bào)，賺錢通過(guò)漲價(jià)賺錢，有一天突然覺得漲價(jià)不可能，那么就需要收租回報(bào)，收租回報(bào)至少要超過(guò)5%(現(xiàn)在租金回報(bào)只有2%—3%)。為什么美國(guó)房地產(chǎn)還會(huì)跌？因?yàn)樵诘�去三分之一的時(shí)候，政府就去救，大家覺得政府的力量擋住了。過(guò)了一段時(shí)間政府沒救好，又跌了。

　　房地產(chǎn)下跌會(huì)搞得人很難受，每年都跌一點(diǎn)點(diǎn)。比如說(shuō)房租回報(bào)率7%-8%，房子每年跌7%-8%，這就是一個(gè)平衡點(diǎn)，到底是買房還是租房？

　　香港房地產(chǎn)為什么會(huì)調(diào)整那么快呢？因?yàn)槔�息自己無(wú)法控制。利息上去之后，房地產(chǎn)跌一半才花了一年時(shí)間。這一半的基礎(chǔ)上又跌了一半，花了三年多的時(shí)間。從1999年下半年到2000年回升，后來(lái)又繼續(xù)下降跌，最終見底是2003年5月。美國(guó)是2006年下跌見底了，房?jī)r(jià)一年跌了不到10%就快速下滑，跌了20%多，又停下來(lái)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)又在下滑。房地產(chǎn)調(diào)整有可能很多年，像日本這樣極端的例子，調(diào)整了二十年，每年掉跌7%。美國(guó)花了4年時(shí)間跌了30%。中國(guó)的調(diào)整很可能也需要四五年時(shí)間。

　　他認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)不是一個(gè)市場(chǎng)化的市場(chǎng)，買房子的錢基本到政府的口袋里去了，土地、稅收加起來(lái)過(guò)一半到了政府手里，開發(fā)商的毛利率是20%-30%，最終這個(gè)錢也是拿回去買地了，這種情況下不可能完全是市場(chǎng)。

　　在這種情況下，用行政手段也是可以理解的。但房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向是市場(chǎng)化，市場(chǎng)化的核心是要60%的人買得起。中國(guó)第一次出現(xiàn)了白領(lǐng)靠自己的努力買不起房子，把所有人的努力貶掉，這不是市場(chǎng)的行為。

　　談到買房和投資方面，謝國(guó)忠強(qiáng)調(diào)，自己不懂的東西不要買，當(dāng)別人推薦你買的時(shí)候，周邊人都買了就不要買，周邊人都不買的時(shí)候才買。記住這個(gè)原則，至少不會(huì)虧錢，還有賺錢的機(jī)會(huì)。

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