三套房停貸，首套房提高首付；部分地區可限制購房套數

　　葉開 張艷紅 秦麗萍

　　傳聞近一個月的樓市“二次調控”終于靴子落地。

　　國務院多個部委昨日聯合祭出重拳遏制房價過快上漲，措施包括要求地方政府立即制定細則，三套房停貸以及首套房首付上調，房價上漲過快地區限制購房套數等。新政還表示將加快推進房產稅改革試點并逐步擴大到全國。

　　數日之前，已有知情人士向《第一財經日報》透露，近日中央還將出臺更嚴厲的政策調控樓市，二次調控由國家發改委牽頭，總共涉及八個部委。截至記者發稿時，住房和城鄉建設部、國土資源部、監察部、財政部、國稅總局、央行和銀監會均在此次“有關部委”之列，并通過聯合發文的形式公布了有關政策。

　　上海易居房地產研究院高級研究員回建強認為，此次政策總體來看應是4月份調控的延續，但在行文和尺度上又進一步嚴格。

　　“政策目標看似瞄準‘十一’樓市，但如果能夠堅持執行，在一定程度上符合房地產改革的大方向。”回建強稱。

　　敦促地方出細則

　　昨日的新政共分五條，排在第一的即是加大對地方政府落實中央政策力度的督察。多部委要求，各地要立即研究制定貫徹落實“國十條”的實施細則。已印發實施細則的地區，要根據最近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善。

　　此外，房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。嚴格實行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。

　　4月份的“國十條”曾表示，穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責。住建部、監察部等部門要建立約談、巡查和問責制度。對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。

　　國土部有關負責人27日坦言，盡管上半年國務院先后下發4號文和10號文，但各地對房地產調控政策的認識仍然存在差異。部分地區對房地產業要以保民生為首要目標認識不到位，對房地產業不能作為城市經濟支柱產業還有不理解情緒。

　　“一些地區認為現階段本地房價水平與地區經濟發展基本適應，房價上漲并不快，出于擔心調控可能影響地方經濟和財政收入的考慮，對于落實中央調控要求，政府和各相關部門還在等待、觀望。”該負責人分析稱。

　　北京中原地產三級市場部總監張大偉認為，“國十條”五個月來雖在幾個大城市發揮了一定作用，但很多二線城市在新政后房價不跌反漲，影響了調控的整體作用，本次新政再次重申這一政策將嚴格落實。全國性的調控細則出臺，力度相比之前也將更加嚴格。

　　首套房首付提一成

　　自2008年底較為寬松的金融環境，催生了一輪房地產市場的大牛市，并導致房價愈加攀升，超過政府可以容忍的底線。自“國十條”開始，政府逐漸收緊涉及房地產市場信貸政策，試圖釜底抽薪，降溫樓市。

　　此番新政要求完善差別化的住房信貸政策。各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。

　　一家股份制銀行總行個貸部人士告訴記者，此次新政對三套房貸及異地購房的打擊力度更加嚴厲。“以前對異地購房，如果屬首套，比照第二套房貸政策執行。”該人士表示，

　　但也有業內人士稱，目前的監管重點實際上并不在三套房貸，而是在二套房貸的執行力度上，不少銀行在樓市熱點地區事實上已經停止發放第三套房貸。

　　回建強則認為，三套房停貸，樓市投機購房行為會減少，而投資購房可以全款，這樣住房資源基本上在剛需和理性投資者之間配置。

　　但此番新政對于一些樓市剛需來說并非完全是好消息，文件規定對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上。此前，首次購房如面積小于90平方米尚可申請20%的首付。

　　至于二套房貸，新政延續了“國十條”的規定：首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍，只是此次再度要求各商業銀行“嚴格執行”。

　　對于近期一些地方出現的以消費貸名義暗自發放房貸的行為，此次新政也有所預警。

　　上述個貸部人士表示，新政將使銀行今年最后一個季度的房貸業務量繼續下降，對房貸正在審批中、房貸已經審批但還未放款的客戶來說，受新政影響大。該行已有一批審批已過但未放款的客戶，已等待放款一兩個月，這部分客戶是按新政實行，還是按已簽約的合同執行原政策，或還要等監管部門對此方面的政策解釋。

　　在財稅方面，新政規定購買普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅減半征收。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

　　關于保有環節稅收，此次新政明確提出加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。近日本報曾報道，新房產稅可能在國慶前后出臺，估計明年年初實施的可能性比較大。

　　國慶樓市將受影響

　　在很多開發商加緊銷售出貨的關鍵時間節點上，政策的突然出臺無疑給開發商的銷售造成直接壓力。因此，昨日晚間多家大型房地產企業負責人均不愿對此發表評論。

　　但部分接受采訪的開發商和業內人士均不否認此次政策將對國慶期間的市場造成影響。

　　深圳一家房地產上市公司的董秘表示，由于前段時間市場過于火熱，公司對政策的進一步出臺已經有了預期，只是不知道出臺的時間。而此番在國慶前推出，應該會對后續的市場帶來一定影響。

　　廣州一家香港上市公司營銷部負責人也承認，會給市場造成一定影響，但主要是投資性需求被遏制，自住型買家則不會受到沖擊。

　　中原地產分析師黃韜認為，這次出臺的政策依然是向市場傳達調控的信號，會讓買家產生新一輪觀望，但不一定會對市場產生很大的沖擊。

　　而另外幾位業內人士則一致認為，市場有可能會作出快速反應，例如近期成交較大，尤其是投資客比例較高的樓盤，將有可能遭遇“退訂”的尷尬。

　　“例如廣州的亞運城，大部分買家都是投資者，房貸政策的調整將卡住不少人。”一位業內人士表示，“會不會出現退訂潮，看亞運城就可以作為一個依據。”