德邦證券表示，上海市細則基本是在中央政策的框架之中，其中差別化信貸政策，停止第三套房貸，限定居民家庭購房套數。細則中也提到了對市場供應方的限制條件，例如加快動遷房的上市時間，提高開發商預售條件，但是細則主要還是對消費者的限制，對于開發企業土地限制、拖延開竣工時間等違規行為的限制并沒有提及。

　　細則中還細化了土地增值稅預征率，以去年平均成交價格為基準，預征率為2%‐5%差別征收。根據當前的市場價格，該券商認為，這一條款暗含了政府對房價30%降幅的底線。

　　房產稅試點仍然是懸而未決的政策，可能還會影響地產股價的波動。不過也可以看出，房產稅漸行漸近，政策逐漸明朗。

　　該券商認為可以關注業績確定，發展穩健的地產公司。

　　附錄：《關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》

　　為進一步深化落實國家關于加強房地產市場調控政策，鞏固調控成果，促進本市房地產市場平穩健康發展，加快推進住房保障工作，現提出如下意見：

　　一、各區縣政府、各部門要統一思想，提高認識，堅決貫徹落實國務院房地產市場調控一系列政策，切實采取有力措施，強化工作責任，堅決遏制地價、房價上漲勢頭，加快保障性住房建設，改善居民居住條件。

　　二、各商業銀行對居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)貸款購買商品住房的，其首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1 倍；對貸款購買第三套及以上住房的，停止發放住房貸款。嚴格執行國家有關規定，對非本市居民在本市購買商品住房申請貸款的，應提供從申請之日起算的前2 年內在本市累計繳納1 年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。凡不能提供的，商業銀行暫停發放住房貸款。 各商業銀行要認真執行國家有關部門制定的第二套住房認定標準，并加強對消費性貸款管理，禁止消費性貸款用于購買住房。

　　三、對購買首套自住房且套型建筑面積在90 平方米(含90 平方米)以下或按規定購買本市經濟適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90 平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%。每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60 萬元。對為改善居住條件購買第二套住房的，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為40 萬元。貸款首付款比例不低于50%。暫停對購買非改善型第二套住房家庭的住房公積金貸款。 停止對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。

　　四、本市暫時實行限定居民家庭購房套數的政策。自本意見發布之日起，暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。嚴格執行國家關于境外機構和個人購房管理的規定。對違反規定購房的，房地產登記機構不予受理房地產登記。

　　五、按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作。

　　六、財稅部門要嚴格執行國家有關房地產交易環節稅收政策的規定。要按照稅法和有關規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，按不同的銷售價格確定土地增值稅預征率。住房開發項目銷售均價低于項目所在區域(區域按外環內、外環外劃分)上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；高于但不超過1 倍的，預征率為3.5%；超過1 倍的，預征率為5%。要會同有關部門重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅清算和稽查。

　　七、為增加普通商品住房供應，被動遷居民家庭獲配的動遷安置房(配套商品房)允許上市交易期限，由取得房地產權證滿5 年調整為滿3 年。具體辦法另行制定。

　　八、對2010 年7 月1 日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房項目預售應達到的工程進度標準作調整，即完成至主體結構封頂并通過驗收。房地產開發企業憑主體結構《分項、分部工程質量驗收證明書》，申請商品住房預售許可。

　　九、著力推進住房保障工作。逐步放寬廉租住房準入標準，對符合條件的申請家庭要做到“應保盡保”，并努力提高實物配租比例。年內在中心城區和有條件的郊區全面實施經濟適用住房申請供應工作。積極推進公共租賃住房工作，制訂相關配套措施，抓緊建設和籌措一批公共租賃住房。進一步推進中心城區二級舊里以下房屋改造，有計劃地開展郊區城鎮危棚簡屋改造。全力推進以保障性住房為主的大型居住社區建設，今后5 年新增保障性住房100 萬套，并提升市政公建配套水平。

　　十、增加居住用地供應總量，確保完成本市2010 年度住房供地1100 公頃的計劃目標。積極開展大型居住社區土地儲備工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量的70%。完善土地供應制度，對商品住房項目，土地出讓合同中應明確保障性住房配建比例、開竣工時間、違約處罰條款等內容。其中，對中小套型普通商品住房項目，土地出讓合同中還應明確套型面積。

　　十一、規劃國土資源、建設交通、住房保障房屋管理等部門要加強項目規劃、建設、預售許可管理，限制拆零申領項目工程規劃、建設、預售許可。《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的建設規模和商品住房的預售規模不得低于3 萬平方米。項目規模小于3萬平方米的，應一次性申領《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。房地產企業應嚴格執行國家和本市關于商品房銷售管理規定，嚴格按照申報價格明碼標價、一房一價對外銷售。銷售價格超出申報價格的，應再次報房管部門備案。

　　十二、充分發揮上海市房屋狀況信息中心的作用，加強房地產交易秩序監管，對房地產企業虛擬交易、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為，可采取暫停網上銷售，記入信用檔案，降低直至取消資質，暫停其發行股票、公司債券和新購置土地等措施。嚴肅查處房地產經紀機構與房地產開發企業聯手炒作、哄抬房價，從事國家和本市禁止流通的房地產轉讓業務，慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規行為。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　上海市城鄉建設和交通委員會

　　上海市規劃和國土資源管理局

　　上海市財政局

　　上海市地方稅務局

　　二○一○年十月七日