□專題撰文

　　 信息時(shí)報(bào)記者 田桂丹

　　昨日，廣州市歷史上最嚴(yán)厲樓市新政出臺(tái)，從今天開始實(shí)施，不但限制了買房的數(shù)量，還設(shè)置了外地的家庭來(lái)穗買房的門檻。此外規(guī)定了未滿18歲不能單獨(dú)買房。限購(gòu)令實(shí)施的范圍為廣州市十區(qū)，不包括增城和從化。廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人黃文波對(duì)新出臺(tái)的新政進(jìn)行權(quán)威解讀。

　　限數(shù)量

　　不論原有房產(chǎn)只能新購(gòu)一套

　　新政：戶籍家庭和常住非戶籍家庭（家庭包括夫妻雙方和未成年子女，常住認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為能夠提供在廣州市1年以上的納稅證明或社保證明）只能新購(gòu)1套商品住宅。

　　解讀：如市場(chǎng)上的預(yù)期，廣州版“限購(gòu)令”以新購(gòu)作為劃分界限，不追溯目前市民手上已有房產(chǎn)數(shù)。據(jù)黃文波介紹，今日起，戶籍家庭和常住非戶籍家庭（家庭包括夫妻雙方和未成年子女，常住認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為能夠提供在廣州市1年以上的納稅證明或社保證明）只能新購(gòu)1套商品住宅。

　　限居住時(shí)間

　　非常住家庭不準(zhǔn)在穗買房

　　新政：非常住的外地家庭不可以在廣州市購(gòu)買商品住房。外國(guó)人、外資企業(yè)購(gòu)房按照住建部2006年171號(hào)文等有關(guān)政策嚴(yán)格執(zhí)行。

　　解讀：常住認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為能夠提供在廣州市1年以上的納稅證明或社保證明。據(jù)了解，目前廣州樓市上有不少購(gòu)房者是做生意的買家，其中部分做生意買家可能會(huì)受到該項(xiàng)政策的影響。業(yè)界人士表示，部分做小生意的購(gòu)房者，未必會(huì)完整地進(jìn)行納稅，因此有可能提供不了常住證明。但限非常住家庭買房，更重要的還是在于限制外地人進(jìn)入廣州樓市投資炒房。

　　限貸款

　　 買第三套以上全部停貸

　　新政：第二套房貸首付不得低于五成，貸款利率不得低于基礎(chǔ)利率的１.１倍；第三套及以上房貸全面停貸。住房公積金購(gòu)買90平方米以下的首付兩成，購(gòu)房90平方米的首付三成。

　　解讀：廣州市住房公積金同步實(shí)行差別化的政策，對(duì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用的住房和90平方米以下的首套商品住房首付比例可為兩成，首次購(gòu)房但是建筑面積超過90平方米以上首付比例為三成，第二套房貸的首付比例不低于五成，第三套以及以上房貸全面停貸。

　　此前只要在公積金系統(tǒng)沒有未還清的房貸，首付最低可按兩成進(jìn)行貸款。因此在“4·15新政”出臺(tái)后，廣州市不少購(gòu)房者將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，據(jù)匯瀚按揭公司有關(guān)人士介紹，自9·27商業(yè)貸款全面停貸第三套以來(lái)，廣州用公積金買第3套房的客戶可以說是基本沒有。事實(shí)上，利用公積金貸款購(gòu)房二套房的比例也不是主要的，占最大的比例仍是首次置業(yè)者。

　　據(jù)了解，廣州公積金中心和各商業(yè)銀行都還將就此次廣州細(xì)則分別進(jìn)行細(xì)化操作文件制定。昨日廣州公積金中心有關(guān)人士透露，待正式收到文件后將研究實(shí)施細(xì)則。

　　按揭購(gòu)房“既認(rèn)房又認(rèn)貸”

　　新政：信貸方面，首次明確按揭購(gòu)房“既認(rèn)房又認(rèn)貸”。

　　解讀：過往，廣州市民如果此前買過房但未用過銀行貸款，重新購(gòu)房時(shí)也可按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貸款。但今后，對(duì)于商業(yè)銀行和住房公積金的第2、3套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，將嚴(yán)格采取“既認(rèn)貸又認(rèn)房”的審查辦法。市國(guó)土房管局已明確與各商業(yè)銀行和住房公積金信息共享的房地產(chǎn)檔案查詢平臺(tái)的工作措施，確保“既認(rèn)貸又認(rèn)房”的審查辦法落到實(shí)處。

　　具體查詢房產(chǎn)方式怎樣？黃文波介紹，關(guān)于查詢的方式不外乎三種形式：購(gòu)房人自行到房地產(chǎn)部門，自行查詢家庭成員擁有的住房情況；第二是購(gòu)房人委托金融機(jī)構(gòu)，就是商業(yè)銀行和公積金中心代為查詢，第三種就是購(gòu)房人委托開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)替為查詢。

　　禁止抵押房產(chǎn)用作三套房貸

　　新政：各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止消費(fèi)性貸款用于購(gòu)買住房。禁止各商業(yè)銀行發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款；對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購(gòu)房人沒有全部歸還貸款前，各商業(yè)銀行不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款。

　　解讀：由于房?jī)r(jià)上漲較多，此前有部分購(gòu)房者將原先按揭抵押的房產(chǎn)重新進(jìn)行“轉(zhuǎn)按揭”，即通過評(píng)估房產(chǎn)凈值增值后追加貸款，以該部分多出的貸款重新進(jìn)行購(gòu)房炒房。在停貸三套房后，也有購(gòu)房者通過將已全額買下的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，從而獲得一次性購(gòu)買第三套房的資金。此次廣州落地新政堵住了這一“曲線”進(jìn)行房貸的漏洞。

　　限年齡

　　未滿18歲

　　不能單獨(dú)買房

　　新政：未滿18歲不能單獨(dú)買房。

　　解讀：黃文波表示，未成年人單獨(dú)購(gòu)買商品房是不合理的，只是一種超前的消費(fèi)需求，這種需求不可能，這種超前消費(fèi)得到抑制。這是對(duì)可能出現(xiàn)的年齡漏洞進(jìn)行預(yù)防。

　　控稅率

　　樓盤漲價(jià)過快

　　將密切關(guān)注

　　新政：執(zhí)行差別化土地增值稅收，對(duì)普通商品房按2%稅率預(yù)征，非普通是3%，別墅是4%。定價(jià)過高、漲幅過快的樓盤進(jìn)行重點(diǎn)清查。

　　解讀：黃文波透露，將嚴(yán)格執(zhí)行廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整廣州市增值稅預(yù)征率的公告，實(shí)行差別化的土地增值稅，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房不預(yù)征普通商品房按照2%的稅率預(yù)征，對(duì)房?jī)r(jià)過高、漲價(jià)過快的樓盤，市地稅局會(huì)同廣州市國(guó)土房管局密切關(guān)注，進(jìn)行清算和稽查。但廣州市國(guó)土房管局市場(chǎng)處處長(zhǎng)陳大旺表示，目前仍未就上漲多大幅度算過快上漲進(jìn)行量化。

　　黃文波強(qiáng)調(diào)，廣州將擴(kuò)大住房保障力度。在解決2008年住房調(diào)查在冊(cè)的77177戶低收入家庭住房保障后，將住房保障范圍從低收入住房困難家庭逐步擴(kuò)大到中等偏下收入住房困難家庭。年底前，出臺(tái)公共租賃住房政策。通過土地、信貸、稅收等優(yōu)惠政策，支持鼓勵(lì)社會(huì)力量參與公共租賃住房建設(shè)，多渠道、多模式加大公共租賃住房供應(yīng)，加快解決“夾心層”住房困難。

　　熱點(diǎn)問答

　　“限購(gòu)令”實(shí)施多久？

　　根據(jù)樓市情況決定

　　黃文波告訴記者，限購(gòu)令采取的政策都是暫時(shí)試行的，具有臨時(shí)性調(diào)控的情況。目前個(gè)別城市限購(gòu)令有有效期，個(gè)別城市沒有，廣州市也未提出有效期。調(diào)整政策的必備條件是要看國(guó)家總的政策的調(diào)整，看國(guó)家根據(jù)整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的大局和房地產(chǎn)總體的態(tài)勢(shì)，是否出臺(tái)新的調(diào)控政策；其次就是具體房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)城市的樓市運(yùn)行都不是獨(dú)立的，而是有關(guān)聯(lián)的。

　　目前確實(shí)存在著流動(dòng)性過剩的問題，如果一個(gè)城市不采取限購(gòu)而其他城市進(jìn)行限購(gòu)，可能會(huì)引起熱錢進(jìn)入未限購(gòu)的樓市，造成樓市成交量?jī)r(jià)的異動(dòng)。出臺(tái)限購(gòu)令首先是以要遏制房?jī)r(jià)過快上漲的目的，如果調(diào)控措施出臺(tái)后，房?jī)r(jià)如果繼續(xù)有上漲的態(tài)勢(shì)，廣州不排除還會(huì)采取更為堅(jiān)決的調(diào)控措施。

　　如果說房?jī)r(jià)調(diào)控平穩(wěn)，就要觀察分析房?jī)r(jià)的態(tài)勢(shì)、房地產(chǎn)成交的態(tài)勢(shì)等情況，包括住房消費(fèi)的結(jié)構(gòu)、購(gòu)買人群等。

　　限購(gòu)認(rèn)定時(shí)間以何標(biāo)準(zhǔn)？

　　一手房按網(wǎng)簽時(shí)間

　　二手房按遞件時(shí)間

　　“限購(gòu)令”以什么時(shí)間為界限呢？廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)黃文波介紹，“限購(gòu)令”中的商品房是包括了一手的商品房和二手的存量住房。交易時(shí)間認(rèn)定，一手住房是按照網(wǎng)簽的時(shí)間來(lái)認(rèn)定，這是以陽(yáng)光家緣網(wǎng)站里面房屋管理系統(tǒng)的網(wǎng)簽的時(shí)間來(lái)做一個(gè)認(rèn)定，二手住房是以房地產(chǎn)交易登記部門業(yè)務(wù)收件的時(shí)間來(lái)認(rèn)定。

　　記者昨日從廣州市國(guó)土房管局了解到，“限購(gòu)令”今日起正式生效，昨日進(jìn)行網(wǎng)簽和二手房遞件的仍可適用原先的政策，也就是說不計(jì)入新購(gòu)房產(chǎn)范圍。

　　辦房產(chǎn)證手續(xù)有何變化？

　　今起要帶齊戶口本等證件

　　據(jù)廣州市房地產(chǎn)交易登記中心有關(guān)人士介紹，今日起在廣州市辦理房產(chǎn)證的市民，要加帶戶口本等證明才可收件。本市戶籍居民家庭（包括購(gòu)房者及其配偶），只能在廣州市新購(gòu)一套商品住房，辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)應(yīng)提供：1.購(gòu)房人戶口簿，2.購(gòu)房人結(jié)婚證或未婚證等其他婚姻情況證明（以上復(fù)印件，提供原件核對(duì)）；

　　非本市戶籍居民家庭，只能在本市新購(gòu)買一套商品住房，但必須提供下述材料，未能提供下述材料的，限制購(gòu)買商品住房，辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)應(yīng)提供：1.購(gòu)房人戶口簿，2.購(gòu)房人結(jié)婚證或未婚證等其他婚姻情況證明（以上復(fù)印件，提供原件核對(duì)），3.購(gòu)房人在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明（原件）。

　　認(rèn)房認(rèn)貸如何貸款？

　　要家庭成員申報(bào)表

　　黃文波表示，購(gòu)房人申請(qǐng)購(gòu)房的時(shí)候必須要提供家庭成員的申報(bào)表，在一手房簽訂合同之前，開發(fā)企業(yè)要對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行把關(guān)進(jìn)行審核；二手房則由中介機(jī)構(gòu)在交易之前，要求購(gòu)房人對(duì)家庭成員表要進(jìn)行如實(shí)的填報(bào)，也有義務(wù)對(duì)填報(bào)的情況進(jìn)行審核。

　　隨后，在交易中心辦理相關(guān)手續(xù)的時(shí)候，交易監(jiān)管中心就要對(duì)申報(bào)表上的有關(guān)情況進(jìn)行審核，如果說不符合購(gòu)房政策的購(gòu)房人，交易中心在受理相關(guān)資料時(shí)就不予以受理。如果購(gòu)房人瞞報(bào)了相關(guān)的信息要追究相關(guān)責(zé)任，就是說以開發(fā)企業(yè)或者是中介機(jī)構(gòu)簽訂相關(guān)的合同，造成的損失就按照相關(guān)合同所約定的一些條款，雙方通過民事糾紛的程序來(lái)做。

　　再收回16宗閑置土地

　　黃文波介紹，日前蘇澤群常務(wù)副市長(zhǎng)主持召開全市國(guó)土資源管理聯(lián)席會(huì)議，審議并原則通過了進(jìn)一步加強(qiáng)閑置土地管理的相關(guān)政策措施和20宗閑置土地處置方案。

　　聯(lián)席會(huì)議對(duì)20宗閑置土地的處置方案進(jìn)行了審議，決定收回閑置土地16宗，面積28.8公頃；通過按地塊現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)的20%繳納履約保證金后，延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)時(shí)間一年等方式處置閑置土地4宗，面積21.8公頃。至此，我市已累計(jì)收回閑置土地1405宗，面積26.7平方公里，累計(jì)收取土地閑置費(fèi)1.49億元。

　　根據(jù)聯(lián)席會(huì)議審議原則通過的廣州市閑置土地處置的配套政策，為進(jìn)一步加大土地閑置成本，從利益源頭上遏制土地閑置，今后屬閑置土地首次處置并給予延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)時(shí)間一年的，繳納土地閑置費(fèi)后，用地單位還須按現(xiàn)行的土地閑置費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)繳納履約保證金（或提供銀行出具的履約保函）；延期一年期滿后仍未動(dòng)工開發(fā)，如仍符合延期開發(fā)條件的，用地單位須按最新基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（公開出讓地塊成交價(jià)比最新基準(zhǔn)地價(jià)高的按成交價(jià)）的20%繳納履約保證金（或提供銀行出具的履約保函）。與第一次延期的履約保證金相比，二次延期的履約保證金提高50%~60%。未按期動(dòng)工的，履約保證金予以罰沒，并納入土地出讓金管理。

　　政策背景

　　9月份廣州網(wǎng)簽

　　均價(jià)上漲11%

　　如此嚴(yán)厲的樓市“限購(gòu)令”為何選在這時(shí)候出臺(tái)，是出于什么樣的樓市情況判斷？

　　據(jù)黃文波介紹，在國(guó)家出臺(tái)了“4·15”房地產(chǎn)調(diào)控后，5、6、7連續(xù)3個(gè)月，廣州樓市成交量需求得到抑制，成交量出現(xiàn)了一定幅度的下降，房?jī)r(jià)略有下降，可稱為“量減價(jià)滯”的態(tài)勢(shì)。但進(jìn)入8～9月份進(jìn)入了廣州市的傳統(tǒng)銷售的旺季，一手住宅成交量漲幅比較快，9月份網(wǎng)簽達(dá)到80萬(wàn)，比8月份增長(zhǎng)了69%；9月份網(wǎng)簽上漲的價(jià)格環(huán)比8月份上升了11%。

　　從8～9月份來(lái)看，廣州樓市交易量和交易價(jià)格都出現(xiàn)了一定幅度的上漲，但上漲的幅度跟過去的傳統(tǒng)銷售旺季相比應(yīng)該說目前還是處于一個(gè)比較正常的階段，并沒有超出往年正常的成交增幅。

　　此外，從廣州住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，廣州市住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)第一是以國(guó)內(nèi)為主，是以境內(nèi)為主，廣州住房99%是來(lái)自于境內(nèi)的購(gòu)房；第二購(gòu)房結(jié)構(gòu)是以本市購(gòu)房為主，也就是說本市的購(gòu)房人群為主。基于以上情況，廣州針對(duì)性地出臺(tái)了調(diào)控措施。

　　各地“限購(gòu)令”比較

　　上海

　　暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)一套商品住房 (含二手存量住房)。購(gòu)買第三套及以上住房的停止發(fā)放住房貸款 (包括公積金)。房?jī)r(jià)超過項(xiàng)目所在區(qū)域上年度新房均價(jià)一倍的，土地增值稅預(yù)征率為5%。

　　深圳

　　規(guī)定深圳本市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房。對(duì)于能夠提供在深圳1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。暫停無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民在深圳購(gòu)房。

　　寧波

　　戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），只能新購(gòu)1套住房；能提供1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非寧波市戶籍居民家庭只能新購(gòu)1套住房。

　　杭州

　　不論戶籍，每個(gè)家庭都只能在杭州新購(gòu)買一套商品住房（含二手存量住房）；停止執(zhí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策，恢復(fù)征收房地產(chǎn)登記等相關(guān)收費(fèi)。

　　南京

　　已有兩套以上住房的家庭將暫時(shí)無(wú)法購(gòu)房。南京“限購(gòu)令”嚴(yán)厲程度出乎預(yù)料，與上海、杭州只能“新購(gòu)一套住房”相比，南京打擊炒房的力度更大。