“金九銀十”，樓市回暖，“日光盤”頻現，亞運城開售5000人排隊，一天售出1000套房。樓市持續升溫，開發商歡天喜地地數錢，置樓市調控于不顧。昨日，國土部網站正式發布《國土資源部、住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》(下稱《通知》)，稱將進一步加強房地產用地和建設的管理調控。地產新政又加碼了！諸多業內人士認為，這一輪新的土地政策一旦嚴厲執行，肯定會對樓市泡沫形成打壓之勢。

　　“回顧一下自2004年以來的調控，現在哪些政策是有突破的？基本上都是以前政策的基礎上稍微增減，其實現有政策已經十分充足，關鍵還是執行能否到位的問題。”世聯地產首席分析師王海斌向南都記者表示，盡管史上最嚴厲的新政越來越嚴厲，但“地方政府財政收入倚重土地出讓的現實不改變，執行政策難以貫徹中央意圖，新政就只能是鏡花水月”。

　　企業囤地超一年禁止再拿地

　　根據《通知》，兩部委將力推保障房建設落實、嚴格土地出讓管理，此外，通知明確，企業違約開發土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。同時，《通知》中再次強調，土地出讓必須以宗地為單位提供規劃條件、建設條件和土地使用標準，嚴格執行商品住房用地單宗出讓面積規定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。擬出讓地塊要依法進行土地調查和確權登記，確保地類清楚、面積準確、權屬合法、沒有糾紛。

　　據悉，此前國土部在正式對商品住宅用地進行面積設限后，其近期在北京、上海等地區的調研已經暫告段落，并正在形成2010年新的土地調控政策。而昨日出臺的《通知》正是基于近期調研的成果。

　　國土部相關人士向南都記者透露，國土部的調研其實一直都在進行。他向記者強調，未來政策會在適當的時候陸續出來，包括出臺相關囤地處罰的措施、醞釀增加土地增值稅以及之前試點的農村集體建設土地入市也將繼續推廣，并且政策的連續性也將繼續體現。

　　針對目前的高地價和嚴重的囤地現象，國土部早已開始行動。8月10日公布了1457宗閑置土地黑名單，8月20日，曝光了2815宗閑置土地，截至5月底，全國共上報房地產違法違規用地3070宗，約18.84萬畝。短短的10天內，國土部相繼曝光土地黑名單，中央調控決心之大毋庸置疑。

　　增加供給需防止新一輪土地閑置

　　盡管此次國土部、住建部聯合發布加強用地的監管，同時延續“國十條”中“促供給”的調控邏輯，四季度各地政府勢必會加大土地供應力度，以改變市場預期，舒緩樓市供需矛盾。但世聯研究認為，增加土地供應量不一定能在短期對樓市產生實質性影響，因而借此在短期內調控房價是難以奏效的。

　　“增加土地供應量改變的是樓市未來供應量增加的預期。在目前樓市調控高壓下，土地供應量突然放量，基于目前的制度框架，土地閑置規模擴大的可能性就更大。”世聯地產認為，今年武漢土地市場十分火爆，截至8月底，一共出讓土地114宗，面積達到600多萬平方米，這一成交量已超過了其2009年全年的土地成交量，甚至是2008年成交量的5倍以上，其中僅7-8月就成交了53宗土地。如此高的成交量或許是新一輪土地閑置的開始。

　　這是因為，閑置土地更多是政府原因造成。近期全國進行一輪聲勢浩大的閑置用地清理行動，共查獲1457宗閑置用地，有超過六成閑置用地是政府原因造成的，其中主要是規劃更改的原因。目前中國的城市化率不到50%，城市化運動在各大城市被推至前所未有的高度，城市規劃正在逐步更新，難保目前供應的土地不因政府未來規劃的更改而閑置。

　　更為核心的原因是，中國房地產市場是一個特殊的市場，它的特殊性在于一級市場的壟斷性、二級市場的極具投資性以及開發的長期性。受制于政府對土地供應的壟斷，開發商為了保證可持續經營，必然會大量囤地，因此土地供應的增加極可能會導致開發商囤地數量的增加。

　　世聯研究認為，國土部清理出來的1457宗閑置地中，閑置最多的年份發生在02-06年，而這些年也正是樓市房價持續上漲之時。“從短期來看，增加土地供應量并不能抑制房價，在中國目前的制度框架下，很難達成調控的目的，這些年土地供應量的增加并沒有看到樓市價格的穩定或回落就是最好的證明。”

　　難改

　　房價看漲預期

　　據報道，自9月中旬開始，住建部和銀監會組成聯合檢查組，對主要一線城市第二套住房貸款政策的執行落實情況進行檢查，檢查結果將在國慶長假后向國務院匯報。屆時，決策層將對4月以來的樓市調控效果進行評判，并就下一階段的調控工作做出部署。

　　根據近日央行發布的三季度調查顯示，居民房價上漲預期出現大幅上升，有36.6%的居民對未來房價持上漲預期。

　　“現在中國房地產市場處于膠著狀態，我覺得房價不可能快速上漲，但也很難跌。”中國指數 研 究 院數據信息中心總經理葛海峰稱，“因為現在還是以首次置業需求為主，投資性需求仍受到政策嚴控，但剛性需求比較足，只要你降價，需求馬上就上來。”

　　不過亦有業內人士持不同的看法。莫尼塔地產行業分析師王沛認為，從10月開始，隨著供給的快速增長，房價可能重新進入下行周期。和前幾輪周期不同，未來幾個季度內的價格下跌過程是源于供求關系的自然逆轉，同時考慮到購房者和開發商的預期依然相對樂觀，流動性總體水平依然在高位徘徊，同時開發商的資金緊張狀況并不嚴重，如果政府最終沒有出臺更為嚴厲的調控手段，本輪周期中房價下行的幅度可能比較有限。

　　“最終房價下跌的過程可能出現在今年的11-12月。”在王沛看來，由于開發商有意地控制推盤節奏，的確可能在1-3個月的尺度內提前或者延遲供給增長的速度，當前有部分開發商選擇了平滑或者減緩供給增長的速度，再加上10月本來是銷售的相對旺季，因此我們預期最終銷售量環比增長的速度不會顯著地弱于供給增長的速度。因此，如果政府不會在9-10月再次掀起像今年4-5月那樣“疾風驟雨”似的調控，房價在10月依然難以出現明顯下跌。

　　南都記者 李乾韜