樓市第二波調控全面啟動
繼26日聯手住建部出臺《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，加強土地二級市場的管理后，國土部昨日明確表示，為堵住收儲環節尋租暗道，將采取相關措施破解地方土地一級開發的政府壟斷行為。同是昨日，財政部發布了《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》(以下簡稱《通知》)，將在建設、經營等方面實行免 有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲 媒體來源：央視新聞頻道《新聞聯播》 征營業稅、房產稅及印花稅等優惠措施，支持公租房推廣。
加上此前銀監會調查二套房貸落實情況，一月之內，相關部門已經出臺4項樓市調控政策，讓不少業內人士驚呼，樓市第二波調控已經來臨。但究竟會落下多少“炮彈”？還要看市場的反應。
破土地一級開發政府壟斷
國土部堵收儲尋租暗道
“現在政府土地儲備機構涉及的業務范圍越來越寬、權力越來越大，對土地市場的控制權逐步增加，特別是土地由政府統一供給后，政府對城市土地的壟斷大大加強。”中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云告訴記者，目前部分城市的土地儲備機構擁有收購、拆遷、開發、拍賣的“一條龍”業務鏈，一些城市的土地儲備機構已經成為追逐高額收益的機器。
“土地儲備不僅沒有發揮調節土地市場的作用，反而嚴重干擾了市場的正常運行。”在鄒曉云看來，缺乏市場競爭機制導致土地開發速度和效率低下。
按照國土部日前提出的改革進程，“2011年3月底前，土地儲備機構必須與其下屬和掛靠的從事土地開發相關業務的機構徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業單位，不得直接從事土地一級市場開發；2011年10月底前完成清理和規范工作”。對此，地產專家林赟弘建議借鑒“BT”(Build-Transfer，即建設-轉讓)模式，政府在缺乏資金的前提下，通過招投標確定土地一級開發企業，企業運用自有或自籌資金進行一級開發，土地投入市場后，政府將地價款按約定收益比例返還企業。
增加租賃市場供給
財政部免公租房稅費
國土部連續出擊，財政部也沒閑著，《通知》明確，對公租房建設用地及公租房建成后占地免征城鎮土地使用稅，在其他住房項目中配套建設公租房，依據政府部門出具的相關材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮土地使用稅，對公租房經營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。
“如果說銀監會徹查二套房貸落實、兩部委收緊土地出讓是在用‘打’的方式推進房地產第二波調控，那么財政部給公租房減稅就是在用‘獎’的方式，增加租賃市場供給來給樓市降溫。”鏈家地產首席分析師張月認為，財政部公布對公租房的免稅政策，時機選擇可謂“用心良苦”。“目前北京房屋租賃平均價格已突破3000元/月，房屋售租比已回落到436：1。以租房價格水平和需求來看，未來租金上漲空間較大，大量公租房入市將有力平抑未來北京整體租賃價格，更能穩定部分迫切買房消費者的恐慌情緒。”
值得注意的是，《通知》實施期限為3年，并會在3年后繼續改善。“免稅大大降低了開發商建設公租房的成本，再加上政府統一回購公租房，那么開發商虧本的風險大大降低，這樣就基本能夠保證每一塊配有公租房的土地順利成交入市，公租房供應有望加速。”張月表示，財政部的這一免稅新政，是本輪樓市調控以來首次頒布的有具體執行期限的政策，且實施時間較長，再度顯示樓市調控不會放松，也預示著未來政府的調控政策可能以中長期為主。
還會有多少“炮彈”落下？
暫停開發貸將成“重型武器”
“本月內房地產相關調控或加強落實政策已經出臺4個，樓市第二波調控已經來臨。”北京中原三級市場部研究總監張大偉認為，相比4月份的系列政策，第二輪政策非常明顯地增加供應量。“從26日住建部、國土部加強土地調控、限制囤積土地開始，到財政部促進公租房建設，無一不是增加供給。”
第二波樓市調控還會有哪些“炮彈”落下？“毫無疑問，如果開發商還不知趣，第二波調控肯定是成系列的，且都是‘重型武器’。”張大偉認為，住建部后續很可能繼續加強對市場供應的調控，特別是針對開發商變相捂盤或開發貸。一位不愿透露姓名的業內人士則指出，“暫停開發貸”可能成為第二波調控的“重型武器”。
“現在開發商特別是大開發商的資金鏈還不是特別緊，停了開發貸就不一樣了。”上述業內人士透露，暫停開發貸事宜已在相關部門內部進行了多次討論。“與房地產稅一樣，這是樓市調控的‘航空母艦’，相應政策已經有了，只是在等待一個合適的時機。”
商報記者 齊琳
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