樓市調控向何處加碼
政府可能通過“抓典型”的方式，向市場傳遞深入調控的信號。屢陷調控悖論的經歷令決策層警醒，樓市調控已進入長效制度與短期政策的完整規劃中《財經國家周刊》記者 魏洪磊 點擊：9次
自8月至9月底，熱點城市樓市量價齊升，成為調控加碼最合理的注腳。
國務院總理溫家寶9月13日在夏季達沃斯論壇上再次強調穩定房價，并表示要“加快建立促進房地產市場健康發展的長效機制，抑制投資投機性需求”。
《財經國家周刊》記者同時獲悉，中央層面針對各部委上報的市場調研報告也做出批示。大的原則是，首先要抓好政策措施的落實和配套政策的完善；其次要求有關部門能夠深入研究房地產市場的變化情況，做好中長期調控規劃，將長效與短期問題綜合研究。
屢屢陷入調控悖論的經歷終令決策層警醒——僅憑短期政策的倉促進退，無法撼動高漲的房價，唯有建立長效機制，將其與短期政策結合，方能使樓市走出屢調屢漲的怪圈。
首都市場引領反彈
北京樓市在經歷短期震蕩后，重回上升軌道。
鏈家地產數據顯示，自進入9月以來，北京市場的成交態勢活躍。9月上半月，北京整體住宅（含新建住宅及存量住宅）日均網簽套數達773套，環比增長約31%。
這與8月份的一波“搶房潮”不無關聯。當月萬科、保利旗下新盤相繼入市，且開盤價格均低于預期，引發市場連鎖反應。
憑借北京房山區項目，萬科創20年單月銷售紀錄，合同銷售額達115億元。該項目開盤當日，兩個小時內便告售罄。萬科沈陽項目，也現哄搶之象。
“買房人對調控并不太信任，房價稍有回落就一哄而上，其實還是擔心房價報復性反彈�！北本┲禺a評論人楊少鋒說。
首開集團一位高層對《財經國家周刊》記者透露，根據他觀察到的網上簽約價格，萬科房山區項目在隨后開盤中，將售價從14000元/平方米提高到15700/平方米�！斑@個幅度并不小�！�
業內人士說，這一舉動被收入了國務院的政策信息監測報告之中。在該份報告中，萬科等多家地產商被提及。盡管萬科隨后公開否認，但《財經國家周刊》記者在與多部委的交流中發現，政府可能通過“抓典型”的方式，向市場傳遞深入調控的信號。
北京二手房市場同樣止跌反彈。鏈家地產提供的一份報告顯示，9月上半月，二手房網簽量為7528套，日均網簽約502套，環比增長約21.5%�！鞍瓷习朐卤本┒址砍山涣吭鲩L趨勢計算，9月北京二手房成交量有機會突破15000套甚至可能將達20000套左右。此值已經處于2009年以來二手房成交的較高峰值。”鏈家地產首席分析師張月對《財經國家周刊》記者表示。
在鏈家地產的統計中，北京二手房成交價格較4月回落約12%。“調控有效果，但遠未到位。主要原因是當今市場情緒不穩，存在報復性反彈的可能。”張月說。
短調控之上加碼長調控
在諸多業內人士眼中，此次調控從前期的“調供需”到目前的“抓信貸”，已顯示出一定的力度。
遠洋地產行政總裁李明對《財經國家周刊》記者表示，對于調控，信貸政策依舊是最有力的措施。“往常，只要不動這兩條，調控不見效，只要動了，調控就見效。”
但調控效力的持續期不足2個月，恐慌性入市便再次出現，其背后是信貸政策的明緊暗松。
“為什么屢屢重申二套房貸要收緊？因為大部分地區對二套房信貸政策執行不力�！备卟叩禺a董事長李國平說。這一輪購房潮中，北京地區80%為首次購房，而其他地區的首次購買比例并不高，主要為二套甚至三套房。
政策到達地方政府，已成強弩之末，這與年度經濟增長指標一起，構成對決策層的雙重考驗。房地產高級經濟師章林曉分析，“高層下一步具體行動如何，主要取決于他們對宏觀經濟的判斷。”
中央政府的解決辦法之一，是首次將調控置于一個長期規劃中，提出長效制度與短期政策的結合。這一決策的關鍵在于，何謂長效制度？
住建部政策研究中心副主任王玨林曾對《財經國家周刊》記者分析，本輪調控，有些政策需要長期化。比如加大供給、規范市場行為、加快保障房建設和完善行業法律制度等。
“所謂短期，就是隨著市場變化調整，主要是差別化消費政策。根據市場矛盾大小，來收緊或放寬。主要體現在金融和稅收方面。”王玨林說。
從決策層近期表態來看，此種將政策長短期分類處理的方式，已成為共識。
張月分析，接下來政府將從兩方面著手繼續深化調控：增大供給以及控制樓市資金的流入和流出�！斑@兩方面所對應的具體政策可能是出臺房產稅，同時限制其他行業對房產的資金投入比例，控制房產企業資金流。”張月說。
北京莊凌顧問有限公司告知，他們從國家財稅主管部門間接獲得的信息是，房產稅很可能在調控初見成效，且二套房限購政策退出時，作為長效政策銜接，在上海、重慶、北京等幾個主要城市試點。起征點有可能定在第三套住房�！巴瑫r，正在修訂的房地產法，將有可能成為制定房產長效政策的基礎。其中，可能對市場影響最大的政策包括預售監管和招拍掛制度的改革。”
另一手段來自清查閑置土地。9月15日，國土部土地利用司司長廖永林在與《財經國家周刊》記者的交流中表示，當前土地政策的各項改進工作快速推進，“正在加大已經供應土地的開發監管，同時對大量的土地采取措施，比如收回。”
“在此之前，企業可以抓一些漏洞，但游戲規則修改后，我們會按市場規則辦事。”廖永林說。
SOHO中國董事局主席潘石屹在中期業績發布會上曾表示，“囤地黑名單”已經釋放出某種嚴厲的訊號，這是土地政策與往年的最大不同之處。
前金地副總裁趙漢忠在接受《財經國家周刊》記者專訪時也表示，“政府的調控手段在進步，接下來市場需要自己規范自己。”
保障房是加碼的一個核心因素
在幾種長效調控制度中，加速保障房建設正在成為最核心的手段。
“長效政策，關鍵要鏟除房奴產生的土壤，對內，要加快社會保障體系構建，這是急中之急。”章林曉對《財經國家周刊》記者表示。
但根據《財經國家周刊》記者在調研中了解到的情況，保障房建設對平抑房價的作用不如預期�！爸饕枪⿷俣嚷墓┑氐焦┓�，都很慢�！壁w漢忠說。
萬科首席研究員譚華杰對記者表示，據他自己測算，當國內保障房的套數比例達到50%以上，對房地產行業、房地產企業來說，才是真正利好�！跋愀垡恢币詠硎沁@個比例，保障房占50%，對這個行業是一個保護，讓這個行業真正按照商業規則做你能做的事情�！�
在不久前結束的華東10省市保障房建設會議上傳出的消息是，各地建設進度并不樂觀。住建部提出的580萬套保障房年度計劃，頗有些難度。
住建部住房保障司司長侯淅珉對《財經國家周刊》記者表示，“580萬套能不能完成，議論是很多，從我個人來看，超額完成沒有問題。”
他透露，今年的保障房任務，分解到各個市、縣為600萬套，加上其他形式，今年要完成解決760萬套保障住房任務。“今年到8月份，完成率達到60%，開工率超過70%，完成這個任務我并不擔心�！焙钿犁胝f。
制約保障房建設規模和速度的，毫無疑問仍是資金問題。
侯淅珉表示，按照長遠設想，保障房的建設主體不僅僅是政府�！皯缮鐣α縼砉餐瑓⑴c，不管是國營、民營，其他的機構，都歡迎。對這些對象，從金融辦法、貼息的辦法、發補貼的辦法，從各項優惠政策來體現政府的職責，這樣也能減輕政府的財政壓力�！�
而最有可能出現問題的依然是公租房。侯淅珉透露，政府正考慮創造一個什么樣的環境，讓企業能夠參與進來。“經濟適用房和其他的房子沒有區別，但公共租賃住房一般的主體做不了，上市公司市場直接融資可能是個優勢�！�
保障房供地如何落實是另一不容忽視的問題。國土部土地利用司司長廖永林對《財經國家周刊》記者表示，有兩種情況應引起重視�！耙皇枪⿷牡兀F在拐彎搞商品房去了；還有一個是建設過程中改變性質了。如何將保障房供地落實，這個需要加大力度處理�！�
對保障房寄予厚望的不僅是政府，開發企業也已開始調整思路。
遠洋地產行政總裁李明表示，如果政府下決心建立保障房體系，“對商品房市場是絕對有影響”，“等大家的住房消費習慣發生變化的時候，比如30%的人能住進保障房，這個產業就完全變化了�！�
綠地集團董事長張玉良對《財經國家周刊》表示，依照現在5%的回報率，企業做不下去，必須要有政府某些方面的政策或者補貼才能運作。綠地迄今在保障房建設中投資已達百億。“我們覺得這個可能代表未來一種方向，所以才會嘗試。”張玉良說。
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